Как в "Лего": "Стрелка" даст девелоперам набор идей для развития территорий

Теме формирования в российских регионах комфортной городской среды в последнее время уделяют особое внимание. В интервью РИА Недвижимость руководитель проекта, архитектор КБ "Стрелка" Екатерина Малеева рассказала о том, как разукрупнять кварталы городов без программ реновации, как проводить благоустройство в уже сложившейся среде, а также о новых принципах развития жилых территорий. - Екатерина, КБ "Стрелка" изучило типы городской среды в России. Расскажите о них. — Мы выявили пять типов городской среды, которые встречаются во всех российских городах. Это ИЖС (индивидуальная жилая застройка), многоэтажные микрорайоны, которые представлены сразу двумя подтипами, "сталинская" застройка и исторический центр. - Какой тип из перечисленных в России встречается чаще остальных? — Самый массовый — это так называемые микрорайоны. Мы разбили их на два подтипа: среднеэтажная застройка, чаще всего это "хрущевки", и многоэтажная, к которой относятся более поздние 9-16 этажные дома. Современные ЖК по характеру не сильно отличаются от домов предыдущего поколения. Такую среду можно определить как "плавающие в зелени микрорайоны". Сверху она может выглядеть красиво, но, когда ты передвигаешься по земле, ощущения пребывания в городе нет. В подобных районах нет настоящих городских улиц с магазинами и кафе, в равной степени использующихся пешеходами и автомобилистами, здесь размыты границы между общественными пространствами, доступными для всех горожан, и дворами, которые должны быть доступны для использования только жителями формирующих их домов. Другие проблемы микрорайонов многоэтажной застройки — это недостаток объектов обслуживания и торговли, отсутствие социального контроля и небезопасность. Конечно, это все не слишком хорошая картина, ведь в сумме дома в России, построенные в подобной среде, составляют до 70% общего объема жилого фонда. Многоэтажная застройка — один из наименее разнообразных в функциональном отношении типов городской среды. Доля объектов общественно-деловой инфраструктуры составляет здесь в среднем 16% общей площади застройки, 7% из которых приходится на объекты дошкольного, начального и среднего образования и здравоохранения. Объекты торговли и услуг, отдыха и досуга занимают всего 9% площади. При этом плотность населения в таких районах в среднем в десять раз выше, чем в ИЖС, это в среднем 585 человек на гектар. Как результат — жители многоэтажных микрорайонов вынуждены выезжать в другие части города не только на работу или для посещения рекреационных и культурно-досуговых объектов, но также и за покупками. В тех микрорайонах, где недостаточно развит общественный транспорт, это приводит к зависимости жителей от личного автотранспорта, появлению пробок и дефициту парковочных мест. - Насколько распространена в России индивидуальная жилая застройка? — Индивидуальная жилая среда распространена в основном в городах России с населением не более 250 тысяч человек. Она представлена частными домами советского периода и современными коттеджами, иногда включает в себя современную блокированную застройку. Доля такой среды от территорий сложившейся застройки российских городов составляет в среднем 61%, при этом здесь размещается всего 12% общего объема жилого фонда. Исключение составляют города, где частный дом — традиционно наиболее распространенный вид жилья. В основном это характерно для юга России. Например, в Астрахани доля индивидуальной жилой застройки составляет 30% общего объема жилого фонда, в Черкесске — 40%. Индивидуальная жилая среда характеризуется низкой плотностью населения (15-30 человек на гектар) и низким уровнем функционального разнообразия: объекты общественно-деловой инфраструктуры составляют 7%, в том числе 2% — объекты дошкольного, начального и среднего образования и здравоохранения. В остальном такая инфраструктура включает в себя преимущественно небольшие продуктовые магазины с ограниченным ассортиментом товаров. Поскольку территории индивидуальной застройки, как правило, плохо обеспечены общественным транспортом, а места приложения труда, потребления и досуга расположены в других частях города, жители таких территорий отдают предпочтение автомобильным перемещениям. Исключение составляют районы, расположенные в центре города или близко к нему. Значительную часть времени жители индивидуальной застройки проводят на своем земельном участке, занимаясь хозяйственными делами, ухаживая за садом, благоустраивая территорию. - Ну и остальные типы городской среды? — "Сталинская" застройка похожа на историческую застройку, например, ее отличает близкое расположение домов у тротуара, где сконцентрированы пешеходные потоки. Ну и, наконец, последний тип застройки, выделенный нами — историческая среда. Она существует не во всех городах России, ведь многие из них строились уже в советское время. С позиции современной урбанистки эта среда самая качественная, потому что там очень высокий уровень микса рабочих мест, объектов торговли и услуг, плюс там есть жилье и общественные пространства. - Получается, самый лучший тип городской среды — это исторический центр? — Да, хотя и тут есть проблема: зачастую те, кто живет в границах исторической застройки, не очень ею довольны. Главная причина — старые коммуникации в домах, которые сложно и дорого ремонтировать. Делать ремонт в таких домах проблематично. Также накладываются трудности из-за того, что в некоторых постройках бывают охранные обязательства памятников. - Обратная сторона медали, ведь жизнь в центре всегда кажется чем-то более предпочтительным… — Не согласимся. Более того, мы выявили скрытую тенденцию. Она заключается в том, что люди признаются, что хотели бы переехать из центра куда-нибудь на окраину в новый дом, который легче содержать. Это подтверждается, например, нашими антропологическими исследованиями, которые мы проводили в Саратове. Сейчас подобные желания людей редко реализуются, но вероятность того, что люди покинут центр, есть. Тогда российские города столкнутся с тем, что центры начнут пустеть, как это случилось в свое время во французском Марселе. Чтобы наши города не превратились в "бублики" с пустующим центром, нужно сделать их одинаково удобными вне зависимости от локации. - Как раз для этого КБ "Стрелка" разрабатывает новые принципы комплексного развития территорий. Как ведется эта работа, чему отдаются приоритеты? — Принципы, наш совместный проект с Минстроем России и "Дом.рф", разрабатываются с большим обобщением, потому что они должны быть применены для всей страны. Они и про существующую городскую среду, и про новую, ту которую только предстоит создавать. Наша цель — создать инструменты, способные улучшить то, что есть, и позволяющие в будущем строить лучше. Главная их задача — сделать жилую среду комфортной для жизни. - Замглавы Минстроя Андрей Чибис считает, что само понятие стандартов приводит к исчезновению неповторимости того или иного города. Вы согласны с этим? — С этим, действительно, можно согласиться, правда, с большой натяжкой. Но сейчас мы говорим о принципах. По большому счету от названия суть работы не меняется, а в необходимости той работы, что мы сейчас ведем, мы абсолютно уверены. Сейчас в строительной сфере есть мощности, есть деньги, но нет комплексного представления о качестве городской среды, к которому необходимо стремиться для того, чтобы удовлетворить потребности россиян и обеспечить устойчивость застройки в долгосрочной перспективе. Именно такое видение мы и формируем нашим документом. Мы надеемся, что принципы комплексного развития территорий предоставят большой набор решений и способов для строительства и благоустройства. В итоге застройщики смогут пользоваться ими, как конструктором "Лего": если правильно подобрать детали, то можно будет собрать все что угодно — вариативность решений широка. - Понятно, что нормативы могли бы применяться для нового строительства, а что делать в рамках уже существующих застроек? — Самое универсальное решение, которое применяется во всем мире, это разукрупнение квартала при благоустройстве. Сейчас размер квартала в России в среднем 30-60 гектаров, и это очень много, поэтому приходится делать проекты реновации, сносить целыми огромными территориями. Если это все порезать улицами на более мелкие фрагменты до 5 гектаров, то можно будет каждую часть квартала развивать самостоятельно, что требует меньших затрат и возможно в городах с меньшими бюджетами, чем Москва и Петербург. Ведь не секрет, что программы реновации не развиваются в большинстве городов России. Также мы предлагаем подход, когда не требуется сносить все дома в квартале и заменять их новыми. Можно повысить качество среды и плотность застройки, увеличив протяженность уличного фронта, на котором расположатся объекты торговли и услуг, притягивающие пешеходные потоки. - Предложенные вами идеи уже применялись при благоустройстве в разных городах? — Разработка принципов ведется параллельно с опытным применением и корректируется в процессе работы, исходя из реальной практики. Например, для таких городов, как Саратов и Калининград, разрабатывается объемно-пространственный регламент. Кроме того, мы провели конкурс на разработку стандартного жилья и жилой застройки, и его техническое задание полностью основывалось на принципах. Результаты конкурса уже сейчас говорят о том, что строить новое и качественное жилье вполне возможно. - Мы много с вами говорили о теории — как следует менять среду в интересах жителей. Скажите, а существуют ли метрики эффективности уже завершенного благоустройства? — У нас есть центр городской экономики, который ранее проводил такое исследование по Москве. Оно показало, как начали жить некоторые улицы после реконструкции: как увеличился рост пешеходного потока, как изменилось число кафе и магазинов и так далее. Аналогичные замеры мы планируем проводить и в других регионах. Правда, в идеале это нужно делать через три-пять лет. Сейчас рано говорить о влиянии благоустройства, так как идет первый или второй сезон обновленной жизни общественных пространств. Но и без цифр и анализа уже сегодня можно привести в пример Оренбург и Новосибирск, где набережные были в запустении, а сейчас, после благоустройства, мы видим, что там гуляют, занимаются спортом, ездят на велосипедах. Беседовала Ольга ГАХОКИДЗЕ