Дешевые квартиры в Ленобласти скоро закончатся

В городских предместьях все еще можно купить квартиры на четверть дешевле, чем в Петербурге. Но ситуация быстро меняется – новостройки в закадье взяли курс на сокращение.

Интерес покупателя к первичному рынку 47-го региона продолжает угасать, а запускать там новые стройки по ужесточившимся правилам девелоперам становится невыгодно. Надолго ли встала на паузу Ленобласть и продолжит ли она стремительно терять покупателей и застройщиков?

Ленобласть выдохлась

В популярных некогда городских предместьях (Мурино, Кудрово, Янино, Буграх) совсем перестали появляться новые проекты. Здесь застройщики сокращают предложение, предпочитая переносить стартапы в черту Петербурга. В этом году в городе было заявлено около двух десятков новых комплексов, а в Ленобласти пересчитать новинки хватит пальцев одной руки. Да и были они не в самых, мягко говоря, привлекательных локациях - поселке им. Свердлова, городе Коммунаре и т. д.

Спальники-муравейники возле КАД выдали лишь один свежий проект: компания "Евроинвест девелопмент" в марте анонсировала 12-этажный жилой комплекс iD Kudrovo. Но это уже чуть ли не последний стартап в Кудрово - свободных участков под застройку в этом сверхуплотненном микрорайоне практически не осталось. В продаже есть квартиры в семи ЖК, и многие из них уже в высокой степени готовности.

Пополнение областного рынка новостроек идет лишь за счет новых корпусов и очередей в "старых" проектах застройщиков. Причем за счет ограниченного круга игроков - это компании "Мавис", "Арсенал-Недвижимость", Группа ЦДС, "КВС" и ряд других девелоперов, которые уже давно осваивают Мурино, Бугры, Янино...

Но и они стали выводить намного меньше. По данным Центра оценки и аналитики БН, в прошлом году объемы нового предложения в Ленобласти снизились на 25% (до 940 тыс. кв. м жилья). За первое полугодие 2019-го рынок просел уже более чем на 50% (до 250 тыс. кв. м). Для сравнения: еще лет пять назад из 4-5 млн кв. м жилья, ежегодно пополнявших рынок города и области, на закадье приходилось около половины всех новых строек.

Судя по всему, тренд сокращения будет только усиливаться. В июне и июле на первичке в Ленобласти застройщики не вывели в продажу ни одной квартиры. А в августе был лишь один смельчак - "Евроинвест девелопмент", пополнивший рынок очередной порцией квартир в ЖК iD Murino. Все остальные игроки держат паузу.

Торопиться не будут

При этом у ряда застройщиков остаются резервы, которые при необходимости можно пустить в дело. Самые большие запасы - в Мурино - Буграх - Новом Девяткино, где проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство оценивается экспертами в 1,3 млн кв. м жилья. "Разрешительную документацию имеют крупные застройщики, которые смогут обеспечить необходимый объем строительства в локации в будущем", - отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

Сейчас в локации Мурино - Новое Девяткино возводится 23 ЖК (без учета очередей). Квартир в свободной продаже представлено порядком - около 336 тыс. кв. м жилья. Но при этом значительная часть объектов находятся в высокой степени готовности - их достроят в этом и следующем году. Часть объектов - со значительными просрочками, часть - вовсе безнадежные долгострои, которые властям придется завершать за счет застройщиков-доноров или на федеральные деньги "Дома.рф".

Переход на продажи по новой схеме еще больше снижает привлекательность работы в Ленобласти. Себестоимость строительства в 47-м регионе приближается к городской, а возможности покупателей ниже. "Это сокращает и без того невысокую маржу девелоперов. В текущей ситуации мы можем не увидеть их новых очередей либо совершенно новых проектов, разработанных до введения эскроу-счетов. Наиболее вероятно, что застройщики повременят с их выводом на рынок", - считает руководитель группы маркетинга компании "ЦДС" Петр Буслов.

Пока о намерении запустить новый проект по рельсам эскроу заявил лишь один игрок: компании "Полис Групп" удалось получить проектное финансирование в банке "Дом.рф", и она обещает до конца года презентовать новый комплекс в Мурино на 80 тыс. кв. м жилья. К слову, девелопер осторожничает: по соседству компания достраивает свой ЖК "Краски лета", который по объемам застройки вчетверо больше.

Есть, правда, масштабные планы у "Группы ЛСР" - пустить в работу давно замороженный проект-миллионник общей площадью 170 га на территории Ржевского аэродрома, вблизи поселка Ковалево. Впрочем, как уточнили в пресс-службе компании, планы начать строительство следующей весной пока являются предварительными и неокончательными.

По мнению руководителя аналитического центра "Главстрой - Санкт-Петербург" Дмитрия Ефремова, территории на западе и севере Всеволожского района, вдоль КАД, все равно останутся главным источником земли под новое строительство в Ленобласти. К примеру, в связи с планами на появлениее метро в Кудрово привлекательным для девелоперов станет район развязки с Мурманским шоссе, с внешней стороны КАД. А на севере активное строительство может стартовать в районе деревни Порошкино. Но это все лишь в перспективе.

Что будет с ценами

У застройщиков в Ленобласти, в отличие от Петербурга, пока слабо получается убеждать банки в хорошей экономике и маркетинговых преимуществах проектов и выбивать под них финансирование - по официальным данным, такие успехи отмечены только у пяти компаний.

Да и саму активность застройщиков сдерживает дальнейшее бегство покупателя в город. Нерешенные проблемы с социальной и дорожной инфраструктурой в новых спальниках-муравейниках, большое число скандалов с обманутыми дольщиками, задержки сроков сдачи домов, банкротства застройщиков - все это продолжает отпугивать от закадья потенциального покупателя.

Всеволожский район по числу сделок впервые уступил пальму первенства Приморскому району Санкт-Петербурга - теперь именно здесь продается больше всего квартир.

Тем не менее у областных новостроек по-прежнему остается их главное преимущество - жилье здесь все еще можно купить на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Хотя и в окраинных городских локациях (Шушары, Ручьи, Парнас и др.) в продаже появляется все больше объектов, которые по бюджету покупки вполне приближены к областным.

Новым проектам в закадье будет трудно удерживать низкий ценник и в условиях ужесточившейся градостроительной политики 47-го региона. Уже запретили строить выше 12 этажей в городских поселениях и 9 этажей - в сельских. Рентабельность девелоперских проектов может окончательно свести на нет грядущий запрет строить в закадье квартиры метражом менее 30 кв. м. В предместьях 20-25-метровые студии - самый ходовой товар, так как позволяет покупателю укладываться в небольшой бюджет покупки. Если малогабарит в закадье запретят, то "областной" покупатель окончательно уйдет в Петербург.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:

- У многих популярных локаций в Ленинградской области уже исчерпан потенциал для нового строительства. В частности, практически полностью застроено Кудрово, близко к насыщению Мурино. В связи с этим в ближайшие годы эти населенные пункты начнут терять свои позиции на рынке строящегося жилья. А новых столь же привлекательных территорий в области пока нет.

Значительный земельный банк еще сохраняется в Янино, но развитие данной локации сдерживается ее текущей транспортной доступностью. Пока не будет изменений в этом вопросе, новое строительство там не станет масштабным. Поселок Бугры также не может претендовать на статус второго Мурино, так как обладает небольшим земельным банком и сложной транспортной доступностью.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость":

- Несмотря на то что строительный потенциал пригородных локаций постепенно исчерпывается и новое предложение сокращается, здесь еще имеются земельные участки под перспективную застройку. В Мурино - Буграх - Новом Девяткино объем таких земель больше: это новые очереди реализуемых жилых комплексов, а также ряд новых проектов. Плюс имеющиеся перспективные участки под застройку (в продаже есть участки с переводом под жилье).

Областные объекты в продаже находятся на высокой стадии готовности, поэтому переход на эскроу-счета не отразился на объеме предложения в пригороде. В ближайшее время предложение пригорода будет пополняться квартирами в новых очередях уже реализуемых объектов. В силу ценовой доступности областных объектов по сравнению с городскими они пользуются стабильным спросом.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой - Санкт-Петербург":

- Можно отметить тенденцию смещения спроса в сторону проектов, расположенных в черте города. Покупатели готовы доплачивать за городскую регистрацию, более развитую транспортную, социальную, торговую инфраструктуру. Тем более что внутри КАД можно найти предложения, сочетающие удобства городской и загородной жизни, - например, в районе Юнтоловского заповедника. Тем не менее стоимость квадратного метра остается одним из определяющих факторов при поиске квартиры. Поэтому проекты в пригородной зоне Ленобласти по-прежнему востребованы в связи со сравнительно доступными ценами.

Вывод нового предложения на первичном рынке Ленобласти с января по август 2019 года

Район

Объект

Девелопер

Адрес

Количество квартир

Срок сдачи очереди

Всеволожский

Южная поляна (корп. 1)

Гарантъ

Всеволожск

Всеволожский

Северный (3-я оч.)

Группа ЦДС

Мурино

IV кв. 2021

Гатчинский

Зеленая планета

Петроресурс-СПб

Коммунар

IV кв. 2022

Ломоносовский

NewПитер (корп. 8 и 9)

Строительный трест

Новоселье

IV кв. 2020

Всеволожский

iD Murino (корп. 3)

Евроинвест

Мурино

III кв. 2021

Всеволожский

Невские панорамы

Стоун

Пос. им. Свердлова

I кв. 2020

Всеволожский

Энфилд (3-й корп. 3-й оч.)

Арсенал-Недвижимость

Бугры

IV кв. 2020

Всеволожский

iD Kudrovo

Евроинвест девелопмент

Кудрово

II кв. 2021

Всеволожский

Новое Сертолово (2-я оч. 7-й жилой группы)

Сертолово-2

IV кв. 2021

Всеволожский

Цвета радуги (корп. 5)

Мавис

Мурино

III кв. 2020

Гатчинский

IQ Гатчина (3-я оч.)

Ленстройтрест

Гатчина

III кв. 2021

Всеволожский

Авиатор (корп. 8)

Мавис

Мурино

II кв. 2021

Источник: БН