Трудности перевода: найден способ, как помешать открыть пивную в доме

Девятого июня в России изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые в многоквартирных домах. Теперь, чтобы превратить квартиру на первом этаже многоквартирного дома в магазин, аптеку, салон красоты или бар, потребуются голоса более половины собственников в доме. Кроме этого, нужно собрать две трети голосов жителей подъезда, где такой объект недвижимости появится. Также надо заручиться письменным согласием жильцов прилегающих квартир. При этом, если помещение на этапе строительства было признано нежилым, то нововведения его не коснутся. Новые правила затронут в первую очередь старого жилого фонда – пяти-девятиэтажки, где нежилые помещения на первых этажах не предусмотрены проектом, говорит юрист, член Ассоциации юристов России Банза Киприянова. Раньше, чтобы открыть магазин на первом этаже, согласие соседей и жильцов дома не требовалось. Нужно было, чтобы помещение имело отдельный вход, не являлось частью жилого помещения, в нем никто не был прописан и недвижимость не находилась в залоге, поясняет юрист. Также для перевода жилого помещения в нежилое нужно разрешение органа местного самоуправления и выполнение всех норм – пожарных, санитарных и тд. О том, что в России могут ужесточить правила размещения коммерческих объектов в жилых домах заговорили еще весной. Их появление связывают с жалобами жителей многоэтажек на шумных соседей – магазины, бани, салоны красоты, парикмахерские. Теперь нарушить спокойствие жителей многоэтажек станет сложнее – потому что выполнить новые требования предпринимателям будет довольно сложно. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с жилыми первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом, говорит эксперт Кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко. По ее мнению, новый закон защитит интересы жителей многоэтажек и поможет избежать конфликтных ситуаций жильцов с владельцами коммерческих объектов в будущем. Безусловно, надо спрашивать людей, кого они хотят видеть в своем доме. И в этом плане новые правила действительно оградят жителей многоквартирных домов от нежелательного соседства, соглашается Банза Киприянова. При этом, новые требования поставят под удар малый бизнес, который и так уязвим. Сами требования, по мнению юриста, практически невыполнимы. К примеру, организовать общее собрание собственников на деле практически невыполнимо – посещают такие мероприятия жильцы не особо активно. Но даже если вдруг удастся получить одобрение 50% голосов на общем собрании и две трети голосов в подъезде, где будет размещен коммерческий объект, предприниматель может не получить письменного согласия собственников прилегающих помещений, считает юрист. Закон устанавливает довольно сложные условия для кворума общим собранием собственников, и сильно осложнят жизнь предпринимателям, добавляет эксперт рынка ЖКХ, руководитель инвестиционной компании АО "ДомКом Инвест" Александр Костюков. Перевод жилого помещения в нежилое теперь сопровождается несколькими степенями защиты. Первая – это владельцы помещений, которые непосредственно примыкают к переводимому помещению. Вторая – владельцы квартир, которые находятся в одном подъезде с переводимой квартирой. Третья — все остальные собственники квартир. Каждая из этих групп может по-своему повлиять на принятие решения, считает Александр Костюков. При этом, решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. "Поэтому даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, то общее собрание может не позволить это сделать. Соседи по дому могут сообща заблокировать стремление коммерсантов открыть в их доме торговую точку", - отмечает эксперт. Кроме того, нововведения могут создать почву для различного рода спекуляций как со стороны жителей дома, так и самих предпринимателей. Здесь могут возникнуть две проблемы, говорит член Ассоциации юристов России. Первая – это подделка подписей, вторая - завуалированное вымогательство. Человек может быть и не против парикмахерской по соседству как таковой, но он будет понимать, что от его решения будет зависеть – быть бизнесу или нет. И на этой почве могут возникнуть спекуляции: "если предпринимателю нужно мое согласие – он готов платить". В первом случае выходом из сложившейся ситуации, по мнению юриста, может стать обязанность собственников посещать собрания – сейчас собственники посещают собрания по своему усмотрению. Что касается давления со стороны соседей, то урегулировать этот вопрос гораздо сложнее. Наверное, многое будет зависеть от порядочности жильцов – ведь понятие добрососедство никто не отменял, говорит юрист. По мнению экспертов, действовать в этом случае надо осторожно: чтобы и интересы жильцов дома соблюдались, и малый бизнес не был ущемлен. Тем более, что размещая свои объекты на первых этажах, бизнес рассчитывает в первую очередь на жителей района или округа, на удовлетворение их потребностей и запросов. Тем более, что сегодня власти достаточно оперативно реагируют на жалобы жильцов по поводу нежелательного соседства, и стараются решать такие ситуации. В середине апреля Владимир Путин подписал закон, запрещающий размещать хостелы в жилых помещениях. Закон запрещает использовать жилые помещения в качестве гостиницы или другого средства временного размещения. Оказывать гостиничные услуги можно будет только после перевода жилого помещения в нежилое. Помимо этого, помещение необходимо оснастить соответствующим оборудованием: звукоизоляцией номеров, противопожарными средствами, охранной сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров. Закон вступает в силу 1 октября. Одна из причин появления такого закона – жалобы жильцов.