Игорь Роганович, Knight Frank: сегодня инвестиции в недвижимость - это способ сохранения капитала

Директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Игорь Роганович в интервью Вести.Недвижимость рассказал о том, сколько сегодня хотят зарабатывать инвесторы, куда делись иностранные компании, и что нужно сделать, чтобы в Крым пришли большой капитал. По данным Knight Frank, в прошлом году объем инвестиций в недвижимость России составил 248,1 миллиарда рублей, что сопоставимо с итогами 2017 года (249,6 миллиарда рублей). В 2019 году эксперты ожидают рост объема инвестиций в российскую недвижимость в пределах 10% до 260-280 миллиардов рублей, в основном за счет офисов. - Инвестиции в недвижимость сегодня — это способ сохранить или приумножить капитал? На фоне существенных колебаний валютных курсов недвижимость можно скорее считать стабильным инструментом сохранения денежных средств. В свою очередь, приумножение капитала возможно в девелопменте, однако это уже больше производственный процесс. - Какова сейчас средняя доходность недвижимости? В коммерческой недвижимости инвесторы считают приемлемой доходность в 13-18% годовых на средства, вложенные в проект. В случае использования кредитного плеча доходность возможно дополнительно увеличить. Больше в данном сегменте заработать, пожалуй, затруднительно, а вот меньше – достаточно часто. Многие объекты высококлассной коммерческой недвижимости выставляются на продажу с доходностью около 10%, а зачастую и ниже. С учетом текущей стоимости заемных средств такие объекты могут оказаться слишком дорогостоящими для инвесторов. Больше возможно заработать в стройке, девелопменте, но этот процесс, как правило, требует активного управления. При строительстве жилого дома, бизнес-центра или складского комплекса девелоперы рассчитывают доходность на собственный капитал на уровне не менее 25% годовых. Конечно, строительство предполагает серьезные риски, однако они оправданы высокой доходностью. Профессиональные финансовые соинвесторы строительства, входящие в проект на ранней стадии, рассчитывают на доходность не ниже 18-20% годовых. - Можно ли сказать, что инвесторы уже привыкли жить в условиях санкций и кризиса? Как изменилось их поведение? Мотив инвестирования в недвижимость у всех разный. Сегодня спрос очень неоднороден, и его можно разбить на несколько групп: корпоративные (пенсионные фонды, инвестирующие в недвижимость, российские финансово-промышленные группы, иностранные инвесторы) и физические лица. Можно сказать, что на текущий момент спрос со стороны корпоративных инвесторов невысок. - Почему? Объяснить это достаточно просто. Пенсионные фонды в недвижимость сейчас не вкладываются, потому что за последние 10 лет в этот сегмент были инвестированы значительные суммы, зачастую кратно большие, чем предписывается классическими инвестиционными стратегиями. Роль сыграли и недавние ситуации, когда значительные объемы коммерческой недвижимости попадали в категорию проблемных активов. Что касается финансово-промышленных групп, то крупный российский бизнес в основном заинтересован в тех секторах экономики (сырьевой, энергетика, промышленная переработка, торговля), которые приносят кратно более высокий доход на капитал. По понятным причинам приоритет в значительной степени отдается экспортно-ориентированным секторам экономики. Для этих участников рынка недвижимость – преимущественно один из способов сбережения, либо имиджевый продукт. Новым иностранным инвесторам вложения в российскую недвижимость сегодня не очень интересны, поскольку характерные для отрасли доходности в недостаточной мере покрывают валютные риски. Условно, инвестор вложился в проект по курсу 30 рублей за доллар, пять лет получал 20% годовых – по выходу из проекта инвестиция его должна удвоиться. Но вот рубль упал в два раза, и инвестор получил обратно ту же сумму в долларах. То есть, по сути, ничего не заработал, а с учетом инфляции и собственных расходов – возможно и потерял. Существуют также вопросы комплаенса, санкций. - Какова доля иностранного капитала на российском рынке недвижимости? Периодически, например, идут разговоры о росте интереса со стороны азиатских инвесторов. Какие страны активны? Иностранцев – 10-20%. Даже в самые лучшие времена их доля была примерно такой же. В прошлом году ключевые инвесторы были из Азии – благодаря покупке торгового центра "Ривьера" киргизским инвестфондом KLS Eurasia Venture Fund. В данном случае лидерство обосновано небольшой общей глубиной рынка, когда одна крупная сделка способна существенно повлиять на годовую статистику. Помимо Киргизии, на российском рынке представлены инвесторы из Чехии, Франции, Великобритании, Германии, ОАЭ, Финляндии и США. Интерес новых азиатских инвесторов присутствует, но он зачастую выражается скорее в изучении российского рынка, а не в реальных сделках. - Не совсем радужная картина рисуется ” В действительности рынок растет, он ликвидный, но его отличительными особенностями сегодня являются ориентация на внутренний спрос и скромные размеры по сравнению с ведущими мировыми экономиками. К сожалению, пока денег в российской экономике больше не становится, а между тем деньги – ее кровь. Нужно больше доступного капитала, чтобы было больше сделок, что и демонстрируют нам Европа и США, где низкие процентные ставки. В 2018 году российский инвестиционный рынок недвижимости оценивался в 4 млрд долларов при ВВП страны в 1,6 трлн долларов. Для сравнения, в США объем инвестиций в недвижимость составляет 400 млрд долларов – т.е. объем транзакций с недвижимостью на душу населения выше в 40 раз! - Что нужно сделать, чтобы российский рынок тоже активно рос? На мой взгляд, важны две вещи – это уверенность инвесторов и домохозяйств и доступность финансирования. Недавний опрос показал, что в России почти 70% населения не имеют сбережений. Происходит это не потому, что наши домохозяйства много тратят, а потому что доходов попросту недостаточно. Когда затраты домохозяйств начнут расти, это опосредованно повлияет на все рынки. Второй аспект – доступность финансирования в широком смысле. Инвестиции в недвижимость как отрасль с консервативными доходностями станут более привлекательными в случае снижения процентных ставок по кредитам. И конечно, для качественного роста необходимо увеличение капитализации, интенсивный рост экономики страны в целом. - Какой сегмент сегодня наиболее привлекательный с точки зрения инвестиций в недвижимость? Строительство жилья. Здесь существует значительный неудовлетворенный спрос со стороны домохозяйств, стимулируемый государством с помощью ипотеки. В настоящее время этот сегмент очень активен. - Как переход на проектное финансирование скажется на этой привлекательности? Сами изменения, безусловно, защитят права покупателей жилья. Предыдущей редакции ФЗ-214 явно было недостаточно. Физлицо-инвестор строительства – в определенном смысле казус, потому что далеко не все покупатели способны адекватно оценить проект, риски и провести его экспертизу. Ситуация, когда банк встает между покупателем и продавцом – это распространенная практика во всем мире. Банк в таком случае берет значительную часть рисков на себя. Да, это приведет к определенному росту цен, но, на мой взгляд, он будет небольшим и будет скомпенсирован снижением рисков покупателей. Раньше достаточно неплохо зарабатывали те, кто вкладывался в долевое строительство, если проект шел по плану: при росте цен 10-15% в год можно было получить существенный прирост первоначальной инвестиции. Считаю, что с введением эскроу привлекательность таких инвестиций по сравнению с традиционными финансовыми инструментами (депозит, облигации) снизится. Девелоперы уже не будут предлагать квартиры на начальном этапе со значительным дисконтом, поэтому этот инструмент инвестирования потеряет свою привлекательность. - Есть ли какая-то альтернатива этому? Альтернативой здесь могут стать паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФы), где инвесторы владеют не недвижимостью напрямую, а паями. Таким образом, они смогут опосредованно владеть сразу несколькими квартирами или нежилыми помещениями в ряде объектов одновременно. Это снижает риски, так как присутствует диверсификация. Профессиональная управляющая компания ПИФа выбирает проекты и управляет инвестиционными рисками. К тому же фонды, как и банки, имеют большие финансовые ресурсы и, следовательно, лучшую переговорную позицию с девелоперами, чем отдельные покупатели. В целом переход на эскроу – это признак взросления рынка. - В одном из отчетов Knight Frank говорилось о существенном увеличении доли инвестиций в недвижимость Петербурга и сокращении доли Москвы. Сохраняется ли эта тенденция сегодня? Еще в 2017-2018 гг. доля Москвы держалась на уровне 85%. Однако по итогам прошлого года она снизилась до 75%. Да, это произошло за счет роста инвестиций в петербургскую недвижимость, но сказать о том, что в Петербург стали инвестировать кратно больше, пожалуй, нельзя. Причина связана с эффектом низкой базы, поскольку если было 10%, а стало 20% – это действительно двукратный рост, но при этом доля все равно небольшая. В целом по Петербургу ситуация такова: со стороны инвесторов присутствует устойчивый спрос на офисы, потому что это понятный и просчитываемый рынок. Кроме того, с переездом в город "Газпрома" и родственных структур, спрос на офисы увеличился. Что важно, Петербург традиционно дешевле Москвы в терминах ставок капитализации, это также привлекательно инвесторов: с учетом кредитного плеча доходность на собственный капитал может быть ощутимо больше. - Почему инвестиции в недвижимость в основном сосредоточены в Москве и немного в Петербурге? В моем понимании картина инвестиций в недвижимость во многом отражает распределение денежной массы и демографические тренды в стране. Инвестиции привлекают регионы с высокой концентрацией капитала, значительным приростом населения и располагаемых доходов. При этом сами инвестиции разнятся в зависимости от сегмента. Скажем, в каждом городе-миллионнике есть просчитываемый, как правило локальный, спрос на офисную недвижимость. При этом арендаторы торговых центров и логистических комплексов – в значительной степени федеральные компании и сети. Жилье – также локальный рынок, в каждом регионе своя картина качественных и ценовых параметров спроса. - Видите ли вы какие-то региональные центры притяжения инвестиций? Как же Казань, Сочи? На мой взгляд, в федеральном масштабе о точках значительного притяжения частных инвестиций говорить не приходится. Спрос на недвижимость в Казани и Сочи со стороны инвесторов безусловно есть. Сочи в результате олимпийского строительства получил огромный импульс развития, однако деловая активность в городе имеет ограниченный характер, а рекреационный спрос обладает выраженной сезонностью. Взоры инвесторов к региону, безусловно, обращены, но сказать, что это новый Клондайк, я не могу. Значительные инвестиции в регионы на сегодняшний день делают государство и крупный бизнес, при этом бизнес очень прагматичен: на фоне высокой (по сравнению с западными странами) стоимости капитала приоритет отдается секторам экономики, растущих двузначными темпами, либо обеспечивающим высокую рентабельность капитала. - Крым какое положение занимает на карте инвестиций в недвижимость? Крупномасштабным инвестициям в недвижимость Крыма должен предшествовать качественный рывок в развитии транспортной и инженерной инфраструктуры региона. Для достижения уровня доступности того же Сочи уйдет не один год. Основную роль в развитии инфраструктуры должно играть государство, поскольку окупаемость проектов в регионах с выраженным сезонным спросом априори в 1,2–1,5 раз дольше, и частным инвесторам инфраструктурные проекты просто не под силу. К тому же, наши крупные финансово-промышленные холдинги, которые во многом являются драйверами инвестиций в недвижимость, опасаются западных санкций. Необходимо снижение санкционного давления, чтобы рассчитывать на кратный рост прямых инвестиций в регион.