Феликс Блинов, "РВМ Капитал": самое важное для инвестора – прогнозируемость проекта

Недавно агентством "Контакт" был проведен опрос генеральных директоров разных компаний. Выяснилось, во что они могут инвестировать деньги. В первую тройку предпочтений вошли: "собственный бизнес" (50%), "стартапы" (29%) и "инвестиции в коммерческую недвижимость в России" (18%). Эти результаты для "Вести.Недвижимость" прокомментировал генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов. — По результатам проведенного исследования, инвестировать в стартапы в этом году планируют 29% респондентов, в прошлом году таких было существенно меньше – не более 16%. Как вы считаете, с чем связан такой рост интереса к стартапам? Как быстро могут окупиться такие инвестиции? Насколько велик риск "прогореть"? — Что касается стартапов, то инвестировать в них сегодня модно, а венчурный рынок постепенно начинает оживать. К тому же, доходность традиционных инструментов, таких как банковские депозиты, падает, что заставляет искать альтернативные направления инвестиций. Другое дело, что есть несколько распространенных "мифов" относительно этого вида инвестирования, которые я хотел бы развеять. Первый – инвестиции в стартапы дают высокую доходность. Любой фонд, инвестирующий в стартапы, имеет, как минимум, несколько проектов в составе, за счет чего существенно снижаются риски. Какие-то проекты дают высокий возврат на инвестиции, какие-то лишь покрывают затраты, какие-то – "дефолтятся". Таким образом, в итоге в целом по портфелю формируется некая средняя доходность. Второй миф – в стартапах велик риск "прогореть". Если у вас качественно подобранный портфель проектов, есть глубокое понимание бизнеса портфельных компаний, ситуации, когда проект совсем не пошел, случаются редко. Чаще складывается иная картинка: когда вы проинвестировали в проект, он долгое время работает "в ноль" или около того, постепенно развиваясь и превращаясь в РЕ-проект. Другое дело, когда вы вложились в один проект, в отрасли, в которой не являетесь экспертом. В данном случае риск "прогореть" очень высок. Поэтому изначально очень важно определиться с объектом инвестирования. — В 2017 году тройку лидеров по инвестициям замыкала "жилая недвижимость стандарт-класса в России", в этом году эту позицию с таким же процентным соотношением (18%) заняла коммерческая недвижимость. В текущем году инвестировать в жилье станадрт-класса в России планируют только 13% опрошенных. С чем, на ваш взгляд, связаны такие изменения? Почему недорогое жилье потеряло свою привлекательность для инвесторов? — Это достаточно понятная история. Во время кризиса 2013 года коммерческая недвижимость в России испытала наибольший шок. Падали арендные ставки, съезжали арендаторы, повысилась вакансия, серьезно просел ритейл. Фактически это был удар по отрасли коммерческой недвижимости в целом. В результате потенциальные инвесторы перестали рассматривать этот сегмент для инвестиций, переключившись на жилую недвижимость, которая на тот момент, благодаря государственной поддержке, оказалась в более выгодной ситуации. Сейчас ситуация изменилась. В обзорах всех ведущих брокеров мы видим оптимизм в отношении инвестиций в коммерческую недвижимость, рынок восстанавливается, появляются новые проекты, привлекательные для инвестирования. В жилой недвижимости, наоборот, картинка для инвестора несколько иная. Цены на квартиры в новостройках не растут, заявлена программа реновации жилого фонда Москвы, которая должна "выплеснуть" дополнительные метры на рынок столицы, сам инструмент инвестирования стал нестабильным. Как частные инвесторы инвестировали в жилую недвижимость? Через ДДУ. Но скоро вступят в силу поправки, корректирующие 214 ФЗ, и этот рынок изменится. Вполне объяснимо, что в этой ситуации инвестор предпочитает подождать, когда ситуация на рынке и инструменты инвестирования вновь станут понятными. На мой взгляд, именно эти две вещи – коммерческая недвижимость начала "подниматься", а в жилой недвижимости появилась некая неопределенность - повлияли на смену ориентиров для инвесторов. — Инвестиции в жилье бизнес-класса хоть и показали динамику в 5%, но занимают в результатах опроса только 11 позицию из 13 (в 2018 году в бизнес-жилье планируют инвестировать 8% респондентов). Чем "провинился" бизнес-класс, или эта тенденция падения интереса к жилой недвижимости общая для всех сегментов? — Несмотря на все происходящие изменения, жилая недвижимость все равно остается интересной для инвесторов в силу своей прогнозируемости. Чтобы просчитать эффективность таких вложений, достаточно выбрать партнеров проекта (девелопера, застройщика, управляющую компанию), локацию и правильно спрогнозировать график реализации и цены. Это самое важное с точки зрения инвестора – когда проект становится прогнозируемым. Ты не угадываешь доходность, ты ее можешь посчитать и получить. Но, говоря о прогнозируемости вложений в жилую недвижимость, мы имеем в виду только эконом (стандарт) и комфорт-класс. В бизнес-классе ситуация иная. Квартиры здесь продаются долго, а предложение избыточно. В 2017 году объем нового предложения в сегменте жилья бизнес-класса превысил показатели реализованного спроса в 1,5 раза, всего по итогам прошедшего года объем предложения составил 1,53 млн кв. м (по данным Collers Int.). Рынок затоварен, соответственно, инвестор не может просчитать, каким будет период продажи квартир, что существенно влияет на доходность. — Привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость выросла именно по причине падения интереса к жилой недвижимости? Или на это повлияли какие-то иные факторы? Какой сегмент для инвестиций в коммерческую недвижимость, по вашему опыту, наиболее выгоден? — Я думаю, что в будущем позиции жилой и коммерческой недвижимости будут находиться примерно в одном диапазоне. Они должны дополнять друг друга, а не заменять. И здесь сложно, на самом деле, расставлять приоритеты, потому что все зависит от инвестора. Если мы говорим о частных инвесторах, то, конечно, по-отдельности не все из них могут позволить себе инвестиции в коммерческую недвижимость, поэтому их фокус направлен на жилую недвижимость или мелкие объекты ритейла. Если же речь идет об участии в коллективных инвестициях, здесь эта дихотомия не столь очевидна. Главное – инвестор должен четко понимать объект инвестирования и партнеров по нему. В этой части интересен ответ на вопрос обзора "Оправдались ли ваши прошлогодние вложения?". 70% респондентов ответили "да", это значит, что они инвестировали в те проекты, которые понимают, и с теми партнерами, которые компетентны в этой сфере. В то же время мы видим, что у 13% инвесторов не оправдались их инвестиции. Скорее всего, они не угадали либо с проектом, либо с партнерами, а результат их не устраивает не в целом по выбранному направлению инвестирования, а в сравнении с другими показателями в этом секторе. Интересные 12% тех, кто считает, что "делать выводы рано". В данном случае, скорее всего, мы имеем дело с некачественно выстроенной коммуникацией между управляющим партнером и инвестором. Потому что в любой инвестиции есть понятные вехи, реперные точки. В жилой недвижимости это - график строительства, динамика продаж, цены. В любой момент можно посчитать, насколько успешно реализуется проект. И в данной ситуации ответа "рано делать выводы" быть не может. Другое дело, если речь идет об инвестициях в стартапы, где, действительно, бывают ситуации неопределенности, и даже если все идет по реперным точкам, результат не очевиден. Некоторые В2С-стартапы живут как фильмы - ты снимаешь кино, кажется, что все идет хорошо, но не факт, что в итоге на него придет зритель. — Что вы можете сказать про инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость за рубежом? В этом году, по данным опроса, мы видим, что интерес к этим сегментам вырос. Надежные ли это варианты? Каковы риски таких вложений? — Это очень интересный вариант инвестирования. И главное здесь – выбрать правильных партнеров. Многие зарубежные рынки – зрелые, и единственный риск здесь – изначально столкнуться с не вполне компетентными людьми. Если вы сотрудничаете с профессионалами, то шансы получить какие-то проблемы, минимальны. Что касается доходности, по стабилизированным проектам жилой недвижимости она не так высока – порядка 2-4% годовых, по проектам коммерческой недвижимости выше – 4-8%. В девелопменте или так называемых value add можно попробовать заработать и больше. — Коллективные инвестиции на российском рынке недвижимости явление не очень распространенное. С чем это связано, на ваш взгляд? Могут ли ЗПИФН стать альтернативой проектному финансированию, которое скоро станет единственно возможным для девелоперов с учетом меняющегося законодательного поля? — Альтернативой проектному финансированию ЗПИФН не станут, но важным дополнением, частью структуры этого нового рынка точно будут. Как я уже отметил выше, эта платформа является очень привлекательной для инвесторов. Выгодна она и для девелоперов. ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, что позволяет повысить эффективность проекта, в частности, реинвестировать прибыль и снизить долговую нагрузку девелопера. Также ЗПИФ позволяет осуществлять коллективные инвестиции в девелоперский проект, что особенно актуально на сегодняшнем рынке, когда снижающиеся ставки депозитов заставляют частных инвесторов искать альтернативные варианты вложений с более высокой доходностью. При этом в девелопменте ЗПИФ может быть реализован в двух форматах. Классический вариант - когда инвесторы формируют фонд, который выкупает оптом ДДУ у застройщика на ранних стадиях строительства и впоследствии перепродает на рынок. Второй вариант, который, на мой взгляд, как раз и станет хорошим дополнением новой системы финансирования девелоперских проектов, - это реализация проекта в контракте на fee-девелопмент с девелопером. В этом случае затраты на покупку земли, получение разрешительной документации, выкуп или строительство мощностей финансируются из средств ЗПИФ, что в итоге позволяет в среднем на 20-30% снизить затраты на проект и, соответственно, на потребность в банковском финансировании. При этом между девелопером и фондом подписывается договор fee-девелопмента. — И в заключение, назовите, пожалуйста, три основных позиции для инвестирования, наиболее перспективных на ваш взгляд в ближайшее время? — Давайте отложим в сторону инструменты инвестирования, к которым относятся ЗПИФ и его зарубежный аналог REIT, и поговорим именно о направлениях инвестирования. Во-первых, российская недвижимость, как коммерческая, так и жилая. Это хорошие варианты для инвестиций в рублях – ожидаемая доходность таких проектов от 10% годовых. Если же мы говорим о валютных инвестициях, перспективны валютные облигации и рынок зарубежной недвижимости, целевая доходность которых – около 7% годовых. При желании попробовать заработать сверхприбыль, но с большей степенью риска, имеет смысл инвестировать в девелоперские проекты и b2b-стартапы.