Хостельные риски: чем обернется запрет размещать хостелы в жилых домах?

6 марта 2019 года Государственной Думой РФ в третьем чтении принят законопроект «О внесении изменений в ст. 17 жилищного кодекса Российской Федерации», более известный как Закон о хостелах, вносящий запрет на оказание гостиничных услуг в многоквартирных домах. 13 марта Совет Федерации отклонил законопроект, указав, что он не дает предпринимателям времени на реорганизацию бизнеса. Однако принятие такого закона будет иметь и множество других неучтенных последствий. Какие изменения в Жилищный Кодекс предполагается внести? Согласно законопроекту, не допускается размещение гостиниц в жилых помещениях. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Что это означает по факту? Никаких хостелов и мини-гостиниц в квартирах на территории нашей страны. Почему вообще отельеры так вцепились в квартиры? Неужели в городах мало нежилых помещений в городах? Их не мало, но значительная их часть располагается далеко не в центрах городов. А именно центр городов интересен для туристов. Пригодных для организации гостиничного бизнеса нежилых помещений в центре городов крайне мало, а те, что есть, сдаются по неприемлемым для гостиничного бизнеса арендным ставкам. Экономика вопроса Организация хостельного бизнеса в Москве при ставке аренды выше, чем 14 500 руб (порядка $230) за кв. м в год, практически нерентабельна. Давайте рассмотрим конкретный пример. Возьмем достаточно крупный хостел — 500 кв. м. В меньших хостелах экономика еще хуже, так как расходы на персонал, составляющие самую большую после аренды статью расходов, там примерно такие же, как и в большом хостеле. Так вот, из 500 кв.м, за минусом общественных зон (не менее 25% по новому Положению о классификации), коридоров, санузлов, служебных помещений на номерной фонд останется примерно 300 кв.м. Согласно текущим нормам, на одну кровать (одноярусную или двухъярусную) должно приходиться не менее 4 кв. м. площади комнаты. То есть в идеальном помещении можно создать 150 мест. Но конфигурация помещений никогда не бывает идеальной, и в реальности получится не более 120 мест. Средняя стоимость кровати на сутки составляет 700р. (дороже в 4-х местных дормах и дешевле в 12-местных). Средняя годовая загрузка — 60%. Летом она достигает 95%, зимой и в межсезонье — крайне низка. Таким образом, выручка хостела в месяц будет составлять 1 512 000 рублей. Выручка от дополнительных услуг незначительна. Расходная часть такого хостела, за исключением аренды (зарплата, коммунальные услуги, налоги, амортизация и тд), составит ориентировочно 500 000 рублей в год. Вложения в подобный хостел составляют порядка 10 млн рублей. Инвестор рассчитывает на срок окупаемости около 5 лет. Следовательно, каждый месяц бизнес должен возвращать инвестору 160 000 рублей. С учетом того, что большая часть инвестиций — кредитные, возвращать необходимо 200 000 рублей. Если заложить хотя бы 200 000 рублей прибыли (в противном случае бизнесмену нет смысла заниматься данным видом бизнеса и брать на себя риски), остается 600 000 рублей выручки, которая идет на аренду помещения. Соответственно, приемлемая ставка 600 000/500 кв. м = 14 400 рублей за кв. м в год. Для регионов все цифры пропорционально уменьшатся, однако суть останется прежней. Помещений, которые сдавались бы по таким ставкам в центре Москвы, практически нет. Многие скажут: мы живем в рыночной экономике, если в центре все дорого – значит, пусть в центре остаются только дорогие отели. Да, мы живем в рыночной экономике, и рынок нашел выход — квартиры! Площади даже одной большой квартиры достаточно для мини-хостела или мини-отеля. Рыночные арендные ставки по ним гораздо ниже, чем на нежилые помещения. Идеология вопроса На юрфаке МГУ меня учили различать дух и букву закона. Когда я изучал правовое поле для открытия своего первого бизнеса, хостела на Старом Арбате в 2011 г., мне было очевидно, что несмотря на букву закона (формальное отсутствие запрета на открытие хостела в квартире), дух закона предполагает, что в жилом помещении долгосрочно проживает относительно небольшое число людей. Не предполагается нахождение в квартире большого количества людей, к тому же ежедневно сменяющихся. Хотя помещения, которые я выбрал тогда, формально были квартирами на 4-м и 5-м этажах, под ними были исключительно нежилые помещения, так что мы никому не мешали. Я видел хостелы в квартирах по соседству с другими квартирами, где живут семьи. Это не самое лучшее соседство для спокойной жизни: толпы выходящих и заходящих в хостел гостей, постоянно курящая у подъезда молодежь, неотъемлемый для такого заведения шум. Я очень хорошо понимаю законодателей, решивших привести дух закона в соответствие с его буквой. Но есть и еще одно правило законотворческой деятельности: закон призван оформлять и регулировать сложившиеся экономические отношения в стране. Запрет на организацию хостелов в жилых помещениях — все равно что принципиальный запрет на такой вид средства размещения в РФ, как хостелы, ведь практически все хостелы расположены именно в квартирах. Нельзя, как говорят англичане, выплескивать вместе с водой и ребенка. Общественная палата еще в ноябре 2015 года предложила целый спектр вариантов регулирования такого феномена, как хостелы в квартирах. Например, собственники квартир в доме могут быть не против хостела. Ведь очень многие хостелы вкладываются в благоустройство подъезда и прилегающей территории. Или, как в моем случае, хостел может занимать единственное жилое помещение в подъезде. Можно проводить замеры уровня шума, выдерживать все условия, соблюдать требования и нормы санитарных и пожарных инстанций, и так далее. Иными словами, вместо того, чтобы запретить, следовало бы учесть международный опыт размещения хостелов и мини-отелей в квартирах (а он есть!) и отрегулировать так, чтобы и права жильцов были не нарушены, и малые средства размещения могли развиваться, используя инструменты рыночной экономики. Последствия Что в итоге? Да, те жители, которым хостелы мешали, вздохнут спокойно. Но каковы будут последствия для гостиничного и туристического рынка? Позитивные последствия таковы: хостелы и мини-отели в нежилых помещениях (а их крайне мало) соберут все сливки от повышенного спроса на их объекты; в прибыли окажутся 2-3 звездочные отели, так как ожидается небольшое увеличение загрузки и, соответственно, ADR на их номера; чуть меньше, но вырастет загрузка и ADR 4-5 звездочные отели; подрастет спрос и ставки на нежилые помещения в центрах городов. А вот негативные послествия: очевидно, большая часть хостелов и других бюджетных средств размещения закроется; многие хостелы уйдут «в тень», то есть уберут свои страницы с международных агрегаторов, престанут платить налоги и, соответственно, снизят общее качество гостиничных услуг в стране; оставшиеся бюджетные средства размещения в нежилых помещениях, вследствие увеличения спроса, увеличат и цены; из-за уменьшения бюджетного предложения и увеличения цен на него снизится туристический поток, и, как следствие, упадет выручка (и налоги) от кафе, музеев, экскурсионных компаний и т. д. снизится количество рабочих мест в гостиничном сегменте; как следствие, вырастет безработица государство потеряет налоги от закрывшихся малых средств размещения и других предприятий увеличится рынок аренды квартир, который по умолчанию крайне тяжело регулировать, что также приведет к ухудшению общего качества проживания туристов в стране Что остается делать средствам размещения, расположенным в квартирах? Придумывать новые схемы, искать лазейки в законодательстве. Например, перевести свою деятельность в сдачу внаем меблированных комнат для временного проживания. Это сомнительно, противоречит духу закона и может быть в скором времени прикрыто. Переводить жилое помещение в нежилое. Это хоть и затратный, но, пожалуй, единственный способ сохранить бизнес. Переехать в нежилое помещение. Открыть хостел в квартире (особенно за последние 4 года, в период обсуждения данного законопроекта) могут только рисковые и сильные предприниматели. А значит, они найдут способ заниматься нашим любимым делом — гостиничным бизнесом.