Офисы с беспроигрышной локацией и склады в Подмосковье: во что готов вкладываться инвестор

Интерес инвесторов к российской коммерческой недвижимости постепенно пробуждается. После сильной просадки в 2018 году (тогда объем инвестиций, по подсчетам Colliers Internatinal, составил 2,5 млрд долларов, и стал минимальным за последние 13 лет), инвестиции в коммерческую недвижимость демонстрируют рост. Так, в первом полугодии объем вложений увеличился на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 1,4 млрд долларов. По итогам года этот показатель может достичь 3,8 млрд долларов, считают в CBRE. Помимо этого, Москва улучшила показатели в мировом рейтинге стран по объему сделок с коммерческой недвижимостью, переместившись с 89 на 71 место. По данным JLL, за полгода инвесторы вложили в столичные офисы, склады, торговые центры около 1,2 млрд долларов. Год назад эта сумма была в 1,6 раз меньше – 734 млн долларов. Большой интерес инвесторы в России, как и во всем мире, проявляют к офисной недвижимости. Однако пока сам спрос ограничен небольшим количеством качественных и больших объектов. Эксперты рассказали, какие объекты, помимо офисов, сегодня интересны инвестору. Сегодня более 80% инвесторов заинтересованы, во-первых, в Москве, во-вторых, в офисной недвижимости, в-третьих, чтобы она располагалась в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), рассказывает директор по развитию департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Ольга Ясько. Она уточнила, что речь идет об инвесторах, которые покупают готовые объекты, а не о девелопменте. Если говорить о ритейле, то у нас наконец-то появляются проекты на Дальнем Востоке – это Владивосток, Хабаровск. В ритейле есть неосвоенные города, где этот сегмент может быть привлекательным, но инвесторы в целом относятся с осторожностью к торговой недвижимости. Также эксперт отметила, что многие торговые центры сегодня уже устарели. Для ТЦ – пять лет это уже приличный срок, дальше требуется обновление. Однако далеко не все владельцы готовы к преобразованиям. Поэтому, по мнению экпсерта, скорее всего, будет меняться пул операторов и снижаться ставки. Что касается складской недвижимости, то здесь инвесторов интересуют объекты класса А со стабильным арендатором в Московской области, продолжает глава департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. Предпочтения инвесторов за последнее время не изменились, только усилилась конкуренция. Мы видим, что сегодня за качественные объекты идет серьезная конкуренция. Сейчас практически нет свободных блоков площадью 20-25 тыс кв м. Вакантность снизились с 7% до 4%, а ставки растут в пределах 10%. К концу года они могут увеличиться до 4 тыс рублей с текущих 3,7 тыс рублей за кв м. Сам рынок, по словам эксперта, сегодня повернулся в сторону build-to-suit (строительство под нужны определенного арендатора), спекулятивное строительство находится на низком уровне. Если говорить об инвестиционном гостиничном рынке, то он достаточно локальный: в гостиницы вкладывают преимущественно российские игроки. "Инвесторы хотят гостиницу в Москве, с беспроигрышной локацией, желательно в центре города. Проблема в том, что такие объекты никто не продает. Все хотят зарабатывать сами", — отмечает партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Марина Усенко. По мнению руководителя департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Дениса Соколова, строить и реализовывать новые проекты в ближайшем будущем будет дорого. Сегодня большинство факторов, которые влияют на цену, неконтролируемые. Самый важный из них – это ключевая ставка, которая снижается, и уже в следующем году может составить 6,75% при инфляции в 4%. При этом сами деньги остаются для бизнеса дорогими. По его мнению, государство будет реализовывать программы льготного кредитования для определенных проектов, чтобы поддержать сектор. Для инвестора при реализации проекта здесь главным будет попытаться вписаться в ту или иную госпрограмма и получить доступ к дешевому финансированию. Часть проектов, которые реализуются сейчас или находятся в стадии планирования, будут замораживаться, сроки реализации сильно увеличиваться. Это касается и торговых центров, и бизнес-центров, считает Денис Соколов. Любой выход в рискованный бизнес оправдан, если у твоего сектора есть серьезный потенциал. Его сейчас ищут неопределившиеся инвесторы.