Ещё

Строить стало тяжелее: в России растет себестоимость жилья 

Строить стало тяжелее: в России растет себестоимость жилья
Фото: Вести.Ru
Себестоимость жилищного строительства в  за последние три года выросла на 9% до 45 тыс. рублей за кв м, подсчитали недавно аналитики компании «Талан». Строить многоквартирные дома стало дороже практически во всех регионах России. Особенно сильно себестоимость строительства выросла в Нижнем Новгороде и  — на 20-22%, а также в  и  — на 15%.
Рост себестоимости строительства отмечают и другие эксперты, и сами застройщики. Годовая инфляция в строительной отрасли повысилась с начала года с 4,5% до 7,5%, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) .
В наших проектах, как и в целом по рынку, себестоимость строительства выросла на 4-5%. Это связано с ростом цен на стройматериалы и топливо, рассказывает начальник управления ценообразования и нормирования ГВСУ «Центр» .
Удорожание строительства отмечают и в Tekta Group. Себестоимость строительства продолжает увеличиваться из-за роста НДС, обесценивая курса рубля, подготовке к предстоящим поправкам в 214-ФЗ, поясняет коммерческий директор компании .
Спрос решает
Себестоимость строительства — это сумма всех затрат, которые несет застройщик от идеи проекта до того момента, когда покупатели получают ключи от квартир. Сюда входят издержки от сумм, потраченных на покупку участка земли и стоимости кредитов до новомодной рекламы новостроек в соцсетях.
Как правило, на начальных этапах в себестоимость закладывается стоимость аренды или покупки земли (которая может в разы отличаться, к примеру, в  и регионах). Здесь же учитываются затраты на разработку и подготовку документации и ее согласование, поясняет Николай Алексеенко
Существенное влияние на себестоимость оказывает сама модель финансирования — на чьи деньги строит девелопер: свои, заемные или дольщиков. Также важно: привлекаются ли подрядчики при строительстве дома, либо работы пведутся за счет собственных мощностей. Не последнюю роль играет и выстраивание бизнес-процессов и планирования.
"В целом, достаточно важным фактором, который определяет себестоимость массмаркета, является уровень потенциального платежеспособного спроса: рыночная стоимость кв м — это то, что толкает застройщиков снижать себестоимость: закупать дешевле материалы, использовать типовые решения и так далее", — отмечает Николай Алексеенко.
Арифметика себестоимости
Цена реализации проекта складывается из двух расходных статей — строительно-монтажных работ (СМР) — 45% и входа в проект (подключение к инженерным сетям, затраты на приобретение земли и получение разрешений) — 33%. В сумме эти расходы составляют примерно 78% от общей проектной себестоимости, говорит руководитель Level Group Кирилл Игнахин.
Третьим по величине затрат являются внутренние инженерные системы (коммунальные сети, лифты, вентиляция и другое инженерное оборудование) — около 6%. Оставшиеся расходы идут на концепцию проекта, рекламу, администрирование, благоустройство и т д.
Причем, сама себестоимость строительства может сильно отличаться в зависимости от застройщика, его бизнес-модели, класса объекта и месторасположения. В целом себестоимость проекта бизнес-класса примерно на 25% выше, чем в массовом сегменте.
Эскроу определит себестоимость
Главным фактором, который будет определять себестоимость строительства жилья в этом году, эксперты единогласно называют переход на проектное финансирование. Именно он заставит себестоимость расти.
"С переходом на новые правила застройщику придется закладывать в себестоимость кв м проценты по банковскому кредиту, а это — 10-15% годовых. Именно на это значение могут вырасти цены в 2019 году, причем уже в начале июля", — поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE . Многие столичные девелоперы уже анонсировали увеличение стоимости вместе с вступлением в силу поправок в 214-ФЗ.
Внедрение проектного финансирования создаст дополнительный прирост себестоимости и, в конечном счете, скажется на ценах, соглашается глава РАСК. По нашим оценкам, цены на первичном рынке к концу года могут прибавить 4,5%.
По словам начальника управления ценообразования и нормирования ГВСУ «Центр», рост себестоимости по итогам года составит в районе 10%. Эта сумма сложится из ряда факторов: переход на проектное финансирование, увеличение ставки НДС, рост цен на энергоносители и стройматериалы.
Аналогичный прогноз озвучивают и в ГК ФСК. По нашим прогнозам, стоимость кв м до конца года может увеличится до 10%, говорит коммерческий директор ГК ФСК .
Однако, за счет того, что многие проекты продолжат строиться без эскроу-счетов, рост цен будет плавным. По оценкам , около 70% возводимого в России жилья будет достраиваться по старым правилам. В Москве этот показатель составляет 85%.
Поэтому, в большей степени повышение себестоимости будет отражаться на новых проектах, причем в долгосрочной перспективе, поясняет Наталья Козлова. По мнению, эксперта, рост себестоимости, прежде всего, станет проблемой генподрядчиков, а не девелопера.
Даешь инновации
Однако, предстоящие изменения в долевом строительстве, это не только дополнительные издержки, но и время для инновационных решений, которые помогут снизить себестоимость.
Одно из них, по мнению Николая Алексеенко, это полноценная цифровизация документооборота, в том числе использование подходов BIM-моделирования, а также внедрение интеллектуальных цифровых систем взаимодействия с подрядчиками и поставщиками. Все это в комплексе позволяет значительно снизить риски перерасходов, непредвиденных срывов сроков, при этом повышая в целом качество управления самим бизнесом.
Еще один вариант — это переход от традиционного способа возведения объекта «на площадке» к масштабному производству «конструктивных предзаготовок» — модульной системе. Причем модулем может выступить комната ∎не только с готовыми стенами, ∎полом, оконными и дверными коробками, но и с декоративной отделкой и даже частично предустановленными инженерными коммуникациями.
"Это позволяет довольно сильно оптимизировать затраты и ускорить сам процесс возведения здания: срок возведения здания сокращается в среднем вдвое, а прямые затраты сокращаются на 10-15%", — говорит эксперт.
Застройщики уже сегодня активно работают над оптимизацией издержек, а значит сокращением себестоимости строительства.
Высокая конкуренция на рынке жилья мотивирует застройщиков постоянно работать над новыми проектными и технологическими решениями, говорит Кирилл Бондаренко. Поэтому для нас оптимизация собственных роботизированных производств в Московской области — это практически ежедневная работа.
Строить быстрее возможно с применением современных технологий индустриального домостроения, говорит Ольга Тумайкина.
"Такие технологии позволяют существенно сократить сроки на проектирование в сравнении с монолитным аналогом и ускорить сроки строительства объекта в два раза. В цифрах это означает сэкономить до 35% на финансировании за счет оптимизации сроков строительства, а также сократить себестоимость строительства до 15,1%", — отмечает она.
Недавно ГК ФСК запустила партнерскую программу, которая предполагает помощь другим девелоперам и землевладельцам с застройкой их площадок. По словам представителя компании, программа позволит девелоперам эффективно вести свой бизнес и сохранить маржинальность даже в новых законодательных условиях, используя технологии индустриального домостроения Первого домостроительного комбината (является структурой ГК ФСК).
Видео дня. Святой источник, где мыли ноги кавказцы, демонтировали
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео