Квартиры за МКАДом дорожают. Почему их продолжают покупать?
За самыми дешевыми новостройками Москвы покупателей традиционно отправляют в округа, расположенные за кольцевой автодорогой — ЗелАО и Новую Москву. Однако последняя за год существенно подорожала — метр не просто перерос психологическую отметку в 100 тысяч рублей, с 97 тысяч он подскочил в цене до 118 тысяч рублей, что заставляет предположить серьезный подъем спроса. О причинах и возможных последствиях такого скачка «Лента.ру» расспросила участников рынка недвижимости. Спрос на квартиры в Новой Москве действительно сильно вырос буквально за год. По оценке Дмитрия Рогатых, директора по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест», локомотивом выступил запуск Солнцевской линии и строительство нового участка Сокольнической. В результате, по словам эксперта, спрос в локации вырос примерно на треть. Статистика «МИЭЛЬ-Новостройки» и вовсе свидетельствует о росте сделок на 48 процентов за последний год. За год, по словам генерального директора компании Натальи Шаталиной, цены в новостройках эконом- и комфорт-классов выросли примерно на 20 процентов. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, отмечает, что на спрос повлияла и доступная ипотека, ставки по которой к середине 2018-го опустились до исторического минимума. «57 процентов сделок Новой Москвы в 2018 году были заключены с привлечением кредита, — подчеркивает эксперт. — Для сравнения: в старых границах Москвы доля составила 47 процентов». За год, как говорит Мария Литинецкая, 44 процента всех заключенных в столице договоров долевого участия пришлось именно на Новую Москву. Цены растет не только на новостройки — вторичное жилье в домах, которые когда-то строились на территории Подмосковья, а потом оказались в Москве, тоже подорожало. «За год цены на вторичном рынке Новой Москвы выросли на 21 процент (с 114,9 до 139,6 тысячи рублей), — рассказывает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Цена стабильно росла с сентября 2018 года — в среднем на 4 процента ежемесячно». Параллельно с ростом цен сокращается объем предложения, говорит руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев: «Инфраструктура новых территорий развивается, улучшается транспортная доступность — все меньше людей стремятся продать свое жилье в Новой Москве. Даже если собственники по каким-то причинам не живут в квартирах, они предпочитают их сдавать, особенно в районах рядом с новыми станциями метро». Если кто и проиграл в качестве жизни с присоединением Новой Москвы, так это владельцы загородной недвижимости, особенно на участках Новомосковского округа в зоне, близкой к «старым» столичным землям. По сути, вместо рекреации они получили постоянную стройку. Это неудобство, впрочем, компенсируется ростом стоимости активов. «Качественные характеристики дач, коттеджей, таунхаусов, может, и проиграли из-за соседства с многоэтажками, зато теперь здесь есть почти уникальный для московского региона продукт: загородная недвижимость с пешим доступом к метро (такое можно встретить еще разве что в Митине), — говорит Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Из-за этого стоимость земли здесь баснословна: даже шесть соток с аварийным домом под снос в Румянцево или Саларьево практически невозможно найти дешевле 10 миллионов рублей». Все вышесказанное, впрочем, не касается дальней окраины Новой Москвы — районов Троицкого округа, граничащих с Калужской областью. «Далеко не во всех локациях Новой Москвы идет активное строительство многоэтажек, — говорит Татьяна Подкидышева. — В структуре предложения первичного рынка ТиНАО доля предложения Новомосковского округа составляет 77 процентов, а Троицкого (гораздо более обширного по площади) — 23 процента. Причем НАО наращивает этот показатель, а в ТАО он, напротив, сокращается. То есть девелоперы активно осваивают именно участки поближе к МКАД. В отдаленных районах жизнь людей за шесть лет после присоединения к столице не сильно изменилась». И до изменений, судя по всему, если и дойдет, то нескоро. Что касается «примкадных» территорий Новой Москвы, они, как говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, стали серьезной точкой притяжения спроса. «Это происходит за счет столичного статуса недвижимости, строительства станций метро, появления новых инфраструктурных объектов. Кроме того, снижение реальных располагаемых доходов потребителей делает первичный рынок Новой Москвы доступным решением жилищной проблемы». Этот неоспоримый факт заставляет задуматься о том, насколько социально однородным окажется население строящихся новомосковских районов. «Доля покупателей из других регионов России, а также из СНГ в нашем жилом комплексе, строящемся в Новой Москве, составляет около 10-15 процентов от общего числа покупателей. В целом по рынку, на мой взгляд, показатели сопоставимые. Все-таки основными покупателями жилья в ТиНАО являются москвичи и жители Подмосковья», — говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». «Раньше Новую Москву рассматривали только молодые пары от 25 до 35 лет — их доля сейчас оценивается в 45 процентов. Выбор таких покупателей часто объясняется желанием начать семейную жизнь в собственной квартире, но средств на покупку жилья в своих родных локациях им не хватает, — рассказывает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. — Кроме того, сюда все чаще переезжают люди более старшего возраста, 41-50 лет. Особенность этой части аудитории в том, что порядка 40 процентов таких клиентов оплачивают квартиру сразу, за счет продажи квартиры в другом районе Москвы или накоплений». «Покупатели первичной недвижимости в Новой Москве — это преимущественно люди от 30 до 40 лет, также среди наших покупателей достаточно большое количество студентов и молодых людей, — делится данными Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». — В Новую Москву стали перебираться не только жители Московской области, но и “старой” Москвы. Говорить о том, что Новая Москва станет гетто, не стоит — по крайней мере, не в ближайшие 15-20 лет». Схожую позицию озвучивает и Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость. «Превратится ли ТиНАО в гетто — напрямую зависит от градостроительной политики московских властей и от стратегии крупных девелоперов, — говорит эксперт. — Дело ведь не в территориальной или национальной принадлежности покупателей, а в их социальном статусе. Никто бы не опасался “покупателей из стран СНГ”, если бы речь шла в основном о высокообразованных работающих гражданах среднего достатка. Стать “гетто” рискуют в первую очередь те микрорайоны, в которых превалирует плотная застройка, квартиры малых и сверхмалых площадей по низкой цене». В целом же, как говорит большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов, Новая Москва сейчас приближается к «старой» как по качеству жизни, так и по ее стоимости — а значит, и по портрету покупателя. «Развитие городской среды в уже построенных жилых кварталах, улучшение транспортной доступности (рост количества маршрутов общественного транспорта, открытие станций метро, реконструкция шоссе), строительство социальной инфраструктуры — все это ведет к снижению различий между старыми и новыми территориями Москвы», — говорит Алексей Попов. Впрочем, как считает эксперт, процесс этот рано или поздно приведет к остановке спроса. «В ближайшем будущем на первичном рынке Новой Москвы возможно снижение активности покупателей. Причиной этого станет постоянное увеличение цен в жилых комплексах на протяжении последнего года и, как следствие, перетекание интереса покупателей на проекты в старой Москве», — прогнозирует Попов. Причем, по словам Дмитрия Цветова, процесс уже пошел — интерес к новостройкам снижается из-за менее комфортных (относительно середины 2018-го) условий по ипотеке. «Вопрос в платежеспособном спросе. Доля покупок по ипотеке в феврале 2019 года сократилась на 3,1 процента по сравнению с январем — ставки по ипотеке пока остаются на уровне выше покупательских ожиданий, — говорит эксперт. — Традиционная аудитория первичного рынка, молодая семья с детьми или планами их завести, в силу повышения НДС и роста инфляции сократила свои реальные доходы и столкнулась с ростом цен на все группы товаров. Жизнь стала дороже. При этом средний размер ипотечного платежа колеблется в районе 41 тысяч рублей, и никуда не делась актуальная для многих необходимость оплачивать съемное жилье. В результате люди приходят к выводу, что не смогут нормально обслуживать ипотечный кредит, продолжая жить на съемной квартире и не имея понимания, что произойдет с экономикой в ближайшие год-два». Конечно, эту проблему не назвать специфической именно для Новой Москвы — скорее, это объективная реальность всего столичного рынка жилья. Но, по крайней мере, можно прогнозировать, что новых скачков как спроса, так и цен на новостройки ТиНАО в обозримой перспективе ждать не приходится.
