Вспомнить бедного студента. Зачем инвесторы вкладывают миллиарды долларов в общежития

Жилье для учащихся, сравнительно новый для массового рынка сегмент коммерческой недвижимости, которым интересовались Михаил Фридман и Андрей Молчанов, продолжает бить рекорды. В прошлом году он собрал $15,9 млрд, в этом уже $16,3 млрд, следует из исследования международной компании Knight Frank. В 2008 году весь рынок студенческого жилья оценивался в $2,5 млрд (а в кризисном 2009 упал вообще до менее $1 млрд), но начиная с 2014 года уверенно растет. Большая часть инвестиций приходится на студенческое жилье (purpose-built student accommodation, PBSA), расположенное в США (57%) и Великобритании (27%). На третьем месте с большим отрывом идет Германия (4%). В жилье для студентов в Англии инвестировала компания LetterOne миллиардеров Михаила Фридмана, Германа Хана и Алексея Кузьмичева, а подразделение группы ЛСР миллиардера Андрея Молчанова реализовала минимум один такой проект в Германии. «В настоящее время студенческое жилье уходит от концепта устаревших общежитий к благоустроенному автономному пространству, — говорит управляющий партнер Knight Frank в России Алексей Новиков. — Чаще всего оно представляет собой студию или квартиру для одного человека, обеспеченную всеми минимальными удобствами для комфортного проживания, при этом в рамках проектов предусматриваются отдельные помещения для общения студентов и совместных занятий». Несмотря на это, портфолио активов в этой сфере все еще измеряется в койко-местах (beds). Основная причина роста инвестиций в общежития — мировой рост среднего класса и мобильности населения, считают аналитики Knight Frank. По данным ОЭСР, за последние три года количество студентов, обучающихся за рубежом, выросло на 23%, сейчас их 5 млн, а к 2025 году будет 8 млн. За пределами своей страны образование получают уже 800 000 китайских студентов и 255 000 студентов из Индии (27% и 8% всех обучающихся за рубежом). Куда едут студенты? США — 26% Великобритания — 12% Австралия — 8% Россия — 6% Германия — 5% Франция — 5% Другие — 38% Остров обучения Строительство специализированного жилья для студентов недалеко от ведущих вузов — быстро развивающийся сегмент коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что студенты, как правило, не платят за аренду дорого, таким апартаментам обеспечен гарантированный спрос. Это важно для институциональных инвесторов и фондов прямых инвестиций, которые стремятся застраховаться от рисков на домашних рынках. По данным Knight Frank, в последние три года 40% инвестиций, сделанных в строительство общежитий в мире, приходит из-за рубежа. Например, инвесторы из США вложили в новые проекты PBSA на территории своей страны $21 млрд за последние три года, а иностранцы — $6,3 млрд. В Великобритании же домашние инвестиции составили $4,8 млрд, а трангсраничные — $8,4 млрд. Крупнейший в Европе рынок жилья для студентов — Великобритания. Стоимость всей недвижимости этого сегмента в государстве оценивается в $65 млрд. Каждый год вводится около 25 000 новых койко-мест в PBSA, и все равно студентов втрое больше, чем мест в общежитиях. В 2012 году в английские вузы поступило около 60 000 иностранных студентов, в 2018 — больше 73 000. В разных частях страны власти проводят разную политику: например, в Манчестере до недавнего времени строительство новых объектов PBSA было ограничено, а в Эдинбурге, где спрос со стороны студентов четырех университетов давит на рынок жилья, городской совет постановил, что общежитий требуется больше, сказано в исследовании Knight Frank.19% всех студентов вузов Британии — иностранцы, и эта доля продолжает расти. Пик инвестиций в недвижимость для студентов Великобритании пришелся на 2015 год — тогда было вложено $7 млрд (в 2018 году $3,8 млрд). В 2015 году LetterOne Михаила Фридмана, Германа Хана и Алексея Кузьмичева инвестировала 670 млн фунтов (около $1 млрд) в покупку студенческого жилья под управлением компании Pure Student Living. Портфолио включало несколько объектов в Лондоне. Поработав над развитием активов, в 2017 году L1 продал их институциональному инвестору в студенческое жилье компании IQ Student Accomodation за 880 млн фунтов ($1,2 млрд по курсу на декабрь 2017). IQ Student Accomodation, созданная Goldman Sachs и Wellcome Trust, в годовом отчете привела данные, что купленный портфель состоит из 11 объектов на 3653 койко-мест и за 9 месяцев 2018 года он принес 34,8 млн (больше $45 млн) фунтов выручки. Мест нет Сравнительно доступной альтернативой США и Великобритании для иностранных студентов становятся европейские вузы, сказано в исследовании Knight Frank. В них растет количество англоязычных программ, а стоимость обучения не такая высокая. «В течение последних трех лет вплоть до 2018 года число студентов в Берлине, Мадриде и Париже росло в среднем на 2,5% в год, и строительство PBSA не соответствовало заданным темпам, — считают аналитики Knight Frank. — Учитывая текущие тенденции, только в этих трех городах к 2021 году недостаток койко-мест для студентов превысит 100 000». Группа ЛСР Андрея Молчанова имеет подразделение в Мюнхене. «Вдруг было замечено такое окно возможностей: студентов в Мюнхене больше 100 000, а с государственными общежитиями — полный швах, — говорил в интервью корпоративному изданию руководитель европейского подразделения Дмитрий Гончаров. — Поэтому появился смысл строить частные. По сути, это некая гостиница, заселиться в которую можно лишь по предъявлению студенческого билета». LSR Europe построила в Мюнхене комплекс для студентов Campus Viva площадью 10 800 м2, в каждой квартире — собственная ванная комната и мини-кухня, а еще общие кухни и сауны. Позже LSR продала проект специализированному инвестору. Авторы исследования Knight Frank проанализировали обеспеченность разных европейских городов койко-местами для студентов. В Порту и Лиссабоне на одно место приходится 28 и 25 студентов соответственно, в Париже — 19, в Мадриде — 18, Вене — 9, Копенгагене — 8, Праге — 4. Несмотря на то, что приезжие из Китая и Индии составляют существенную часть абитуриентов мировых университетов, дома им тоже есть где учиться. За последние три года количество азиатских вузов в топ-200 выросло на 47%. В Китае количество студентов выросло на 35% за последние пять лет. В индийском Джайпуре 85% студентов — приезжие из других штатов, нуждающиеся в жилье. По прогнозам аналитиков Knight Frank, уже скоро университеты с тихоокеанского побережья Азии составят серьезную конкуренцию европейским и американским в борьбе за студентов. «Так как качество образования растет по всему миру, — резюмирует исследование, — сложность будет не только в том, чтобы привлечь таланты из-за рубежа, но и в том, чтобы удержать их в своей стране. В связи с этим возможности появляются как для инвесторов в PBSA, так и для операторов». Где живут миллиардеры? 10 городов с наибольшим числом богатейших людей планеты 1 из 10 Getty Images 2 из 10 Getty Images 3 из 10 Getty Images 4 из 10 Getty Images 5 из 10 Getty Images 6 из 10 Getty Images 7 из 10 Getty Images 8 из 10 Getty Images 9 из 10 Getty Images 10 из 10 Getty Images 10. Мумбаи Число миллиардеров: 37 (-8 с 2018 года) Совокупное состояние: $184,4 млрд Самый богатый человек: владелец холдинга Reliance Industries Мукеш Амбани, $50 млрд В Мумбаи расположен самый дорогой дом в мире: 27-этажный дворец Мукеша Амбани стоимостью $1 млрд. Здесь состоялась одна из самых роскошных и дорогостоящих свадеб в истории — в декабре 2018 года Амбани устроил недельное празднество для своей дочери Иши и сына еще одного индийского миллиардера Аджая Пирамала. 9. Сеул Число миллиардеров: 38 (-3 с 2018 года) Совокупное состояние: $99,9 млрд Самый богатый человек: глава Samsung Ли Кун-Хи, $16,9 млрд Практически все миллиардеры Южной Кореи проживают в ее столице. Лишь один корейский миллиардер не живет в Сеуле. Все миллиардеры, проживающие в крупнейшем городе Южной Кореи, являются гражданами этой страны. Богатейшие жители Сеула управляют крупнейшими компаниями страны, например, всемирно известными конгломератами Samsung и Hyundai. Кроме того, в Южной Корее расположен четвертый крупнейший рынок онлайн-игр. По данным интернет-портала Newzoo, выручка рынка составляет более $5,7 млрд. Благодаря рынку онлайн-игр в Сеуле появилось пять миллиардеров, в том числе и создатель популярной игры Maple Story Ким Чжон Чжу. 8. Шэньчжэнь Число миллиардеров: 39 (-5 с 2018 года) Совокупное состояние: $190,5 млрд Самый богатый человек: CEO компании Tencent Ма Хуатэн, $38,8 млрд В ходе экономических реформ в Китае в 1980-х годах в Шэньчжэне создали «особую экономическую зону». Благодаря этому город, расположенный на границе с Гонконгом, стал важнейшим экономическим и туристическим центром. Каждый миллиардер из Шэньчжэня заработал свое состояние самостоятельно. Так, например, Ху Цзяинь, занимающий второе место среди самых богатых жителей города, десять лет работал на заводе до того, как основать одну из самых успешных девелоперских компаний Китая. А Ван Тао, первый в мире миллиардер, заработавший свое состояние благодаря мультикоптерам, запустил свой стартап прямо в комнате в общежитии. Ван Тао стал миллиардером вместе со своим инвестором и директором по маркетингу в 2016 году. Оба в настоящий момент проживают в Шэньчжэне. 7. Сан-Франциско Число миллиардеров: 42 (+8 с 2018 года) Совокупное состояние: $109,2 млрд Самый богатый человек: сооснователь Facebook Дастин Московиц, $11,1 млрд Сан-Франциско — сердце американской технической революции и город, в котором проживают основатели компаний Uber, Airbnb и Pinterest. Из-за наплыва технологических компаний Сан-Франциско стал самым дорогим городом США. В области залива Сан-Франциско, в самом городе и других городах по соседству проживают 82 миллиардера — все еще меньше, чем в Нью-Йорке. В 2018 году один из создателей PayPal и ярый сторонник Дональда Трампа Питер Тиль переехал в Лос-Анджелес. Сообщается, что причиной тому послужило политическое разнообразие столицы американской киноиндустрии. 6. Шанхай Число миллиардеров: 45 (-5 с 2018 года) Совокупное состояние: $110,7 млрд Самый богатый человек: создатель сервисов электронной коммерции Колин Хуан, $13,5 млрд Благодаря развитию глобального рынка электронной коммерции растут состояния таких бизнесменов, как Колин Хуан, создатель интернет-магазина Pinduoduо. В Шанхае, крупнейшем портовом городе мира, расположены четыре крупные компании по доставке посылок, каждая из которых может похвастаться парочкой миллиардеров. Например, компанию Yunda Express основала богатейшая пара Шанхая: совокупное состояние супругов Не Тэнюня и Чэнь Лиин составляет $5,1 млрд. 5. Лондон Число миллиардеров: 55 Совокупное состояние: $226 млрд Самый богатый человек: основатель российской компании «Альфа-Групп» Михаил Фридман, $15 млрд В Лондоне расположено больше пятизвездочных отелей, чем в любом другом городе мира. Лондон считается своего рода Меккой для богатейших людей. Из 55 миллиардеров, проживающих в столице Соединенного Королевства, лишь 20 являются ее гражданами. Остальные 35 миллиардеров переехали в Лондон из 23 стран, в число которых входят Индия, Исландия и Россия. Пять миллиардеров, в том числе два наследника мебельной империи Ikea, переехали из Швеции, которая известна высокими налогами. Четыре миллиардера переехали в Лондон из России, в том числе и богатейшая женщина России Елена Батурина, чей муж Юрий Лужков был отправлен в отставку с поста мэра Москвы в 2010 году. Кстати, несмотря на то, что глава чикагского хедж-фонда Citadel Кеннет Гриффин официально не проживает в Лондоне, в этом январе американский инвестор приобрел дом стоимостью $122 млн в десяти минутах ходьбы от Букингемского дворца. 4. Пекин Число миллиардеров: 61 (-3 с 2018 года) Совокупное состояние: $193,3 млрд Самый богатый человек: девелопер коммерческой недвижимости Ван Цзяньлинь, $22,6 млрд В Пекине проживают два самых молодых миллиардера Китая, которые разбогатели благодаря интернету: 33-летний основатель китайской майнинговой компании Джихан Ву и 35-летний директор ByteDance Чжан Имин. Благодаря популярному приложению Tik Tok Чжан Имин лишь за год поднялся с 13-й до 2-й строчки в рейтинге богатейших жителей Пекина. На сегодняшний день рыночная капитализация его компании составляет $75 млрд. В рейтинге его опережает только Ван Цзяньлинь, который заработал состояние на продаже и строительстве недвижимости. В столице Китая проживает 17 миллиардеров, которые разбогатели благодаря технологическим компаниям, и 12 миллиардеров, заработавших состояние на продаже недвижимости. Технологии и недвижимость — это самые популярные сферы деятельности среди пекинских миллиардеров. 3. Москва Число миллиардеров: 71 (-6 с 2018 года) Совокупное состояние: $336,5 млрд Самый богатый человек: акционер «Новатэка» и «Сибура» Леонид Михельсон, $24 млрд Примерно 80% российских миллиардеров проживают в Москве. В крупнейшем по численности населения российском городе также проживают пять миллиардеров, против которых Министерство финансов США ввело санкции в апреле 2018 года. В их число входят Олег Дерипаска, которого подозревают во вмешательстве в американские выборы, Виктор Вексельберг, который встречался с личным адвокатом Дональда Трампа Майклом Коэном, депутат Государственной думы Андрей Скоч, а также Аркадий Ротенберг, который в молодости занимался дзюдо в одной секции с Владимиром Путиным, и сенатор Сулейман Керимов. Ранее французские власти обвинили российского «великого Гэтсби» (как прозвали Керимова), в отмывании денег и уклонении от уплаты налогов. Однако в июне все обвинения с Керимова были сняты. 2. Гонконг Число миллиардеров: 79 (+2 с 2018 года) Совокупное состояние: $355,5 млрд Самый богатый человек: создатель конгломерата Cheung Kong Group Ли Кашин, $31,7 млрд Со времен мирового экономического кризиса в связи с жесткой политикой правительства цены на жилье в Гонконге выросла в четыре раза. Так, девелоперы Ли Шауки и Питер Ву заработали свои состояния благодаря быстро развивающемуся рынку. 29 гонконгских миллиардеров (и половина из десяти богатейших людей Гонконга) считают недвижимость своим главным источником дохода. Но вскоре ситуация неизбежно изменится. По данным исследования компании Citigroup, 57% жителей Гонконга ожидают падения цен на жилье в 2019 году. 1. Нью-Йорк Число миллиардеров: 84 (+1 с 2018 года) Совокупное состояние: $469,7 млрд Самый богатый человек: владелец информационного агентства Майкл Блумберг, $55,5 млрд Некоторые миллиардеры из Нью-Йорка родились и выросли в крупнейшем городе США. В их число входят наследник косметической империи Estee Lauder Рональд Лаудер, генеральный директор компании JPMorgan Chase Джеймс Даймон, а также основатель инвестиционной компании Highbridge Capital Management Генри Суиека. Джеймс Даймон и Генри Суиека также входят в число 40 миллиардеров Нью-Йорка, которые заработали состояние в финансовой индустрии. Богатейшим из этих 40 миллиардеров считается Карл Айкан, один из немногих управляющих хедж-фондами, которому удалось заработать в тяжелом с финансовой точки зрения 2018 году. И несмотря на то, что самый известный девелопер города Дональд Трамп сейчас проживает в Белом доме, в Нью-Йорке обосновались 17 других миллиардеров, занимающихся продажей и арендой жилья. Например, родившийся в Нью-Йорке миллиардер Стивен Рот, основатель компании Vornado, которой принадлежит 70% небоскреба Трампа на Авеню Америк, 1290. Но, как и в случае Лондона, самый дорогой дом в городе, расположенный в центре Нью-Йорка, неподалеку от Центрального парка, принадлежит инвестору Кену Гриффину, который приобрел этот пентхаус за $238 млн. Сам Гриффин проживает в Чикаго.