10 причин, почему мы до сих пор так плохо строим жильё

Строительство жилья — тот редкий случай, когда предложение рождает прежде всего не спрос, а свод нормативов и правил. А поскольку стандарты — СНиПы и СанПиНы — почти не менялись с 1970-х годов, то истоки проблем у советских микрорайонов, современных кварталов и новой застройки в исторической среде ровно одни и те же. Отсюда постоянно прогорающие магазины на первых этажах жилых домов, гигантские пустые дворы и проблемы с парковкой. Strelka Magazine разобрался, из чего складывается непригодная для жизни среда. Квартиры почти невозможно перепланировать Фото: Lori По нормативам нельзя менять контуры мокрых зон, и это при том, что зачастую кухни и санузлы изначально запланированы маленькими и неудобными — 5-метровая кухня считается достаточным минимумом для однокомнатной квартиры. Современному образу жизни, когда молодежь без детей предпочитает студии, а семье нужна большая кухня-столовая, такие варианты планировок никак не соответствуют. НЕРЕНТАБЕЛЬНЫЕ Первые этажи Фото: Артем Килькин Традиционно считается, что жильё на первых этажах ущербно: любопытные заглядывают в окна, посторонним легче проникнуть внутрь, туда не проникает солнечный свет и нет никакого вида. Стоимость квартир там в среднем на 20% дешевле. При этом активно использовать первый уровень под коммерческие помещения не даёт слишком маленькая высота этажа — полноценным объектам торговли и услуг требуется минимум 3,8 метра, а норматив предполагает только 3. При этом организовать для удобной доставки товаров сквозные подъезды с входами со стороны проезжей улицы невозможно. В результате магазины либо прогорают, либо экономят на качестве и отпугивают клиентов. Непродуманная плотность районов Фото: Lori Дело в том, что нормативы по плотности и обеспеченности инфраструктурой одни и те же для любых жилых зон — что для кварталов в 5 га, что для микрорайонов в 60 га. Если размер небольшой, то необходимой плотности добиваются за счет повышения этажности — отсюда стоящие рядом высотки по 16–25 этажей. Получаем антигуманные перенаселенные 1000-квартирные дома. Если же территория, наоборот, слишком велика, то среда получается разреженной и однообразной — вспомните типовой советский микрорайон. Слишком большие необустроенные дворы Установленное расстояние от площадок общего пользования (детских, спортивных или для сбора отходов) до окон жилых домов — 12–20 м, из-за этого любой двор разрастается до 1 га — такой крайне трудно и накладно поддерживать в хорошем состоянии. Показательный пример — двор в пятиэтажной хрущевской застройке: газоны и деревья, которые заполняют пустые пространства или бесконтрольно разрастаются, а земля становится одним из источников городской пыли. Парковка, которую невозможно сделать цивилизованной Фото: Артур Салимов Согласно нормативам, места автостоянок должны находиться на расстоянии 10–50 метров от жилых домов, при этом на каждую машину отводится минимум 2,5 х 7,5 м. При всем желании автомобиль не получится парковать на внешних улицах квартала — они оказываются недостаточно широкими. Многоэтажный паркинг придется выносить далеко за границы квартала, поскольку чем больше машиномест, тем дальше от жилых окон он должен располагаться. А, казалось бы, удобные для всех парковки у дома, чтобы удовлетворить нормативам, нужно закопать под землю, делая их баснословно дорогими и неокупаемыми. В результате все машины беспорядочно скапливаются внутри дворов, занимая собой все образовавшиеся в избыточном пространстве «лакуны». Отсюда хаотичная парковка, дискомфорт для детей и пешеходов, постоянные пробки на въезд и выезд. Территория школы — сляпое пятно для жителей района Фото: Lori Участки школ и детских садов должны отстоять от улиц минимум на 25 метров, и в итоге занимают около 20% территории микрорайона. Они изолированы от остального пространства забором и используются не более 10 часов в сутки 190 дней в году. Огороженные зоны приходится всё время обходить, удлиняются маршруты внутри квартала, а у жителей нет доступа к игровым и спортивным площадкам. Таким образом, для многих пространство школы — это бесполезное «белое пятно». СКОРОСТНЫЕ шоссе ВМЕСТО УЛИЦ Фото: Lori На сегодняшний момент ширина улиц в жилых районах может достигать 100 м (для сравнения: ширина Тверской — всего 40 м), а их озеленение не регулируется. Очевидно, что гулять вдоль таких многополосных и по факту высокоскоростных магистралей (ширина полосы — 3,75 м) абсолютно некомфортно и опасно. Причём чтобы найти пешеходный переход, нужно пройти не меньше 300 метров. Пустыри вместо дорог Из-за разрешённого размера квартала или микрорайона плотность улично-дорожной сети в среднем составляет 8 км/км2, а дома могут отстоять друг от друга на расстоянии до 150 м. На таких территориях получается мало автомобильных и пешеходных дорог и много открытых пространств, которые никак не используются. Отсутствие улиц с хорошей проходимостью мешает торговле. Объекты инфраструктуры тоже не могут заполнить пустыри, по нормативам они не могут занимать больше 10% от площади застройки (в других странах норма — 20–30%). Это делает среду неудобной для пешехода, заставляя его садится в автомобиль, и способствует росту преступности: вокруг только пустые пространства без магазинов и офисов. Есть зелень, но нет парков Правила регулируют только общий процент озеленения, а не озеленения общего пользования, а пешеходные дорожки и площадки могут составлять не более 30% отдельно взятого участка. Все эти нестыковки и ограничения мешают устройству в районе нормального парка или сквера со спортивной и развлекательной инфраструктурой: необходимые 25% зеленых территорий «размазываются» по участкам школ и дворам, а там, где всё же возникает приличных размеров массив зелени, нет места для дорожек и площадок. Непроходимые спальные районы вместо пригодной для жизни среды Фото: Lori Если возле дома негде гулять и заниматься спортом, негде покупать продукты и лекарства, встречаться с друзьями и стричься, невозможно найти себе офис — в таком доме человек будешь только спать и тратить время в пробках , чтобы добраться в магазин, до работы или нормальных развлечений. Именно поэтому ДОМ.РФ и КБ Стрелка занимаются разработкой альтернативы СНиПам и СанПиНам — Принципов комплексного развития городских территорий, в которых будут предложены новые правила регулирования застройки. Текст: Юлия Шишалова