Планы: застройщикам хотят облегчить кредитную жизнь, а покупателям дать скидку по ипотеке
В России продолжается постепенный переход долевого строительства на новую модель финансирования. Пока основная часть девелоперов продолжает работу по старым правилам, другая решает главный вопрос – получение проектного финансирования под будущие новостройки. На днях в Сбербанке заявили, что планируют до конца года упростить условия кредитования для застройщиков жилья. Об этом журналистам сообщил вице-президент, директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка Сергей Бессонов. Сейчас сумма сделок по кредитованию застройщиков с применением эскроу-счетов, одобренных Сбербанком, в настоящее время составляет почти пол-триллиона рублей. Это две трети от всех сделок. По оценкам Минстроя РФ в течение двух лет банки должны будут заместить свыше 4,6 триллионов рублей (такой объем средств сейчас вложен в жилищное строительство). По словам топ-менеджера, в настоящее время банк работает над тремя инициативами в сфере проектного финансирования. Первая касается смягчения требований к собственному капиталу. Сейчас застройщик чтобы получить проектное финансирование, должен иметь 15% собственных средств. Для многих этот пункт является тяжело выполнимым. Банк планирует снять это условия "с хороших застройщиков". В настоящее время разрабатываются критерии для определения таких девелоперов. Запустить проект планируют в конце октября. "Сейчас мы обсуждаем, какого рода застройщики и проекты смогут получить этот продукт. Ключевым условием станет устойчивость проекта и опыт строительства жилья в нескольких регионах", - сказал Сергей Бессонов. Он отметил, что речь идет не только о застройщиках уровня ПИК и ЛСР, которые реализуют свои проекты в нескольких регионах. Хотя и они смогут получить данные преференции. "Условия, что нужно сдавать миллион квадратных метров - не будет. Мы будем обсуждать более скромные цифры с точки зрения ввода. Акцент будет сделан на опыте работы в разных регионах, опыте работы с банком и отсутствии долгостроев и задержек по сдаче домов", - пояснил банкир. При этом стандартные условия продолжат действовать, мы просто сделаем либерализацию для ряда застройщиков. По нашим расчетам, она может застронут десятки компаний. Сейчас у банка уже есть продукты, которые минимизируют дефицит собственных средств девелоперов. Например, кредит под будущую прибыль. В этой сфере уже реализуется 28 проектов на 32 млрд рублей. Прогнозируемый дефицит собственного капитала у застройщиков на этот год составляет 90 млрд рублей, треть этой суммы уже закрыта. Второе нововведение касается существенного снижения ипотечных ставок для покупателей квартир в проектах, где действуют эскроу-счета. "Мы планируем предоставлять существенный дисконт по ипотеке для покупателей на период строительства дома. Программа разрабатывается совместно с "Дом.Клик", в настоящее время определяется размер скидки. В конце октября такая опция должна стать доступна для всех регионам", - рассказал топ-менеджер. Сейчас в рамках комплексного предложения для застройщиков и покупателей банк предоставляет скидку по ипотеке 0,8 или 1,6% на весь срок кредитования, но только в 11 субъектах. Кроме того, Сбербанк планирует до конца года сократить почти в два раза время рассмотрение заявок на проектное финансирование. "По рекомендациям ЦБ заявки рассматриваются в течение 45 дней. Однако, это достаточно долго. В четвертом квартале мы планируем сократить этот показатель до 25 дней", - сказал он. Произойдет это за счет автоматизации процессов, исключения дублирования. По словам экспертов сегодня основные сложности при получении проектного финансирования как раз связан с высокими требованиями к собственному капиталу. Некоторые проекты оказываются в "подвешенном состоянии" из-за нехватки собственных средств. Разрешительная документация получена, осталось найти 15% от объема инвестиций, чтобы одобрить кредит на стройку. Причем подчас потенциальный кредитор хочет видеть, что инвестиции уже вложены в участок, разработку проектной документации или даже начальный этап строительства. Не все девелоперы готовы рисковать вложениями, не имея уверенности в том, что они получат целевое финансирование на оставшуюся часть проекта, говорит гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Более того, если речь идет о крупном жилом комплексе, то даже для первой стадии реализации требуется банковский кредит. По словам коммерческого директора Tekta Group Натальи Козловой, сейчас сложности с получением проектного финансирования возникли в основном у застройщиков, которые до этого не имели кредитного бэкграунда. То есть, вели строительство только за счет дольщиков, без наличия одобренной кредитной линии. Девелоперы, которые до перехода к эскроу работали с банками, таких трудностей не имеют. По данным Сбербанка, основная причина отказа в выдачи проектного финансирования связана с отсутствием полного пакета документа – около 60% заявок. Около четверти заявок не находят положительного решения по инициативе самого девелопера, и только 15% - это отказ банка из-за того, что проект несет в себе высокие риски. Лишь 3% отказов связаны с изменением параметра самого проекта. Что касается смягчения требований к размеру стартового капитала застройщика, то данная инициатива действительно может помочь девелоперам. По мнению Кирилла Игнахина она будет полезна для всех игроков рынка новостроек. В Москве сейчас идет активное освоение бывших промзон. Такие проекты довольно сложны, инвестиции требуется немалые, и повышение доступности кредита через снижение требований к собственному капиталу действительно поможет работать девелоперам в таких проектах. "В провинции проблема другая – собственных средств у застройщиков часто просто нет, поэтому даже старт небольших строек часто предполагает получение значительного финансирования", - говорит он Гендиректор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин в свою очередь опасается, что подобные преференции получат те, кто в них меньше всего нуждается – крупные девелоперы. Такие компании строят одновременно несколько объектов и имеют постоянный поток входящих средств. "Найти необходимую сумму таким девелоперам намного проще, чем застройщикам, реализующим небольшие объемы. А это как раз в основном региональные компании", - отмечает он. Поэтому актуальность инициативы для рынка будет зависеть от критериев оценки, согласно которым компании смогут получить проектное финансирование и при отсутствии 15% собственных средств. Управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая положительно оценивает смягчение требований к собственному капиталу. Однако более важным, по ее мнению, являются ставки по кредитам для девелоперов. "Для некоторых застройщиков, особенно работающих в депрессивных регионах, заемный капитал под 12-13% годовых – это очень высокие ставки. Обслуживание такого кредита по определению требует высокого уровня цен, порой неконкурентного", - говорит она. Есть способ снижения эффективной ставки при высоких темпах продаж, но прогнозировать эти темпы особенно в регионах со слабым спросом непросто. По ее мнению, чтобы проектное финансирование охватило весь рынок без потерь для отрасли, кредит должен быть дешевым. Впрочем, это задача не столько банков, сколько властей в кредитно-денежной сфере. В этом плане есть надежда на дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ, которое мы наблюдаем в этом году. С 1 июля в России поменялась схема финансирования долевого строительства: застройщики больше не смогут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках – эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков. Однако некоторые проекты смогут достраивать и заключать договора долевого участия (ДДУ) по старым правилам и после 1 июля. Чтобы закончить проекты без открытия эксроу-счетов, девелоперы должны подойти под установленные критерии: степень готовности многоквартирного дома – не менее 30% и объемы продаж – 10%. Порог готовности понижен для проектов комплексной застройки, девелоперов, которые достраивают проблемные объекты, занимаются программа ветхого жилья и системообразующих компаний.
