Павел Брызгалов: «Со стандартами надо работать творчески»

Разговоры эти очень даже своевременны — отрасль переживает кардинальную смену всего, от руководства до законодательства. Поэтому присутствующие с особым вниманием прислушивались к каждому заявлению главы ДОМ.РФ Александра Плутника и заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина, к каждой статистической выкладке исполнительного директора московского Фонда «Институт развития города» Татьяны Полиди, к каждому рассказу коллег о новых девелоперских и градостроительных подходах, к каждому предложению иностранных гостей форума (а среди них были знаменитые американцы Джеффри Морган — старший консультант по развитию в MBL Housing and Development Inc. и Эллиот Эйзенберг — доктор экономических наук, эксперт по жилью и рынку недвижимости, а также соавтор плана Большого Парижа, основатель архбюро MVRDV, звездный Вини Маас). Однако и те, кто не примерял на себя роль спикера, готовы поделиться своим мнением по поводу высказанных в Калининграде идей и своим видением дальнейшего развития событий на жилищном рынке. Некоторые из вопросов, которые активно обсуждались на форуме, BFM.ru задал директору по стратегическому развитию финансово-строительной корпорации «Лидер» Павлу Брызгалову. По определению игроков рынка, сегодня общая логика девелоперского бизнеса «Хочешь более высокое качество — плати больше денег». А модель, к которой надо стремиться девелоперам, и которую приветствует современный потребитель — «Качество вверх, а себестоимость вниз». Но что мы должны подразумевать под словом «качество»? Павел Брызгалов: Сама постановка проблемы мне кажется древней как мир: все всегда хотят побольше, и в идеале — бесплатно. Если говорить о себестоимости, то за нее отвечает девелопер; потребителю же себестоимость неизвестна, он видит некую добавленную стоимость, которую ему предлагают и которую он, понятное дело, хотел бы уменьшить, чтобы купить подешевле. Поэтому трудно назвать все это новым трендом, скорее — вечным. Другое дело, что еще совсем недавно люди стремились взять побольше «голой» площади, и за одни и те же деньги квартира в 40 кв. м по определению считалась лучшим приобретением, чем квартира в 30 «квадратов». А сейчас, как показывает практика нашей компании, да и большинства наших коллег, покупатели начали ценить не один только метраж. Многие уже понимают: лучше взять поменьше, да получше — либо в более приятном месте, либо в проекте с более развитой инфраструктурой, либо квартиру с хорошей отделкой. Словом, потратить деньги не на пространство, а именно на качество жизни. И тут задача девелопера — создав во многих отношениях привлекательный, конкурентоспособный жилой комплекс, разработать такие финансовые программы, которые удовлетворили бы покупателя с точки зрения соотношения цена/качество — причем, я говорю как о «программах массового спроса», так и об узких, сугубо индивидуальных решениях. Например, именно так мы подходим к ценообразованию во флагманских проектах нашей компании — UP-кварталах, покупая квартиры в которых клиенты получают качество и сервис на уровне бизнес-класса. При этом, например, в UP-квартале «Сколковский» у покупателей будет возможность отводить детей в муниципальную школу, которая располагается на территории комплекса. Поэтому — да, модель, о которой Вы спрашивали, вполне действенна, если под себестоимостью понимать не цену строительства как такового, а ценность всех составляющих проекта в целом. Еще один вопрос, активно обсуждавшийся в Калининграде — разработка новых, современных нормативов для стандартного жилья. А насколько это нужно девелоперскому сообществу? Насколько ему помогает? Павел Брызгалов: Безусловно, это вносит определенный порядок: появляются стандарты, которые являются либо обязательными, либо рекомендованными. И если ты хочешь быть, что называется, в рынке, ты должен их придерживаться. К тому же, судя по заявлениям Минстроя, как только будут утверждены новые нормативы стандартного жилья, девелоперы, которые станут строить в соответствии с этими стандартами, будут получать субсидии на создание социальной инфраструктуры — а это тоже мощный стимул и мощный аргумент «за». И вообще стандарт упрощает для девелопера поиск той «отметки min», ниже которой он не может опускаться, чтобы соответствовать хотя бы современным государственным требованиям (хотя, на самом деле, гостребования у нас в стране достаточно высокие, не говоря уж о требованиях покупателя). А дальше все зависит от твоей бизнес-модели: работаешь, что называется, в сегменте low-cost — можно брать за основу качественный, продуманный, но минимум; хочешь быть лучше — четко понимаешь, чем и как твой проект может выгодно отличаться от стандартного варианта. С этой точки зрения стандарты — они всегда на пользу. Конечно, на форуме много говорили о стоящей перед стройкомплексом задаче в обозримом будущем выйти на ежегодное строительство 12 млн кв. м жилья — то есть, вырасти в 1,5 раза, что возможно только на базе индустриального домостроения. С другой стороны, мы все настойчивее требуем от девелоперов индивидуальных, неповторимых, эксклюзивных в части архитектурных и планировочных решений проектов, которые создавали бы настоящий «городской коллаж» и при этом учитывали бы все разнообразие потребительских запросов. Как Вы думаете, возможно ли совместить выполнение этих двух задач? Павел Брызгалов: Начнем с того, что выполнение первой задачи сильно «размазано» по всей огромной территории нашей страны. Если говорить об эпицентрах девелоперской активности — все понимают, какие это точки на карте. Но в них из предполагаемых 120 млн кв. м будет строиться… ну сколько — 20, 30 процентов? А все остальное — это более мелкие города, во многих из которых индустриальное строительство отсутствует в принципе, как класс. В таких местах никакого конфликта между наращиванием объемов и сохранением индивидуальности архитектурно-планировочных решений нет и не будет… Там скорее встанет проблема ограниченности ресурсной базы и архитектурной мысли — ведь не каждая компания и даже не каждый город может позволить себе «выписать» московского, питерского или иностранного архитектора. Скорее всего, работать будут местные команды, и хорошо, если анонсированная недавно образовательная программа АРХИТЕКТОРЫ.РФ сможет им помочь. Впрочем, то, что мы видим сегодня на конкурсах и архитектурных форумах, очень радует: региональные бюро подчас представляют просто классные работы, и столичным девелоперам есть что у них подсмотреть и чему поучиться. А вот если говорить про крупные центры, про города-миллионники, то тут проблема «объем-неповторимость» уже сейчас стоит в полный рост. Мощностей для индустриального строительства здесь довольно много, вопрос активной модернизации заводов и ДСК, на самом деле, остается открытым — многие в процессе, а то и в самом начале пути. Поэтому то индустриальное жилье, даже от передовых девелоперов, которое мы видим сегодня — оно все достаточно однообразно с точки зрения объемно-планировочных решений. По сути, индивидуальность часто сводится к цветовым решениям фасадов, что кардинально задачу не решает. И проблема усугубляется тем, о чем мы уже говорили — стандартизацией городского пространства, унификацией требований к городской среде. Получается, что требования, вроде бы, сами по себе хороши и правильны, но вопрос — насколько формально они будут выполняться. У меня есть серьезные опасения, что в итоге мы будем снова и снова повторять историю, описанную в «Иронии судьбы», только речь уже будет идти не о доме-подъезде-квартире, а еще и о том, насколько одинаково выглядит улица, бульвар или площадь. Необходимо, чтобы все как можно быстрее поняли: со стандартами надо работать творчески. Нельзя слепо штамповать проекты, следуя указаниям сверху — матрицу нужно менять. Дельный совет. Раз уж упомянули тему создания комфортной среды — что это определение значит конкретно для ФСК «Лидер»? Павел Брызгалов: Я бы сказал, что для нашей компании это философский вопрос, который лежит в основе идеологии и нашего основного продукта — UP-кварталов и других проектов, которые мы строим в столичном регионе, в Петербурге и других регионах. Если говорить конкретно про UP-кварталы, этот формат появился в Подмосковье, на прилегающих ко МКАД территориях. UP-кварталы расположены очень близко к городской инфраструктуре (например, «Новое Тушино» находится менее, чем в 1 км от Москвы), но отчасти все-таки в «чистом поле»; поэтому там комфортная среда создается на базе подхода «город в городе» — когда внутри жилого комплекса есть все ежедневно необходимое. А если тебе нужно чуть-чуть больше, без труда можно добраться до любого места в Москве — доехать, а то и дойти пешком. Но, повторю, в рамках комплексной застройки все ежедневно необходимое у людей есть, что гарантирует очень высокий уровень комфорта проживания. Что же касается наших столичных проектов, то в них мы опираемся на уже существующую в ближайшем окружении инфраструктуру; наша основная цель — добавить то, чего не хватает. Допустим, если проект расположен рядом с крупным культурным центром, то внутри мы будем делать упор, например, на ЗОЖ и спортивные составляющие: фитнес-клуб, SPA-центр, спортивные площадки и так далее — то, чего в шаговой доступности мало или вообще нет. Мы всегда пытаемся мягко интегрироваться в городскую среду и немножечко ее улучшить. Судя по отзывам покупателей — получается. Интеграция — вообще «наше» понятие. Скажем, в благоустройстве мы всегда стремимся интегрировать наши решения, чтобы они существовали не сами по себе, а подчеркивали генеральную идею, главную архитектурную мысль комплекса. Тем более что последние наши проекты, например, UP-кварталы «Римский» и «Скандинавский», выходят в формате авторской архитектуры, индивидуальных решений. Так что создание комфортной среды переходит для нас в разряд художественного творчества. Сейчас много говорится о том, что нужно как можно активнее вовлекать население в организацию городской среды, в принятие градостроительных решений и так далее. На калининградском форуме, когда зашел разговор об участии в этой работе жителей, прозвучала формулировка: «Из их окон виднее, что нужно городу». Вы согласны? И как ФСК «Лидер» изучает мнение состоявшихся и потенциальных покупателей? Павел Брызгалов: Когда мы думали, как формировать и развивать наш продукт, долго решали — от чего же оттолкнуться? Понятно, что идеально было бы оттолкнуться от мнения потребителя, но как это правильно сделать? Мы изучили зарубежные практики — там описывались различные способы, вплоть до формирования мобильных комьюнити-центров, в которых на примере макетов и проектных материалов обсуждались конкретные решения, вплоть до дизайна какой-нибудь скамейки в парке. Но все подобные примеры — работа муниципалитетов, нам как коммерческой организации, сложно повторить этот опыт в полном объеме. (Хотя, посетив один из форумов, посвященный вопросам благоустройства, я понял, что в целом в России сегодня используется именно такой подход.) Но мы движемся примерно в том же направлении: проводим глубинные исследования, мини-интервью, на их основе приступаем к экспериментам той или иной направленности и внедряем какие-то новые решения, потом изучаем мнение потребителей — понравилось ли им решение, удобно ли оно, востребовано ли. Бывает так, что сама по себе идея неплоха, но не очень впечатлила реализация — тогда, используя обратную связь, мы делаем перенастройку продукта, а потом снова его тестируем… В частности, именно так в наших проектах появилась тема «Квартира с отделкой и мебелью»: покупатели подсказали и поначалу мы внедрили эту опцию в нашем московском ЖК «Поколение», а потом распространили на другие наши проекты. И теперь, насколько я знаю, процент покупателей, которые хотят только отделку, и процент тех, кто претендует на отделку плюс мебель, сравнялся… Павел Брызгалов: Да! Причем произошло это довольно быстро, буквально за несколько месяцев. Так что сейчас мы глубоко погрузились в работу с этим продуктом — отбираем новых поставщиков, разрабатываем новые варианты расстановки мебели, потому что все мебельные комплекты уже привязываются к конкретным планировкам в наших домах. Так что видите — все вроде и стандартизировано, и в то же время индивидуально. И никакого противоречия!