Почему рост цен на жилье в России признали неизбежным

Падение реальных располагаемых доходов населения, официально признанное президентом Владимиром Путиным в ходе прошедшей 20 июня прямой линии, не смущает застройщиков — в первом полугодии 2019-го цены на новые квартиры выросли, и их снижения не предвидится. Напротив, россиян чуть ли не из каждого утюга предупреждают о скором подорожании жилья. «Лента.ру» выяснила, на сколько увеличились ценники в новостройках в январе — мае, и какими будут масштабы будущего ценового роста — если он вообще произойдет. За полгода квадратный метр на первичном рынке жилья, если брать в расчет только крупные города страны (с населением от 300 тысяч человек), в среднем вырос на 9 процентов, подсчитали аналитики базы «Мир квартир». Так быстро новостройки не дорожали уже давно, с «докризисных» лет. Больше всего за январь — май увеличилась средняя стоимость квадратного метра в Пензе — на 18 процентов. Более чем на 17 процентов подорожал «квадрат» в строящихся домах в Туле, Омске, Самаре и Твери. Если говорить о средней цене новой квартиры, то лидером роста цен стал Новокузнецк — здесь увеличение составило 21 процент, до 2,5 миллиона за объект в среднем. На втором месте, опять же, Пенза (+19 процентов, 3 миллиона за лот), на третьем — Новосибирск (+18 процентов, 3,8 миллиона за квартиру в среднем). В Санкт-Петербурге новые метры подорожали на 10 процентов, средняя цена квартиры выросла на 9 процентов, до 7,8 миллиона рублей. В Сочи «квадрат» прибавил 15 процентов, полная стоимость покупки — 13 процентов (до 7,3 миллиона рублей). Самый слабый рост стоимости квадратного метра — не более чем на 2 процента, по данным «Мира квартир», отмечен в Липецке, Улан-Удэ, Кургане, Саранске и в Белгороде. В среднем к июлю средняя цена квадратного метра в российских новостройках достигла 59,5 тысячи рублей, квартиры — 3,4 миллиона рублей. В новостройках Московского региона («старая» Москва, Новая Москва и Подмосковье), как следует из аналитического отчета ЦИАН, за полгода ценник в среднем увеличился на 5 процентов, то есть достаточно скромно. Цена метра к июню составила 137 тысяч рублей. Наиболее значительный рост при этом наблюдался в новостройках Новой Москвы — плюс 19 процентов за последний год: со 103 тысяч до 122,4 тысячи рублей за «квадрат». В старых границах Москвы квадрат подорожал на 8 процентов, до 206 тысяч рублей, в Подмосковье — на 6 процентов (до 84,4 тысячи рублей). Лидерство новомосковских округов объясняется просто: на присоединенных территориях активно развивается метро, и за счет этого они теперь фактически, а не на бумаге, присоединены к Москве. Девелоперам это позволяет увеличивать ценники ускоренными темпами. «В некоторых жилых проектах, расположенных в пешей доступности от новых станций метро, рост цен достиг 28 процентов», — указывают аналитики ЦИАН. Покупатели с негативными для них ценовыми изменениями борются своеобразным способом — соглашаются платить больше, но при этом покупают меньше. Поэтому суммы сделок растут незначительно, а площади проданных квартир сокращаются. В «старой» Москве сумма покупки за год к июню 2019-го увеличилась всего на 2 процента, а средний размер реализованной квартиры уменьшился зеркально, на те же 2 процента — с 58,5 до 57 метров. В Подмосковье площадь проданных лотов снизилась на процент, до 46 метров, в Новой Москве новоселы не против платить больше и выбирать квартиры чуть попросторнее — средняя цена сделки увеличилась на 19 процентов (до 5,7 миллиона рублей), а площадь лота выросла на 2 процента (до 48,4 квадратного метра). В целом, как отмечают в ЦИАН, застройщики Московского региона явно взяли курс на увеличение цен — они не только поднимают стоимость квартир в уже реализуемых проектах, но и новые, пока не существующие жилые комплексы выводят на рынок с более высокими ценниками. Да и те выводят неохотно — объемы строительства на самом крупном рынке недвижимости страны, остававшемся на плаву даже в самые непростые времена, сокращаются. При этом в целом по стране строители в плюсе: в январе — мае 2019 года они ввели 24,2 миллиона квадратных метров жилья — на 500 тысяч «квадратов» больше, чем в том же периоде 2018-го (данные из доклада Росстата). Всего за пять месяцев в стране построили почти 317 тысяч новых квартир. В Московском регионе в первом полугодии на первичный рынок жилья вышло 4,1 миллиона квадратных метров, это около 270 домов, подсчитали в ЦИАН. «После рекордного объема нового предложения во втором полугодии 2018 года (6,7 миллиона "квадратов") девелоперы начали сбавлять темпы вывода новых корпусов», — констатируют эксперты. В Подмосковье падение уровня строительной активности признали официально: по итогам 2019 года объем ввода жилья в области может снизиться на 16 процентов, заявила в июне министр жилищной политики Подмосковья Инна Федотова. По словам Федотовой, в 2018-м в регионе построили 8,6 миллиона «квадратов», в 2019-м планируется ввод на уровне 7,2 миллиона квадратных метров. «Спрос на жилье ниже, чем ввод жилья. Таким образом, все, что касается снижения ввода жилья в Московской области, связано с потребностью в этом жилье, чтобы был определенный баланс», — пояснила министр. Директор по аналитике и ценообразованию «Интеко» Полина Балашова в ходе состоявшегося также в июне саммита CRE SUMMIT 2019 пообещала, что по итогам 2019 года в старых границах Москвы предложение новостроек снизится более чем на 10 процентов, в Новой Москве — на 8 процентов. Вывод новых проектов сократится на 40 и 18 процентов соответственно. «На рынке столичных новостроек уже ярко обозначилась тенденция к сокращению вывода нового предложения на рынок, — отметила Балашова. — По нашим прогнозам, она продлится и далее, и к концу 2019 года падение составит порядка 34 процентов по сравнению с 2018-м. Во многом это объясняется изменениями в федеральный закон №214, при которых девелоперам требуется модернизировать свою бизнес-модель. Некоторые застройщики откладывают начало реализации новых проектов на более поздние периоды, в том числе чтобы проанализировать опыт компаний, готовых продавать по эскроу-счетам уже сейчас». Помимо сокращения выбора квартир, будущим покупателям сулят и дальнейший рост цен. Все дело в тех самых эскроу-счетах, введенных ради финансовой и психологической безопасности будущих новоселов. С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Главное изменение — введена новая схема финансирования строек. Застройщики (исключение делается в основном для крупных компаний) больше не могут строить на деньги дольщиков — взамен они должны использовать либо собственные, либо кредитные средства. А деньги дольщиков до завершения строительства дома находятся в банке. Кредиты не бесплатны, поэтому расходы строительных компаний автоматически возрастут, а значит, вырастет и конечная стоимость продукта — квартиры. В «Метриум» считают, что в Москве рост цен составит 12-15 процентов — примерно под такой процент застройщики будут брать кредиты. Сами девелоперы масштабы «катастрофы» оценивают мягче. «До конца года ожидается повышение стоимости на 3-5 процентов, — заявил «Ленте.ру» Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель» (реализует несколько крупных проектов в Московском регионе). — Связано это в первую очередь с переходом к проектному финансирования и с использованием эскроу-счетов. Самый прогнозируемый рост цен будет в Новой Москве, уже сейчас понятно, что цены не останутся на прежнем уровне, ведь недавно там открылись четыре станции метро». «Резких скачков ожидать не стоит, цены будет сдерживать высокая конкуренция на фоне снижения активности покупателей, — успокаивает Анна Соколова, директор по стратегии и маркетингу застройщика «Инград». — Динамика роста числа договоров долевого участия замедляется. Если в 2018 году ежемесячно в Москве заключалось на 47 процентов больше, чем в 2017-м, то текущий год опережает предыдущий пока только на 23 процента». В «Мире квартир» полагают, что темпы роста цен на новое жилье могут несколько снизиться во второй половине года, так как пик спроса на новостройки пройден, а некоторые покупатели вообще ушли на вторичный рынок. «Часть застройщиков попытается подстроиться под падающий спрос, предлагая скидки, однако многим законодательство так выкрутило руки, что экономика их проектов просто не позволит им демпинговать, — полагает Павел Луценко, генеральный директор портала. — Что касается спроса, он снова начнет оживляться, если ипотечная ставка опять будет снижаться, и это станет новым толчком к подорожанию новостроек. В зависимости от этого последнего фактора мы ожидаем роста цен на 15-18 процентов по итогам года». «Цены на рынке новостроек будут расти прямо пропорционально законодательным и экономическим преобразованиям», — предупреждает председатель совета директоров ГК «Трансстройинвест» Алексей Фоменко. Преобразований, способных развернуть ценовую динамику в другую сторону, судя по всему, пока не намечается.