Цены на новостройки будут зависеть от банков

Настали времена, когда банкиры начали диктовать застройщикам свои условия. Как теперь изменятся проекты новых жилых комплексов и выиграют ли от этого покупатели, рассказал БН.ру председатель совета директоров ГК «Полис Групп» Дмитрий Смирнов. Настали времена, когда банкиры начали диктовать застройщикам свои условия. Как теперь изменятся проекты новых жилых комплексов и выиграют ли от этого покупатели, рассказал БН.ру председатель совета директоров ГК "Полис Групп" Дмитрий Смирнов. - Событие года на первичке, безусловно, состоялось 1 июля. Вашу компанию, если не ошибаюсь, переход на систему эскроу-счетов еще не коснулся. Когда ожидать? - На данный момент все наши объекты продаются по старой схеме. А вот новые проекты мы будем реализовывать по эскроу-счетам. Недавно мы подписали соглашение о проектном финансировании на сумму 5,4 млрд руб. с банком "Дом.рф" по нашему новому объекту в Мурино. Это будет достаточно масштабный жилой комплекс, рассчитанный более чем на 80 тыс. кв. м жилья, или 3255 квартир. Сюда входят также детский сад на 100 мест, поликлиника, вся необходимая инфраструктура. Наверное, это последний крупный проект в Мурино, который будет реализован в этой локации в ближайшие годы. - Когда вы готовили этот проект, видимо, общались с коллегами, которые уже начали работать по эскроу. Что они говорят? - Естественно, общались. И уже с начала года было понятно, что необходимы кардинальные изменения и в работе внутри компании, и в формах договоров генерального подряда. Сейчас завершаем создание новой структуры, которая будет тесно, в режиме онлайн, работать с банком. Почему мы выбрали "Дом.рф"? Он показался нам наиболее клиентоориентированным. Под клиентом здесь, понятно, подразумевается застройщик. Любой банк - очень консервативная структура. Они очень жестко взвешивали все риски, но при этом и прислушивались к нашей позиции, поэтому мы их и выбрали. В итоге нашли консенсус. - Начинать работать по эскроу с довольно крупного проекта - это риск? - Вопрос в степени готовности проекта. Этот был готов с точки зрения документации уже в начале 2019 года. Мы просто не успели запустить его по старой схеме. - Как изменится стратегия компании в новых условиях? - Та стратегия, которой мы придерживались ранее, себя оправдывала, поэтому никаких кардинальных сдвигов не будет. Но, конечно, мы теперь более жестко будем просчитывать экономику каждого проекта. Если раньше это была только наша ответственность и наши риски, то теперь мы работаем в связке с банком. Число проектов, безусловно, в перспективе будет сокращаться. - С точки зрения ценообразования, с одной стороны, невыгодно снижать цену на ранних этапах строительства, с другой - нужно набирать пул ДДУ, чтобы снизить ставку проектного финансирования. Как собираетесь решать эту проблему? - На начальном этапе все равно будет дешевле. Но если раньше минимальную цену мы могли определять сами, то теперь нам условия диктует банк. И ниже цены, прописанной в кредитном договоре, мы опуститься не можем. В среднем это на 5-6% выше старой начальной цены. - А по какой ставке проектное финансирование? - Извините, это коммерческая тайна. - Тогда другой вопрос. "Полис Групп" - один из лидеров минимализма: в проектах много студий и однокомнатных квартир, да еще и очень маленькой площади. Эта принципиальная позиция с годами не меняется? - Это не является нашей принципиальной позицией. Мы бы с удовольствием продавали большие роскошные квартиры. Но, к сожалению, так диктует рынок: наши граждане отнюдь не богатеют, и данный формат - это то, что люди могут покупать, либо на собственные средства, либо с привлечением ипотеки. Человек хочет купить свою квартиру, пусть маленькую, и мы ему эту возможность даем. Малогабаритное жилье в наших проектах составляет в среднем около 70%. - В июне по понятным причинам был всплеск числа сделок, в июле, наоборот, провал. Что принес август - выравнивается ситуация? - Честно говоря, никакого гигантского провала в июле мы не почувствовали. Возможно, потому что никаких усилий по перепродаже подрядчикам и прочим мы к 1 июля не предпринимали. Как продавали - так и продавали. Поэтому у нас июль от июня несильно отличался, какие-нибудь пара процентов. Август тоже был ровный, как обычно. Все-таки это отпускной период, никогда ажиотажа и не ждали. Цены по нашим объектам выросли в августе примерно на 0,6%. - Помимо законодательных новшеств, как оцениваете современное состояние первичного рынка? - Отмечу, что за последние два-три года покупатель изменился серьезно. Люди стали более требовательны. То, что еще пять лет назад продавалось на ура, сегодня не пройдет. - Эта требовательность больше чувствуется на стадии выбора или передачи квартир по акту? - На всех стадиях. При выборе - окружение, локация, транспортная доступность. На этапе сдачи проекта дольщики тоже очень тщательно все проверяют, сейчас ведь для этого есть специализированные фирмы. Мы сдаем квартиры и с предчистовой, и с чистовой отделкой. - Понятно, что растет конкуренция. В таких крупных локациях, как Мурино, чем можно привлечь покупателя? - В основном насыщенной инфраструктурой и дополнительными опциями. Закрытый двор, охраняемая территория, дорогие красивые детские площадки и пр. Этого раньше не было даже в проектах комфорт-класса. - Это, видимо, благодаря иностранным застройщикам пошла такая мода? - Наверное. А почему бы и нет? Надо перенимать все лучшее. Опять же система "умный дом". Мы уже внедрили это новшество в одном из наших проектов. И это очень интересно. Допустим, залили вас соседи - в квартире автоматически отключается электричество. Можно со смартфона следить за тем, что в твоей квартире творится. Это то, чем можно привлекать людей. Одно дело, когда ребенок бегает где попало, другое - на охраняемой территории под присмотром. Покупатели готовы доплачивать за такие опции. - Кроме Мурино, что еще выведете на рынок в этом году? - Есть еще два проекта в работе, оба расположены в Каменке, на 60 тыс. и 70 тыс. кв. м. Один из них мы точно запустим в этом году, он также будет реализовываться по системе эскроу-счетов. Приморский район традиционно пользуется популярностью, сомнений нет. - Если можно, прогноз до конца года: чего ждать? Одни говорят о дальнейшем повышении цен, другие о стабильности, каково ваше мнение? - Сначала постулат: прогнозы можно делать, если не будет никаких новых законодательных инициатив. Если будут - никаких прогнозов. А так возможен рост цен в районе 5-6%, не более. Глобальных изменений на рынке можно ожидать через два-три года. Уже сейчас понятно, что далеко не все компании смогут получить банковское финансирование. Как я уже говорил, банки очень консервативны, они не будут вкладываться в проекты, несущие большие риски. Примерно до 30% проектов и компаний такой банковский фильтр не пройдут. То есть мы будем иметь окончание проектов, реализуемых по старой схеме, уменьшение числа застройщиков и, соответственно, объектов. Получим рост цен на 15-20%, вне зависимости от платежеспособного спроса. - Давайте представим, что у вас есть возможность принять любой закон, который помог бы застройщикам строить больше и лучше. Что это будет? - Лучше ничего не менять. Хотя бы несколько лет. Известно: чтобы экономика развивалась, не надо ничего менять. Лет пять, а лучше десять. И всем будет хорошо: и застройщикам, и потребителям. Да, собственно говоря, и властям тоже. Ведь будет построено больше комфортного жилья. Досье БН Дмитрий Гаврилович Смирнов Родился 18 апреля 1974 года в Ленинграде. Окончил Санкт-Петербургский университет экономики и финансов по специальности "Планирование и ценообразование". Свой профессиональный путь начал в 1993 году в ОАО "Ленстройматериалы", где занимал различные должности. Далее работал в холдинге "ЛСР", в частности, возглавлял входящее в его состав ЗАО "ПО „Баррикада“", которое специализировалось на производстве железобетонных изделий. С января 2017 года - председатель совета директоров компании "Полис Групп". Женат, воспитывает двоих детей.