Дешевые квартиры в Ленобласти скоро закончатся
В городских предместьях все еще можно купить квартиры на четверть дешевле, чем в Петербурге. Но ситуация быстро меняется – новостройки в закадье взяли курс на сокращение. Интерес покупателя к первичному рынку 47-го региона продолжает угасать, а запускать там новые стройки по ужесточившимся правилам девелоперам становится невыгодно. Надолго ли встала на паузу Ленобласть и продолжит ли она стремительно терять покупателей и застройщиков? Ленобласть выдохлась В популярных некогда городских предместьях (Мурино, Кудрово, Янино, Буграх) совсем перестали появляться новые проекты. Здесь застройщики сокращают предложение, предпочитая переносить стартапы в черту Петербурга. В этом году в городе было заявлено около двух десятков новых комплексов, а в Ленобласти пересчитать новинки хватит пальцев одной руки. Да и были они не в самых, мягко говоря, привлекательных локациях - поселке им. Свердлова, городе Коммунаре и т. д. Спальники-муравейники возле КАД выдали лишь один свежий проект: компания "Евроинвест девелопмент" в марте анонсировала 12-этажный жилой комплекс iD Kudrovo. Но это уже чуть ли не последний стартап в Кудрово - свободных участков под застройку в этом сверхуплотненном микрорайоне практически не осталось. В продаже есть квартиры в семи ЖК, и многие из них уже в высокой степени готовности. Пополнение областного рынка новостроек идет лишь за счет новых корпусов и очередей в "старых" проектах застройщиков. Причем за счет ограниченного круга игроков - это компании "Мавис", "Арсенал-Недвижимость", Группа ЦДС, "КВС" и ряд других девелоперов, которые уже давно осваивают Мурино, Бугры, Янино... Но и они стали выводить намного меньше. По данным Центра оценки и аналитики БН, в прошлом году объемы нового предложения в Ленобласти снизились на 25% (до 940 тыс. кв. м жилья). За первое полугодие 2019-го рынок просел уже более чем на 50% (до 250 тыс. кв. м). Для сравнения: еще лет пять назад из 4-5 млн кв. м жилья, ежегодно пополнявших рынок города и области, на закадье приходилось около половины всех новых строек. Судя по всему, тренд сокращения будет только усиливаться. В июне и июле на первичке в Ленобласти застройщики не вывели в продажу ни одной квартиры. А в августе был лишь один смельчак - "Евроинвест девелопмент", пополнивший рынок очередной порцией квартир в ЖК iD Murino. Все остальные игроки держат паузу. Торопиться не будут При этом у ряда застройщиков остаются резервы, которые при необходимости можно пустить в дело. Самые большие запасы - в Мурино - Буграх - Новом Девяткино, где проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство оценивается экспертами в 1,3 млн кв. м жилья. "Разрешительную документацию имеют крупные застройщики, которые смогут обеспечить необходимый объем строительства в локации в будущем", - отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Сейчас в локации Мурино - Новое Девяткино возводится 23 ЖК (без учета очередей). Квартир в свободной продаже представлено порядком - около 336 тыс. кв. м жилья. Но при этом значительная часть объектов находятся в высокой степени готовности - их достроят в этом и следующем году. Часть объектов - со значительными просрочками, часть - вовсе безнадежные долгострои, которые властям придется завершать за счет застройщиков-доноров или на федеральные деньги "Дома.рф". Переход на продажи по новой схеме еще больше снижает привлекательность работы в Ленобласти. Себестоимость строительства в 47-м регионе приближается к городской, а возможности покупателей ниже. "Это сокращает и без того невысокую маржу девелоперов. В текущей ситуации мы можем не увидеть их новых очередей либо совершенно новых проектов, разработанных до введения эскроу-счетов. Наиболее вероятно, что застройщики повременят с их выводом на рынок", - считает руководитель группы маркетинга компании "ЦДС" Петр Буслов. Пока о намерении запустить новый проект по рельсам эскроу заявил лишь один игрок: компании "Полис Групп" удалось получить проектное финансирование в банке "Дом.рф", и она обещает до конца года презентовать новый комплекс в Мурино на 80 тыс. кв. м жилья. К слову, девелопер осторожничает: по соседству компания достраивает свой ЖК "Краски лета", который по объемам застройки вчетверо больше. Есть, правда, масштабные планы у "Группы ЛСР" - пустить в работу давно замороженный проект-миллионник общей площадью 170 га на территории Ржевского аэродрома, вблизи поселка Ковалево. Впрочем, как уточнили в пресс-службе компании, планы начать строительство следующей весной пока являются предварительными и неокончательными. По мнению руководителя аналитического центра "Главстрой - Санкт-Петербург" Дмитрия Ефремова, территории на западе и севере Всеволожского района, вдоль КАД, все равно останутся главным источником земли под новое строительство в Ленобласти. К примеру, в связи с планами на появлениее метро в Кудрово привлекательным для девелоперов станет район развязки с Мурманским шоссе, с внешней стороны КАД. А на севере активное строительство может стартовать в районе деревни Порошкино. Но это все лишь в перспективе. Что будет с ценами У застройщиков в Ленобласти, в отличие от Петербурга, пока слабо получается убеждать банки в хорошей экономике и маркетинговых преимуществах проектов и выбивать под них финансирование - по официальным данным, такие успехи отмечены только у пяти компаний. Да и саму активность застройщиков сдерживает дальнейшее бегство покупателя в город. Нерешенные проблемы с социальной и дорожной инфраструктурой в новых спальниках-муравейниках, большое число скандалов с обманутыми дольщиками, задержки сроков сдачи домов, банкротства застройщиков - все это продолжает отпугивать от закадья потенциального покупателя. Всеволожский район по числу сделок впервые уступил пальму первенства Приморскому району Санкт-Петербурга - теперь именно здесь продается больше всего квартир. Тем не менее у областных новостроек по-прежнему остается их главное преимущество - жилье здесь все еще можно купить на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Хотя и в окраинных городских локациях (Шушары, Ручьи, Парнас и др.) в продаже появляется все больше объектов, которые по бюджету покупки вполне приближены к областным. Новым проектам в закадье будет трудно удерживать низкий ценник и в условиях ужесточившейся градостроительной политики 47-го региона. Уже запретили строить выше 12 этажей в городских поселениях и 9 этажей - в сельских. Рентабельность девелоперских проектов может окончательно свести на нет грядущий запрет строить в закадье квартиры метражом менее 30 кв. м. В предместьях 20-25-метровые студии - самый ходовой товар, так как позволяет покупателю укладываться в небольшой бюджет покупки. Если малогабарит в закадье запретят, то "областной" покупатель окончательно уйдет в Петербург. Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС: - У многих популярных локаций в Ленинградской области уже исчерпан потенциал для нового строительства. В частности, практически полностью застроено Кудрово, близко к насыщению Мурино. В связи с этим в ближайшие годы эти населенные пункты начнут терять свои позиции на рынке строящегося жилья. А новых столь же привлекательных территорий в области пока нет. Значительный земельный банк еще сохраняется в Янино, но развитие данной локации сдерживается ее текущей транспортной доступностью. Пока не будет изменений в этом вопросе, новое строительство там не станет масштабным. Поселок Бугры также не может претендовать на статус второго Мурино, так как обладает небольшим земельным банком и сложной транспортной доступностью. Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость": - Несмотря на то что строительный потенциал пригородных локаций постепенно исчерпывается и новое предложение сокращается, здесь еще имеются земельные участки под перспективную застройку. В Мурино - Буграх - Новом Девяткино объем таких земель больше: это новые очереди реализуемых жилых комплексов, а также ряд новых проектов. Плюс имеющиеся перспективные участки под застройку (в продаже есть участки с переводом под жилье). Областные объекты в продаже находятся на высокой стадии готовности, поэтому переход на эскроу-счета не отразился на объеме предложения в пригороде. В ближайшее время предложение пригорода будет пополняться квартирами в новых очередях уже реализуемых объектов. В силу ценовой доступности областных объектов по сравнению с городскими они пользуются стабильным спросом. Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой - Санкт-Петербург": - Можно отметить тенденцию смещения спроса в сторону проектов, расположенных в черте города. Покупатели готовы доплачивать за городскую регистрацию, более развитую транспортную, социальную, торговую инфраструктуру. Тем более что внутри КАД можно найти предложения, сочетающие удобства городской и загородной жизни, - например, в районе Юнтоловского заповедника. Тем не менее стоимость квадратного метра остается одним из определяющих факторов при поиске квартиры. Поэтому проекты в пригородной зоне Ленобласти по-прежнему востребованы в связи со сравнительно доступными ценами. Вывод нового предложения на первичном рынке Ленобласти с января по август 2019 года Район Объект Девелопер Адрес Количество квартир Срок сдачи очереди Всеволожский Южная поляна (корп. 1) Гарантъ Всеволожск Всеволожский Северный (3-я оч.) Группа ЦДС Мурино IV кв. 2021 Гатчинский Зеленая планета Петроресурс-СПб Коммунар IV кв. 2022 Ломоносовский NewПитер (корп. 8 и 9) Строительный трест Новоселье IV кв. 2020 Всеволожский iD Murino (корп. 3) Евроинвест Мурино III кв. 2021 Всеволожский Невские панорамы Стоун Пос. им. Свердлова I кв. 2020 Всеволожский Энфилд (3-й корп. 3-й оч.) Арсенал-Недвижимость Бугры IV кв. 2020 Всеволожский iD Kudrovo Евроинвест девелопмент Кудрово II кв. 2021 Всеволожский Новое Сертолово (2-я оч. 7-й жилой группы) Сертолово-2 IV кв. 2021 Всеволожский Цвета радуги (корп. 5) Мавис Мурино III кв. 2020 Гатчинский IQ Гатчина (3-я оч.) Ленстройтрест Гатчина III кв. 2021 Всеволожский Авиатор (корп. 8) Мавис Мурино II кв. 2021 Источник: БН
