"Каждую неделю в "Марьино" поступают заявки от потенциальных резидентов"

Экспертное мнение Спрос на участки в индустриальном парке "Марьино" в текущем году вырос вдвое по сравнению с 2016 годом, среди интересантов -- компании из Германии, США, Японии, Южной Кореи и Финляндии. О новых потенциальных резидентах парка, прогнозах его заполняемости и преимуществах проекта в интервью корреспонденту BG Дмитрию Матвееву рассказал директор по инвестициям АО "ВТБ Девелопмент" Александр Паршуков. BUSINESS GUIDE: Сколько действующих резидентов в индустриальном парке "Марьино" в настоящее время и с кем ведутся переговоры по размещению производства? АЛЕКСАНДР ПАРШУКОВ: Сейчас в парке три действующих предприятия: лакокрасочный завод финской компании Teknos, российско-французский завод DIPO по производству автокомпонентов и логистический комплекс компании "Адмирал", которые открылись с 2015 по 2017 год. В сентябре мы подписали договор о размещении в "Марьино" завода "Севкабель" на участке площадью 8 га. В настоящее время мы выверяем параметры производственного комплекса и участка, прорабатываем варианты посадки комплекса и обсуждаем фазирование проекта. Планируется перенос мощностей с Васильевского острова либо в одну очередь, то есть все сразу, либо в две. Базовый вариант -- реализовать проект переноса целиком. Примерный срок реализации проекта составит около двух лет. Помимо "Севкабеля", у нас идут достаточно активные переговоры с тремя-четырьмя компаниями, а в целом на разной стадии переговоров -- около десяти потенциальных резидентов. Это производство различного оборудования, изделий из металла, производство электроники, автокомпонентов и деревообработка. Кроме того, после утверждения новой редакции Правил землепользования и застройки Петербурга в 2016 году парк "Марьино" получил возможность размещать у себя предприятия пищевой и фармацевтической промышленности, и у нас есть шанс до конца 2018 года разместить на площадке два-три таких производства. BG: Нет ли противоречия в размещении на одной территории предприятий совершенно разных отраслей? А. П.: Мы очень аккуратно относимся к планированию санитарно-защитных зон в пределах индустриального парка. К счастью, большая площадь "Марьино" дает нам некоторую свободу в выборе функционального зонирования. Так, восточную часть индустриального парка мы зарезервировали для пищевых производств, центральную и западную займут предприятия обрабатывающей промышленности. Мы готовы размещать предприятия III, IV и V классов опасности с санзонами до 300 метров. BG: Какова динамика спроса на участки в парке? А. П.: В 2013 году спрос был достаточно серьезный, а в 2014-2015 годах в силу всех политических и экономических причин он резко упал, практически до нуля. В 2016 году спрос существенно вырос, мы каждые две недели получали новые заявки, но это был скорее сбор информации компаниями, которые в принципе видели для себя возможности развития. В текущем году спрос вырос еще примерно в два раза, и это уже спрос полноценный: каждую неделю есть новые заявки, в "Марьино" приезжают руководители и владельцы компаний и смотрят земельные участки. География достаточно широкая -- Германия, США, Япония, Южная Корея, Финляндия и еще ряд европейских стран. BG: Делаете ли вы ставку на переезд предприятий из "серого" пояса? А. П.: Спрос со стороны предприятий, базирующихся в центре города, не очень большой. Главные причины этого -- сложность в организации переезда и достаточно высокие затраты. Однако для предприятий, планирующих сделать качественный шаг в своем развитии, такой вопрос рано или поздно встанет. Мы готовы размещать такие производства в "Марьино", что подтверждает уже упомянутая сделка с заводом "Севкабель". Данный проект станет прекрасным примером переезда крупного промышленного производства из центра города в современный индустриальный парк. BG: Много ли свободной территории остается в парке? А. П.: Около 50 га. Из них один участок площадью около 3 га зарезервирован под предстоящую сделку, которую мы планируем закрыть до конца года. На нем планируется строительство завода как раз одной международной компании. BG: Когда планируется заполнить парк? А. П.: На продажи в индустриальных парках очень сильно влияют все кризисы -- экономические и политические, так как основной клиент индустриальных парков -- это международные компании, для которых модель развития производства на организованной промышленной территории является привычной. Такие компании просчитывают цену рисков, связанных с задержкой девелоперской фазы и несвоевременным стартом производства продукции, и поэтому готовы заплатить чуть более высокую цену за продукт существенно более высокого качества. В текущей экономической ситуации оптимистичный срок заполнения парка -- три года. Он может сократиться в случае привлечения нами крупного резидента. Несмотря на то, что большинство запросов варьируется в диапазоне от 1 до 3 га, иногда к нам поступают заявки от компаний на 20-30 га. Если хотя бы одна такая сделка состоится, то это, конечно, существенно ускорит реализацию проекта. Если рассматривать более пессимистичный сценарий без крупных сделок, то срок заполняемости может составить до пяти лет. BG: Существуют ли возможности для расширения территории парка? А. П.: Теоретически -- да, но мы пока в эту сторону не смотрим и хотим заполнить ту территорию, которая у нас есть. BG: Как продвигается проект с APlus Development по строительству производственного здания? А. П.: Пока мы заняли консервативную позицию и на текущий момент не приняли решения о строительстве спекулятивного здания, определяем наилучший подход к такому проекту. К сожалению, нет уверенности в рынке, в том, что такое здание может быть продано за те деньги, которые позволят окупить его строительство. Также мы дополнительно рассматриваем возможность партнерства и с другими строительными компаниями и девелоперами, которые предлагают оптимальные решения для производственных предприятий. Наша задача -- построить качественно и относительно недорого. BG: А если речь пойдет о сдаче в аренду, а не о продаже? А. П.: Сдача в аренду -- это отдельный момент. Для нас это, наверное, самая сложная схема. В Петербурге много промышленных помещений, большинство из них находится либо в "сером" поясе, либо в промышленных зонах. Это старые заводские помещения, которые уже давно окупились, и они сдаются в аренду за небольшие деньги в непривлекательном состоянии. В сумме такие помещения формируют довольно большую площадь и создают рынок, а новое помещение должно ориентироваться на ту цену, которая на этом рынке есть: примерно 250-300 рублей за квадратный метр в месяц. Такая ставка не позволяет окупить новое здание, тем более в индустриальном парке, где земля недешевая. Из-за этого сдача в аренду получается не всегда выгодной, и, как следствие, мы не видим смысла в спекулятивном строительстве таких помещений. С другой стороны, мы готовы построить производственное здание под заказ конкретного клиента по принципу build-to-suit. Мы уже наметили земельные участки для таких проектов и проработали возможные варианты посадки здания. BG: Какие у "Марьино" преимущества в сравнении с другими парками? А. П.: Наш парк находится в Петербурге, а не в Ленобласти, и для ряда компаний это важно. Если говорить непосредственно о площадке, то главное преимущество любого подготовленного индустриального парка -- это наличие инженерной инфраструктуры и инженерных сетей, подведенных к границам каждого земельного участка, наличие улично-дорожной сети и наличие управляющей компании, которая обеспечивает функционирование всего этого и предоставляет дополнительные услуги. У нас все это есть. Кроме того, в сравнении с рядом других индустриальных парков у нас очень аккуратное зонирование: абсолютное большинство земельных участков имеет прямоугольную форму или близкую к прямоугольной, а это идеальный формат для промышленных предприятий. Собственник проекта -- группа ВТБ, что дает дополнительные гарантии как имиджевые, так и юридические. Мы готовы предоставлять потенциальным резидентам выработанные в ходе переговоров графики рассрочки платежей, чтобы они могли облегчить свою финансовую модель, готовы финансировать строительство заводов наших резидентов в лице головного банка, всегда организуем нашим резидентам встречи в региональных и муниципальных органах власти для решения локальных вопросов в процессе реализации проекта. Есть еще ряд технических вещей: мы считаем, что у нас лучшие в Петербурге грунты, плоский рельеф, отсутствие торфа. Все это позволяет нашим клиентам снизить инвестиции начальной фазы реализации проекта. Кроме того, среди наших резидентов есть международные компании, то есть мы полностью прошли процедуру юридического и технического due diligence в соответствии с самыми строгими стандартами. У нас также есть сертификат соответствия утвержденному федеральным правительством ГОСТу. Значимость проекта для города подчеркивает полученная нами награда правительства Санкт-Петербурга "Инвестор года". BG: Сколько вложено в проект создания парка "Марьино" к настоящему времени? А. П.: В инженерную подготовку -- около 2 млрд рублей, еще около 500 млн рублей планируется вложить. Мы сейчас подготовили две из трех очередей проекта, и когда у нас будут заканчиваться участки во второй очереди, мы подготовим третью. Все внешние сети уже построены, остается сделать только межквартальную. С другой стороны, мы специально сейчас не нарезаем участки третьей очереди, резервируя эту территорию под крупного резидента. Что касается инвестиций в строительство предприятий наших резидентов, то эта сумма уже превысила 5 млрд рублей. BG: Повлияло ли на "Марьино" открытие порта Бронка? А. П.: Порт открылся относительно недавно, и, судя по динамике его развития, он не сможет быстро заполнить свои огромные мощности, но для целого ряда компаний наличие порта поблизости это очень важное преимущество. К тому же нас с портом Бронка соединяет КАД, по которой до парка примерно 15 минут. К слову, Большой порт Санкт-Петербург расположен от нас в получасе езды. И для доставки сырья, и для отправки грузов морем это очень удобно. Сейчас мы ведем переговоры с одной из компаний, которая рассматривает возможность развития в России и выбирает между несколькими регионами. В сочетании с близостью к порту и уровнем подготовки территории "Марьино" является одной из наиболее вероятных площадок для размещения производства этой компании. Определенности пока нет, потому что Петербург в масштабах России город достаточно дорогой, и у любой компании, которая имеет возможность строительства завода в другом регионе, всегда есть сомнения, ведь в этих регионах можно и построить значительно дешевле, и землю получить на льготных условиях, и заработная плата персонала будет ниже, чем в Петербурге. С другой стороны, вопросы логистики, вопросы, связанные с квалификацией кадров, тоже исключительно важны, особенно для международной компании.