Жилье Владивостока: ничего себе стоимость

В приморском стройкомплексе любят слово «себестоимость» — весомое, значимое, безапелляционное. Используют его, правда, не всегда внятно. Каков на самом деле расклад? Простой расчет Генеральный директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов приводит расчеты по дому в академгородке, который заложила его компания. Себестоимость объекта — 600 млн руб. Общая площадь дома вместе с коридорами, лестницами, парковками — 27 тыс. кв. м. Из них 16,4 тыс. — продаваемые квартиры, 5,4 тыс. — парковки, около 700 кв. м — нежилые помещения на жилом этаже, которые идут под учреждения соцкультбыта. Полезная площадь — около 22 тыс. Поделив 27 тыс. на 22 тыс., получаем коэффициент использования площадей в 22%. Это квадратные метры, который не продаются, но влияют на себестоимость. Данный показатель — хороший. Бывают такие проекты, где 40% площадей — вспомогательные. В таком случае застройщик продает 60%, а остальное получает «навесом». Если поделить 600 млн руб. на 22 тыс. «квадратов» полезной площади в доме, которые продаются, получаем себестоимость квадратного метра в 27 272 руб., и сюда уже входит «навесок». Это современное жилье хорошего качества. Подсчитана стоимость труда рабочих, которые готовят арматуру, льют бетон и так далее, они привлекаются через подрядные организации. В сумму, правда, не включена зарплата инженерного и офисного персонала: стройнадзора, кладовщиков, мастеров. В любом случае реальная себестоимость строительства — 27–30 тыс. руб. за кв. метр. Получается выше — значит, либо неправильно строят, либо используют какие-то особые технические решения или материалы. Многое зависит и от накладных расходов. «В настоящее время застройщики редко занимаются строительством, предпочитая привлекать подрядчиков. Ведь большой трудовой коллектив «пожирает» всю прибыль. Собственный штат строителей разумно иметь серийному застройщику, который строит дом за домом, не прекращая процесс производства», — подсчитал Олег Пикалов. У других классов жилья свои формулы. Председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис Поздняков: «Себестоимость общей площади жилья класса эконом — 35 тыс. за кв. метр, стандарт — 40 тыс., комфорт — 45 тыс. Но лестницы мы не продаем, а чтобы получить себестоимость квартиры, к этому значению нужно прибавить 30%. То есть квартира класса комфорт стоит порядка 60 тыс. за кв. метр». Сетевой вопрос Что же входит в структуру себестоимости? 10% — стоимость земельного участка; 30% — каркас, основная конструкция здания; до 30%, в зависимости от технологического решения, может занимать фасад, окна, кровля; 30% — инженерные сети внутри дома (от электропроводки до лифтов). Наружные инженерные сети (подводка воды, канализации, электроэнергии) на сегодняшний день в обычном проекте стоят 6–7%. Конечно, стоимость сетей зависит от освоенности участка. Если дом стоит в чистом поле, эта составляющая может потянуть до 20%. Однако только от самого застройщика зависит, какой участок выбирать. То есть риски нужно просчитывать. «Многое зависит от того, точечный дом или комплексная застройка, — отмечает директор ООО «Новый дом» Галина Шамыгина. — Вопреки устоявшемуся мнению, на объекте комплексной застройки могут быть куда большие расходы на сети и инфраструктуру». Предположим, компания зашла на огромную территорию. Надо разработать площадку, подвести сети, вырубить лес, получить исходные разрешительные документы. Когда первые два дома строят, себестоимость может быть и 50 тыс. за «квадрат». Зато последующие восемь домов, на сети которых застройщик уже не тратится, будут много дешевле. «Себестоимость может различаться очень значительно, — считает заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. — В одном случае сети стоят 3 млн, в другом — 80. К примеру, в поселке Трудовое нужна подстанция, цена — 1 млрд руб. Сейчас пытаются заставить трех застройщиков, которые там работают, скинуться на возведение энергообъекта. Но у тех не получается, слишком дорого». Себестоимость проекта зависит от многих факторов, считает маркетолог «Жилкапинвеста» Антон Осипов. Это класс жилья, местоположение участка строительства, а также наличие или отсутствие инженерных сетей, сложность участка, проектных решений объекта строительства. Поэтому говорить о какой-то однозначной оценке нельзя. Иногда стоимость подключения и строительно-монтажные работы по прокладке сетей доходят до 25% стоимости объекта. Почему себестоимость жилья бизнес-класса выше? Казалось бы, строится та же бетонная коробка, что и для стандартного дома. Но, уверяет Галина Шамыгина, применяются более дорогие материалы при отделке фасадов, мест общего пользования, больше внимания уделяется парковкам, качеству оборудования, такого как лифты. Однако, как показывает простая математика, вряд ли уместны и оправданны ссылки на «считаные проценты» прибыли. Зарабатывают застройщики прилично. «Стенания застройщиков по поводу подорожания всего и вся остаются стенаниями. Никто бы не занимался застройкой, если бы это не приносило хорошую выгоду, — уверен Олег Пикалов. — Бизнесмен положил бы деньги на депозит под 10%. На подъеме рыночных цен застройщики зарабатывают очень неплохо. За последний год стоимость квадратного метра в новостройках повысилась примерно на 50%. 22–23-этажный дом — это 13 тыс. кв. м полезной площади. С самыми дорогими сетями, землей, накладными расходами, расходами на маркетинг, процентами по кредиту себестоимость строительства — 700 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра в новостройке — 100 тыс., дом продается за 1,3 млрд рублей. 80% зарабатывается железно. Доходность инвестора — 25–30% в год ежегодно, а то и больше». Олег Пикалов говорит, что себестоимость строительства за пять лет выросла всего на 20%. Стоимость каркаса здания увеличилась на 10%. Зарплата рабочих немного выросла, но в стоимости дома она составляет около 5% (плюс-минус). Отдельный вопрос — цена арматуры (металла), которая сильно меняется в зависимости от сезона. Летом арматура может стоить на 30% дороже, чем зимой, и к «горячему» строительному сезону нужно готовиться заранее. В целом строительные материалы подорожали примерно на 10%, ведь практически все — отечественное: от дерева до сантехники. Есть даже ряд позиций, которые подешевели. Раньше расходы на проект составляли до 10%, теперь — 1–2%, во Владивостоке наработано достаточно качественных типовых проектных решений. Снижают себестоимость и другими методами. К примеру, резко упрощает конструкцию дома и удешевляет строительство использование электрообогрева — не нужны тепловые сети и батареи. Хотя, с другой стороны, ужесточились противопожарные требования.