Рынок жилья: ждать ли катастрофы?

Строительная отрасль переварила реформу долевки. Не без последствий (и они еще будут), но в целом справилась. Можно всмотреться в детали пейзажа и прикинуть погоду на завтра. Строительство по старым правилам (по нормам многократно руганной с высоких трибун долевки) будет продолжаться еще три-четыре года минимум. Для этого надо было "вписаться" в федеральные критерии: 30% выполненных работ, 10% квартир проданы. В Петербурге таких объектов, по прикидкам экспертов "Петербургской недвижимости", около 70%. В Ленобласти - 75%. А есть еще "системный" застройщик "Группа ЛСР", которой разрешено оставаться в долевке при выполнении работ в объеме 15%. И "СПб Реновация" - тем, кто занят развитием застроенных территорий, тоже разрешают 15%. И неустановленное количество компаний, которые строят за свой счет садики и школы и бесплатно передают муниципалам. (Тоже 15%.) Пузырь Без перекосов, конечно, не обошлось. Накануне "Дня Х" (1 июля) компании, которым не хватало продаж до отметки 10%, скупали квартиры на подставные фирмы, продавали их "друзьям и знакомым Кролика", включая собственных сотрудников. В результате возникли смешные результаты полугодия. В Петербурге Росреестр зафиксировал рост количества ДДУ за шесть месяцев аж на 49%. По мнению аналитиков, которые не учитывают продажи юрлицам, никакого особенного роста нет: продажи - примерно на уровне первого полугодия 2018-го. "Замаринованное" впрок жилье, конечно, окажется на рынке и будет продаваться по договорам переуступки (цессии): около 17 тыс. квартир в Петербурге, примерно 3 тыс. - в Ленобласти. В какие сроки этот дополнительный объем вывалится на рынок, судить сложно: сразу все выставлять нельзя - обрушишь цены, тянуть тоже нет смысла - деньги-то на эти продажи потрачены настоящие (наверное). Уже по итогам июля рынок вернулся к норме: в Москве количество заключенных ДДУ сократилось на 47,2% (в июне, по данным Росреестра, 14 461 ДДУ, в июле - 7 653). В Петербурге - снижение на 44,85% (июнь - рекордные 12 852 ДДУ, июль - нормальные 8 373 договора). Не до плана Другой перекос - резкое сокращение объемов ввода. Ровно по той же причине. К 1 июля застройщику надо было предъявить 30-процентную строительную готовность. Допустим, у него несколько объектов, есть в стартовой стадии, есть в финишной. Куда он бросит людей, деньги и технику? Те, которые почти достроены, никуда ведь не денутся. А если те, которые только начаты, переводить на проектное финансирование - себестоимость вырастет на 12-15% минимум... Результат понятен. В Петербурге за полгода сдано в эксплуатацию всего 595 тыс. кв. м (причем 164 тыс. кв. м из них - объекты ИЖС). С января по июнь в 24 многоквартирных домах сдали 9 113 квартиры. За тот же период 2018-го строители ввели более 961 тыс. кв. м, из которых только 130 тыс. кв. м пришлось на ИЖС; завершили 42 МКД на 17 863 квартиры. Падение ввода жилья - почти в два раза. Причем и прошлый год был далеко не ударным: если бы не аврал в декабре - показатели были бы совсем печальными. В Ленобласти снижение ввода не такое драматичное, но тоже есть. Такими темпами выполнить майские указы президента будет непросто... В Минстрое уже увидели эту проблему. Заветная цифра "120 млн кв. м в год" по-прежнему неприкосновенная, но на ближних подступах идет "выравнивание линии фронта". Вице-премьер Виталий Мутко после заседания проектного комитета по нацпроекту заявил: правительство обсуждает возможность изменения в паспорте национального проекта "Жилье и городская среда". Конкретнее: "Поступил запрос на сохранение пока объемов ввода жилья 2018 года. На ближайшие два года, может быть, нужно сохранить эти объемы где-то на уровне 75,3 млн кв. м. Сейчас мы эти вопросы посмотрим в правительстве, на президиуме и будем докладывать на совете и президенту страны". Переводим с бюрократического на русский: может, и хотели бы строить больше, но пока что-то не получается. За счет каких скрытых резервов случится гигантский рывок к 2024 году - науке неизвестно. Скорее всего, чиновники рассчитывают, что и гражданам, и бизнесу в 2024-м будет не до жилья и тем более - не до каких-то показателей. Либо ишак, либо эмир... Факторы риска Но и до заветной даты много чего может случиться. Например, в Москве уже подсчитали разницу цен в "традиционных" ЖК и в передовых (которые с эскроу). По расчетам аналитиков компании "Метриум", покупка жилья в комплексах, которые используют эскроу-счета и проектное финансирование, обходится на 6 - 13% дороже, чем по старой схеме (ДДУ). Вице-президент "Интеко" Евгений Семенов объясняет: у застройщиков появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслуживать банковский кредит... Рост издержек обусловлен не только жадностью банкиров. Правительство усердно обсуждает создание "комфортной среды". А для этого - разрабатывает новые стандарты для комплексного развития территорий. Одно из требований: высота застройки не должна превышать ширину улиц. Это автоматически ограничивает высоту корпусов девятью этажами... Новые требования, конечно, сделают жилые кварталы более человечными. Но вместе с тем - неизбежно - приведут к дополнительным расходам, а значит - к повышению цен. А доходы граждан почему-то который год не растут. В этой ситуации единственным реальным драйвером спроса остается ипотека. Тот же Виталий Мутко предлагает "в целом по 2019 году зафиксировать среднюю ставку на уровне 10,1%". Целевой показатель на 2020 год - 9,6 - 9,7%, в 2021 году - 8,5 - 8,9%. Допустим даже, что это получится. Лидер рынка Сбербанк - управляемая структура, ВТБ - тоже госбанк; остальные волей-неволей будут подстраиваться. Но есть и неприятные новости. С октября начнет действовать требование ЦБ: при выдаче кредитов финансисты будут обязаны учитывать "коэффициент долговой нагрузки". Проще говоря: семья не должна отдавать банкам более половины дохода. Эта мера понятна и полезна, однако она дополнительно ограничит приток новых заемщиков. А их поток и без того редеет. По данным Центробанка, жители СЗФО в первом полугодии взяли на 9,7% ипотечных кредитов меньше, чем за тот же период прошлого года. В Петербурге количество кредитов за полгода снизилось на 3,8%: с января по июнь 2019-го "физики" взяли в банках 31 253 жилищных займа, за тот же период 2018-го - 32 442. Кредиты под залог ДДУ, на покупку жилья в новостройках, составляют меньше половины ипотечных займов - 13 951. Эксперты опасаются, что даже снижение ставок не вернет гражданам оптимизм и уверенность в завтрашних доходах. А без этого кредитование просядет, а за ним - и стройка... И вот здесь начинается самое интересное. Допустим, есть проект: строится жилой дом, банк кредитует и контролирует. И вдруг начинают падать объемы продаж. Целевые показатели рентабельности не выполняются. И что дальше? Останавливать проект, возвращать деньги гражданам, фиксировать убытки? Или кредитовать застройщика по повышенной ставке (за риски) - с последующим уходом в банкротство? Или отстранять застройщика и нанимать собственный девелоперский отдел? Бежать в "Дом.рф" и кричать караул? Как говорит популярный блогер Алексей Венедиктов, "будем наблюдать".