Ипотека входит в полосу турбулентности

Ипотека как ресурс стимулирования рынка жилищного строительства близка к исчерпанию. Даже если во втором полугодии показатели рынка жилищного кредитования улучшатся, в перспективе сегмент будут регулярно потряхивать падения продаж и всевозможные кризисы. Художник: Юрий Аратовский Ах, мама, мама, что мы будем делать? Все первое полугодие 2019 года Центробанк одной рукой писал опровержения, дескать, на российском ипотечном рынке появление «пузыря» невозможно, а другой подписывал различные циркуляры, призванные задавить этот пузырь в зародыше. И, похоже, молитвы чиновников были услышаны на самом верху — там, за облаками. Без всяких усилий регулятора объем выдачи ипотечных кредитов пошел на убыль. Банковские статистики подсчитали, что за первое полугодие 2019 года объем ипотечного кредитования в денежном измерении сократился на 3,5% (831,2 млрд рублей против 1,263 трлн рублей), а «в штуках» — на 13,2%. Число продаж сократилось с 663,4 тыс. до 575,5 тыс. период к периоду. Откуда взялась диспропорция между 3,5% и 13,2% — догадаться нетрудно. Пару лет тому назад государство посчитало, что хватит нянькаться с обманутыми дольщиками, и объявило глобальную реформу рынка жилищного строительства. Необязательным следствием реформы должна стать повышенная защищенность денег, поступающих от покупателей квартир в новостройках. Обязательным — рост стоимости возводимого жилья. И на этих ожиданиях цены поползли вверх уже с конца минувшего года. Соответственно, вырос и средний чек покупки, и средний размер ипотечного займа. Но главное в описываемой истории не это. А то, что с 2009 года объем ипотечного рынка поступательно увеличивался. И на тебе! Обвал. «Первый квартал был ударным, число сделок росло за счет заявок, поданных до Нового года и общего ажиотажа, — рассуждает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Банка “Открытие” Татьяна Хоботова. — Но с апреля выдачи месяц от месяца становились все ниже и ниже прошлогодних результатов». Аналитик инвестиционно-строительной компании Setl City Ольга Трошева констатирует: «В общем объеме сделок доля покупок с ипотекой у нас за полгода снизилась с 64% до 57%». Причем это сокращение трудно отнести к результатам деятельности регуляторов. Когда настанут зимние холода Участникам ипотечного рынка жаловаться на невнимание законодателей не приходится. За 2018 год и первую половину 2019 года на головы профильных спецов обрушилось изрядное число документов, наполовину популистских, наполовину нацеленных «недопущать» появление пресловутого «пузыря». Проще говоря, большого объема выданных кредитов, от оплаты которых при наступлении экономического кризиса заемщикам проще отказаться — и прощай, квартира, чем продолжать тянуть лямку. Напомним самые резонансные новации. Так, на горизонте Нового года ЦБ повысил нормы на резервирование капитала по ипотеке с низким первоначальным взносом (ниже 20%), чтобы банкам стало неповадно держать подобные предложения в своей продуктовой линейке. Но, во-первых, банки легко адаптировались к новому правилу: продукт из линейки не убрали, а банально подняли по такому предложению процентные ставки. Во-вторых, ЦБ накручивал резервирование не в первый раз. И к концу 2018 года доля таких кредитов в общем потоке составляла 3-5%. То есть погоды не делала. Много шума было и есть вокруг «дальневосточной» ипотеки. Сейчас ставки для жителей восточного края страны вообще обещают снизить до 2%. Но сухая статистика подсказывает, что сегодня на Дальнем Востоке не имеют собственного жилья лишь около 16 тыс. семей. Вот, собственно, и все, что нужно знать о данной инициативе. Похожая картинка складывается и с «детской ипотекой», она же «семейная ипотека», она же, официально, «ипотека с господдержкой для семей с детьми» (для семей, у которых в период с 1 января 2018 года до 1 марта 2023 года родился второй или последующий ребенок). Напомним, по такому финпродукту с 1 января государство взяло на себя субсидирование ипотечных ставок на весь срок гашения кредита. Здесь главную цифру подсчитали аналитики консалтинговой компании «Русипотека»: «На конец июня по стране общее количество выданных со старта программы кредитов составило 15 192, из которых около 28% — по продукту рефинансирование». Иначе говоря, господдержка семей с детьми пока не спешит превращаться в локомотив, существенно повышающий объемы выдач жилищного кредитования. Ну и последний козырь ЦБ — вступление в действие с 31 июля 2019 года закона об ипотечных каникулах. В пояснительных приписках журналисты обычно описывают этот документ так: «Ипотечные каникулы продолжительностью до полугода могут быть предоставлены по просьбе заемщика, оказавшегося в трудной жизненной ситуации (потеря кормильца, временная нетрудоспособность в течение двух месяцев, признание инвалидом I или II группы, снижение семейного дохода супругов более чем на 30%)». Это нововведение вообще у банковского менеджмента ничего, кроме кривых улыбок, не вызывает. Ведь банку катастрофически не сдалась квартира крепко задолжавшего заемщика. Возни с ней не оберешься. Поэтому уже года три у первой двадцатки банков работают собственные программы реструктуризации токсичных кредитов. И зачастую условия по ним мягче, чем в новом законе. В общем, несмотря на то что порядка 80% ипотечных выдач в стране приходится на банки с участием госкапитала, ипотека de facto живет от государства независимо. Как церковь при СССР. И становится правомерным вопрос: что же тогда случилось на самом деле? У меня нет зимнего пальто! Дополнительную интригу создает то, что этот провал по времени совпадает с началом цикла снижения ипотечных ставок. «В конце июля — начале августа банки стали снижать ипотечные ставки вслед за серией снижения ключевой ставки ЦБ в июне и июле», — подсказывает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер. Правда, пока снижение скромненькое. И прежде всего обращает внимание, что снижение доли ипотеки произошло на фоне роста спроса на рассрочку. По разным новостройкам доля сделок с рассрочкой подпрыгнула с 3-7%, порой до 15%. Однако эксперты предлагают не увязывать одно с другим. Дескать, перед 1 июля (знаковая дата реформы) многие застройщики поспешили кратковременно стимулировать продажи, чтобы на всякий случай подкопить кэш, и запустили акции по рассрочке с весьма заманчивыми условиями. Но ипотечный отскок здесь не при чем. «Рассрочка от застройщика не предполагает долгосрочного обслуживания — обычно она выдается на период до завершения строительства. Иначе говоря, рассрочка не решает проблему отсутствия денег, — учит начальник отдела маркетинга ГК “КВС” Марианна Ивлева. — А поскольку платежеспособному спросу на жилье расти не из чего, россиянам не приобрести жилье без заемных средств». С другой стороны, пару относительно «независимых от госрегулирования», но крайне зависимых от государственной экономической политики причин назвать можно. Первое, как уже говорилось выше, недвижимость подорожала и будет дорожать еще по мере перехода расширяющегося круга застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование. Давно подсчитано, что рост цены квадратного метра на 10% оставляет за чертой доступности ипотеки около 30% потенциальных клиентов. Причем державший всю зиму граждан бодрячком ажиотаж вокруг страхов единовременного ценового скачка с 1 июля схлынул. Его упокоило правительственное постановление, разрешающее достраивать жилье по старым правилам при строительной готовности объекта свыше 30%. Теперь, пожимает плечами Татьяна Хоботова, потенциальные покупатели предпочитают ждать дальнейшего снижения ипотечных ставок. Спрос опять превращается в отложенный. А второе, о чем опять же упоминалось выше: в стране уже шестой год подряд идет снижение реальных доходов населения. «Многим людям просто неоткуда брать деньги, — резюмирует Марк Лернер. — Следствием этого становится снижение влияния ипотеки как разогревающего и поддерживающего рынок фактора. Этот ресурс стимулирования близок к исчерпанию. Тех, кого не убедила взять ипотеку ставка в 10% годовых, вряд ли убедит ставка в 8%». Автор: Игорь Чубаха