Символическое снижение: будет ли еще дешеветь ипотека

Центробанк в середине июня впервые с марта прошлого года снизил ключевую ставку: с 7,75% до 7,5% годовых. По данным регулятора, уже в мае средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до 10,54%, до этого тенденция была обратная. Редакция Вести.Недвижимость решила выяснить, стоит ли говорить о втором витке снижения ставок, и насколько еще неудовлетворен ипотечный спрос. Исторического минимума ипотечная ставка достигла в сентябре-октябре 2018 года, тогда она составляла 9,41%, после чего наметился рост. Сам прошлый год стал рекордным для рынка ипотеки: он вырос на 49% до 3 трлн рублей. За 2018 год средний размер ипотечного кредита увеличился на 10% до 2,05 млн рублей. Достичь таких показателей помогли сначала снижающиеся ставки. В течение полугода (4 квартал 2018 года – 1 квартал 2019 года) ставки по ипотечным кредитам росли. Лишь в последние два-три месяца ситуация меняется, но говорить об устойчивом тренде, еще слишком рано, считает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая называет снижение ключевой ставки на 0,25% символическим для того, чтобы изменить ситуацию на рынке недвижимости. "Проблема в том, что экономическая и политическая ситуация в стране нестабильны. Это значит, что антироссийские санкции, падение цен на нефть или любые другие потрясения могут привести к очередному ослаблению курса рубля, что означает рост ключевой ставки, а вместе с тем – и процентов по кредитам", - отмечает она. По мнению эксперта, говорить об устойчивом тренде по снижению ипотечных ставок пока слишком рано. Тем более, что многие банки еще в мае "сыграли на опережение", снизив проценты по ипотеке еще до изменения ключевой ставки. Поэтому, по нашим прогнозам, до конца лета условия жилищного кредитования будут неизменными. Пока мы наблюдаем сокращение ставок у банков второго эшелона, отмечает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. После решения Центробанка о коррекции ключевой ставки они снизили процент по жилищным кредитам примерно на 0,2-0,3%, это позитивная тенденция, однако в масштабах рынка преувеличивать ее значение не стоит. Поэтому необходимо дождаться следующего заседания Центробанка (намечено на 26 июля), добавляет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. "Если ключевая ставка будет снижена вновь, то это можно расценить как четкий сигнал к смягчению кредитно-денежных требований на ипотечном рынке, и тогда к концу года действительно жилищные займы могут подешеветь (менее 10% годовых). Однако сейчас в этом уверенности нет", - отмечает он. Многое будет зависеть от того, как дальше будет вести себя ключевая ставка, соглашается замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. И факторы для снижения ипотечных ставок сохраняются: ограничения, которые будут наложены ЦБ на необеспеченное кредитование, поддержат борьбу банков за заемщика в других сегментах розницы. Поэтому банки, в целом, готовы снижать ставку по возможности. В целом ипотечные ставки продолжат движения к 10%. Однако, ниже 10% до конца года средняя ставка по ипотеке навряд ли опустится, полагают в рейтинговом агентстве "Эксперт РА". Что касается востребованности ипотеки, то неудовлетворенный спрос населения на жилье действительно остается, говорит младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. Однако, основными сдерживающими факторами, помимо ипотечных ставок, остаются слабый рост доходов граждан и растущие цены на недвижимость. По данным Росстата, реальные доходы россиян в первом квартале 2019 года сократились на 2,3%. Само падение происходит с 2014 года. При этом цена кв м растет. Так, за год в среднем стоимость квартир в новостройках, по данным "Авито.Недвижимость" увеличилась на 11%. Это оказывает влияние на спрос, в том числе ипотечный. За пять месяцев этого года объем ипотечных сделок снизился на 2% до 1 трлн рублей, количество выданных кредитов снизилось на 12%. Поэтому, чтобы ипотеку стали брать активно, как в прошлом году, ставки должны снижаться. При снижении ипотечной ставки на 2,5% спрос увеличивается примерно на 40-50%. Соответственно, чтобы добиться таких же показателей, необходимо дополнительно снизить ставку примерно до 8% годовых, считает Мария Литинецкая. Именно такое значение позволит охватить примерно в полтора раза больше покупателей, чем сегодня. В то же время не стоит забывать о том, что во многих европейских странах ипотека выдается под 2-4% годовых. Поэтому даже целевая ставка в размере 8% годовых будут высокой для россиян на фоне общемировых значений. В предыдущие два года на фоне снижения ставки по ипотеке в этот сегмент пошли заемщики хорошего кредитного качества, отмечает Алексей Волков. Этим обуславливается сохранение доли кредитов с просрочкой на уровне 1-2% при достаточно стабильном росте выдач. Не исключено, что ожидаемое снижение ставок в ближайшем времени усилит этот процесс. Почти единогласно эксперты заявляют, что ждать рекордов на ипотечном рынке в этом году не стоит. Ажиотажный спрос идет на убыль, говорят они. В "Эксперт РА" ожидают снижения выдач на 10–15% до 2,5–2,6 трлн рублей. Ключевое влияние на развитие рынка будут оказывать более высокий, чем в прошлом году, уровень ставок и рост цен на жилье, а также повторное увеличение риск-весов по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%, говорит Екатерина Щурихина. Ставки действительно будут снижаться, однако, не стоит ждать каких-то рекордов, отмечает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй. Что касается ипотечных кредитов, то во втором квартале этого года, вероятнее всего, мы увидим некоторое замедление темпов выдачи. Однако в целом по 2019 году мы ожидаем умеренного роста выдачи ипотеки на уровне 10%. Не думаю, что в этом году стоит ждать рекордов по выдаче ипотеки, соглашается управляющий партнер компании "Метриум". Во-первых, рост цен на жилье, связанный с переходом к проектному финансированию, ограничит доступность новостроек для многих граждан, что снизил общее количество сделок, а вместе с тем – и востребованность ипотечного кредитования. Во-вторых, ожидаемый рост зарплат, скорее всего, будет нивелирован инфляцией. Например, с 1 июля уже выросла цена за коммунальные услуги – тарифы пересмотрены второй раз за год. То есть, потенциальный круг заемщиков будет планомерно сокращаться, поясняет эксперт. По мнению замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА, говорить об итогах года можно будет после того, как строительная отрасль преодолеет назревающий дефицит ввода нового жилья на фоне реформы.