Ипотека пошла на рекорд. Выгодно ли сейчас брать ипотечный кредит?

Эксперты рассказали Sobesednik.ru, выгодно ли сейчас брать ипотеку и когда закончится ипотечный бум. Риэлторы и застройщики в один голос твердят о лучшем моменте для того, чтобы взять ипотеку: ставки низки, как никогда ранее, выбор объектов большой. Sobesednik.ru опросил экспертов, на самом ли деле ипотека сегодня переживает свой пик и сейчас именно тот самый момент, когда стоит принять участие в ипотечном буме, или подождать еще лучших времен? Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая: – Ипотека переживает исторический пик, но, с точки зрения потенциала российского рынка жилья, этот пик очень маленький. Доля ипотеки в ВВП России – около 6%. Это катастрофически низкий показатель, который не соответствует уровню не только развитых стран, где он исчисляется десятками процентов от ВВП, но и развивающихся. Проще говоря, население России хронически недокредитовано из-за завышенных ставок по кредитам. Центробанк повышает ключевую ставку, из-за чего ипотека остается дорогой для основной массы населения. По опросам, около половины граждан России готова кредитоваться под 6% годовых (соответствует реальной ставке по ипотеке, к примеру, в Китае). Однако ниже уровня в 9% годовых стоимость кредита так и не опустилась, а в перспективе она вновь начнет расти. Это значит, что подлинный потенциал ипотечного спроса на жилье так и не будет раскрыт в ближайшее время. Я полагаю, что риски ипотечной системы растут, однако они связаны не с тем, что слишком большое число людей берет чрезмерно дорогие кредиты. Главная опасность – в слабом экономическом росте. На ближайшее пятилетие Минэкономразвития не планирует превышения темпов роста ВВП свыше 1,5%. Это очень низкий уровень, и едва ли в такой ситуации будет расти благосостояние населения и улучшится ситуация на рынке труда. Если властям не удастся удержать занятость на высоком уровне, то неплатежи по ипотеке начнут увеличиваться. Это может случиться, скажем, под давлением санкций. Таким образом, ипотечную систему ставит под удар слабый экономический рост. При этом и уровень ставок не снижается. В ближайшие месяцы ситуация не изменится, а с начала 2019 года начнет расти инфляция, что подтолкнет Центробанк к дальнейшему ужесточению кредитно-денежной политики. Соответственно, ипотека продолжит дорожать, что поспособствует снижению выдачи кредитов по числу и объему. Скорее всего, в 2019 году объем выдачи уже не превысит результат текущего года. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик: – Сейчас, до анонсированного повышения, ставки находятся на том уровне, который позволяет многим обслуживать кредит, поэтому ипотечных покупателей действительно много. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», по итогам трех кварталов 2018 года доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы составила 40%, годом ранее тот же показатель равнялся 34%. В Подмосковье эти показатели выше: 44% за 9 месяцев 2017 и 49% за 9 месяцев 2018 года. О снижении ставок говорить точно не приходится, напротив, ставка пошла вверх после повышения ключевой ставки ЦБ. «Дом.рф» уже объявил о росте, как и ряд банков, а еще часть банков анонсировала повышение. На этом фоне те покупатели, которые колебались, покупать или не покупать жилье с применением ипотечного кредита, стараются «успеть в последний вагон», чтобы взять заем по пока еще комфортной ставке. У банков сейчас достаточно тщательная и многоступенчатая система проверки заемщиков, позволяющая отсечь неблагонадежных. Документы и кредитная история изучаются очень пристально. Это позволяет свести к минимуму опасность роста числа необслуживаемых кредитов. Скорее всего, до нового года ничего особенного не произойдет, а доля ипотечных сделок останется примерно на том же уровне, что и сейчас, потому что пока повышение ставок ожидается незначительное и не у всех банков. В будущем году, при условии роста ипотечных ставок не более чем на 0,5-1%, мы тоже не ожидаем серьезных катаклизмов. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин: – Рынок ипотеки действительно достиг пиковых значений за всю историю этой отрасли в России. К началу сентября в стране было выдано жилищных кредитов на 1,8 трлн рублей. К примеру, за весь 2014 объем кредитования достиг 1,5 трлн рублей. Средний размер ипотеки сейчас составляет около 2 млн рублей – в регионах этой суммы достаточно, чтобы приобрести хорошую однокомнатную квартиру в новостройке площадью порядка 45 кв. м. То есть сегодня ипотечного кредита хватит для покупки жилья без привлечения дополнительных крупных вливаний, скажем, от продажи вторичного жилья (хотя эта практика, конечно, не осталась в прошлом). Что касается уровня ставок, то для основной покупательской аудитории он остается комфортным. Это показали продажи в сентябре-октябре, когда ставки по ипотеке впервые за три года не снизились, а повысились в среднем на 0,25-0,5 процентных пунктов. Если опираться на опыт столичного рынка, могу предположить, что ставка до 10-10,5% годовых по-прежнему будет восприниматься клиентами терпимо. Сейчас ипотеку могут себе позволить граждане, относящиеся к среднему классу в его российском понимании. Это люди зрелого возраста (старше 35 лет), как правило, со сложившейся карьерой или небольшим бизнесом. На мой взгляд, в Москве эта аудитория достаточно устойчива к невзгодам, поэтому рост кредитования пока не влечет за собой ухудшения качества ипотечного портфеля. Напротив, просроченная задолженность снижается, поэтому пока нет предпосылок образования «пузыря» на российском ипотечном рынке. Не берусь давать долгосрочный прогноз по ипотеке, так как на российскую экономику сейчас оказывают влияние геополитически факторы, которые по определению трудно оценить. Что касается ближайших месяцев, то в целом позитивная динамика сохранится. Мы полагаем, что еще далеко не все потенциальные заемщики успели взять кредит. Кому-то из них требуется накопить средства на первоначальный взнос. Другие – ожидают дальнейших шагов банков и регулятора. Поэтому как минимум до конца 2018 года ипотечный рынок продолжит расти. Скорее всего, по итогам текущего года объем выдачи ипотеки превысит 2 трлн рублей, поставив тем самым исторический рекорд. Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв: – В целом можно говорить о том, что ипотечное кредитование достигло своих пиковых значений. Под покупку квартир в строящихся домах (то есть за исключением «вторички») с января по август было выдано около 535 млрд рублей. Для сравнения: за весь 2017 год объем выдачи кредитов под договоры участия в долевом строительстве составил 577 млрд рублей. Однако нужно понимать, что определенной части покупателей-«ипотечников» первичный рынок все же лишился. Дело в том, что ставки по кредитам на первичное и вторичное жилье сравнялись, и многие клиенты, особенно в регионах, предпочли вложиться в готовое, а не строящееся жилье. Так что применительно к рынку новостроек, на мой взгляд, потенциал ипотечного спроса еще не исчерпан, и он мог бы раскрыться при дальнейшем уменьшении ставок, скажем, до 8%. Риск неплатежей есть всегда: стоит хотя бы вспомнить ипотечный кризис в США в 2007 году. В течение 2000-х годов никому и в голову не приходило, что среднее американское домохозяйство станет банкротом и будет выселено из-за неспособности выкупить закладную. На стадии экономического роста такие риски преуменьшались. Сейчас в России, конечно, ситуация сложнее, но объективные данные по темпам прироста общего объема долга и его «плохой» доли не вызывает у банков никакой тревоги. Российский заемщик очень дисциплинирован и не склонен занимать больше, чем он реально сможет выплачивать. На мой взгляд, кратковременный ипотечный бум близится к завершению. В ближайшее время нет предпосылок для дальнейшего роста числа и объема выданных кредитов, ведь ставки начали расти, а не снижаться, как в последние три года. Скорее всего, нас ожидает плавное замедление ипотечных показателей, а потом их стабилизация на каком-либо среднем уровне между пиковых значений 2018 года и предыдущих рекордов, скажем, 2014 года. Есть объективные факторы, которые подталкивают людей к решению жилищного вопроса. Прежде всего это моральный и физический износ жилого фонда. Люди неизбежно будут искать альтернативы, и даже если ипотека подорожает, это приведет к откладыванию покупки на будущее, но к не полному отказу от нее.