В Томске можно за один рубль взять деревянный дом в аренду. Как это устроено

Уже три года в Томске действует программа «Дом за рубль», которая предлагает инвесторам взять деревянный дом в льготную аренду. Важное условие — в обмен арендатор должен провести его полную реставрацию. Strelka Mag поговорил с администрацией города, предпринимателем и архитектором о том, насколько это выгодно и поможет ли сохранить деревянное наследие Томска. Фотографии: Никита Кирсанов Томск еще с 1990 считается историческим поселением, во многом за счет деревянной застройки. Однако границы исторического поселения в черте города определяются до сих пор. Отсюда неоднозначное отношение к охране и реставрации деревянных домов, которые можно считать ветхим жильем и историческими домами одновременно. КАК УСТРОЕНА ПРОГРАММА Проект томской администрации «Дом за рубль» работает с сентября 2016 года. Инвесторам предлагают за свой счёт и под собственные нужды восстановить старинный деревянный дом, а взамен получить его в аренду на 49 лет по льготной цене. Льготы вводятся поэтапно. Всего – три этапа. Как правило, земля стоит дороже здания: без учёта льгот дом обходится в сто тысяч рублей в год, земля — в пять раз больше. В самом начале, заключив договор по программе, арендатор выплачивает стопроцентную стоимость дома и в течение двух лет пользуется льготой на землю — выплаты становятся меньше в тысячу раз. Затем, после того как разработан и согласован проект реставрации, стоимость аренды дома сокращается до 10 %, а льгота на землю сохраняется ещё два года. Когда дом сдан, льготы на землю продлеваются на все 49 лет, а за аренду дома устанавливается номинальная плата — 1 рубль в год. Арендатор не платит налоги, поскольку дом и земля остаются в муниципальной собственности. ЗАЧЕМ ЭТО АДМИНИСТРАЦИИ, И КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ МИФЫ О ДЕРЕВЯННЫХ ДОМАХ Никита Кирсанов, председатель комитета по сохранению исторического наследия департамента архитектуры и градостроительства администрации Томска «Один из мифов о деревянном зодчестве заключается в том, что ветхое жильё и исторические деревянные дома — это одно и то же. В действительности в Томске историческая застройка занимает около 20 % ветхого фонда. То есть, если эти дома снести, проблема ветхого жилья не решится. Но наличие таких домов, которые мы обязаны сохранить, позволяет заранее определить, что можно и нужно снести, а что необходимо вывести из жилого фонда и передать инвесторам для восстановления. С самого начала работы по сохранению исторического центра мы привлекали к восстановлению деревянных домов томский бизнес. Приватизация результата не дала: новые собственники сносили купленные на торгах дома и в лучшем случае строили на их месте бетонные новоделы. После одного из таких случаев Томская городская дума объявила мораторий на приватизацию деревянных домов до тех пор, пока не будет создан механизм контроля за действиями инвесторов. Это соглашение всегда было очень шатким, и скопление в центральной части города такого количества заброшенных и периодически загорающихся домов создавало реальную угрозу того, что оно будет пересмотрено. Список 701 — список дореволюционных деревянных зданий, составленный томской администрацией. Это тот минимум, который, по мнению его составителей, необходимо сохранить, чтобы город не утратил свой исторический облик и поддержал статус исторического поселения. В него входят 189 домов-памятников и 512 зданий фоновой застройки историко-архитектурной среды. Проект «Дом за рубль» обеспечивал полный контроль за ходом ремонтных работ со стороны муниципалитета и фактически спас дома от сноса. Это семь муниципальных правовых актов, которые регламентируют расселение, сохранность дома во время подготовки проекта, контроль за работами и установление льгот. Уникальность этого проекта в том, что он позволяет работать не только с памятниками, но и с объектами исторической среды и фоновой застройки. Конечно, сегодня вопрос о сохранении этого слоя культурного наследия недостаточно урегулирован на федеральном уровне, но между тем это одно из главных условий сохранения целостного исторического облика города». СКОЛЬКО СТОИТ реставрация Евгений Калугин, предприниматель Восстановил дом на улице Пушкина, 5 «В доме, который мы восстановили, был сильный пожар: сгорела крыша и, падая, потянула за собой стены. Брандмауэрная стена сохранилась только одна, вторая пострадала: кирпич разрушился от действия воды и высокой температуры. Стену мы оставили, а дом решили восстановить по каркасной технологии. Нам было важно сохранить исторический фасад, при этом полностью перестроив пространство внутри дома. Здание мы отдадим под офис, и если бы мы оставили перегородки и коридоры, то помещение нельзя было бы ни эксплуатировать, ни сдавать. На восстановление дома мы потратили 12 миллионов рублей. Эту сумму вполне можно окупить. Во-первых, мы имеем право сдавать дом в субаренду. По арендным платежам срок окупаемости — от 7 до 10 лет. Во-вторых, мы освобождены от уплаты налогов, ведь это не наша собственность, а собственность мэрии. В Москве налог на такой дом был бы около миллиона в год, а здесь за 50 лет мы полностью оправдаем покупку. Ремонтные работы в доме по улице Кирсанова Сложности возникали и возникают постоянно. Мы были вынуждены углубляться и делать между брёвнами разрывы, потому что по техническим нормам в общественных зданиях нужны трёхметровые потолки, которых в деревянных домах, конечно, нет. То же — со входной дверью: по нормам она должна быть широкой, но понятно, что исторически такой двери никогда здесь не было. Также, чтобы восстановить исторический облик дома, нужна работа кустарей. Попробуйте купить одно бревно — вам его никто не продаст. Нет больших компаний, которые занимаются деревянной резьбой. Но мне нужно отчитываться перед мэрией, что и где я купил. А что мне даст кустарь? Расписку? Это несерьёзно. И сейчас всё идет к тому, чтобы полностью убрать обязанность арендатора обосновывать стоимость работ. Многие бизнесмены начинают строить церкви. Но я мало знаю тех, которые их действительно достраивают. При восстановлении памятников деревянного зодчества так происходить не должно. Этот дом мы восстановили за 18 месяцев, новый планируем — за 12. В этом деле нужны строгие рамки: нельзя, чтобы люди пять лет восстанавливали дом и не могли его восстановить». какие могут возникнуть сложности Алексей Будников, предприниматель, создатель проекта «Теория звука». Восстанавливает дом на улице Савиных, 10а «Дом в аренду — это как кот в мешке: лишь спустя время я понял, что взял. Во-первых, когда начались работы, стало видно, что в нём основательно пожили: с чердака до подвала было по пояс всякого хлама, следы ночёвок бомжей и разный мусор. Пришлось всё разгребать, и только сейчас, спустя полгода, мы смогли добраться до силовой части — балок и стен. Во-вторых, сама конструкция дома пострадала в советское время, когда здесь была большая коммунальная квартира. Жильцы, например, распиливали балки, чтобы установить раковины, или забывали о протекающих трубах, отчего сруб с внутренней стороны проседал на 15–20 сантиметров. Дом по улице Савина 10а Мы не специалисты, которые день за днём реставрируют дома, нам приходится разбираться во всех тонкостях. Этот дом — памятник регионального значения, поэтому, чтобы восстановить элемент фасада, подвести дом к центральному отоплению или сделать выходы для вентиляции, нужно вести постоянный диалог с администрацией в поиске компромиссов. Сейчас наша цель — создать пространство и его использовать. Многое здесь делается руками друзей и знакомых: сейчас нам помогают студенты Томского государственного архитектурно-строительного университета. Мой знакомый архитектор занимается проектом реставрации. В доме мы планируем открыть хостел с кафе и небольшой музей, посвящённый людям, которые когда-то здесь жили. К тому же мы ведём инстаграм Domwood_Tomsk, где рассказываем о процессе реставрации и новой жизни Дома на Савиных. Ремонт дома на Савиных В 2010 году деревянную архитектуру Томска вместе с фресками Андрея Рублёва и Бранденбургским замком Forbes включил в рейтинг «Шесть достопримечательностей России, которые скоро исчезнут». Сейчас по программе в аренду передано 23 пустующих деревянных дома, но удастся ли сохранить деревянный город, пока не известно»–.