Приспособиться к нуждам

Культурное наследие Обилие памятников истории и культуры в Петербурге ставит перед девелоперами вопросы актуального приспособления этих объектов под современное использование. По сути, инвестор находится между молотом и наковальней: с одной стороны, ему нужно соблюсти требования охранных ведомств, с другой -- потратить на современное перепрофилирование сумму, которая может "отбиться" в разумные сроки. Роман Русаков По официальным данным, в Санкт-Петербурге под государственной охраной находится почти 8 тыс. объектов культурного наследия. Это архитектурные ансамбли, здания и инженерные сооружения, сады и парки, пруды и каналы, монументальная и садово-парковая скульптура, исторические захоронения и археологические объекты. В перечнях памятников отражены периоды развития архитектуры до середины ХХ века. То есть на долю Петербурга приходится почти 10% всех памятников, охраняемых государством на территории Российской Федерации. Как показывает практика последних лет, в Петербурге исторические здания нередко используются под коммерческие или представительские цели (размещение офисов крупных корпораций, банков). Кроме того, есть примеры реконструкции под нужды отельного и ресторанного бизнеса, галереи и бутики. Такая престижная недвижимость, как правило, расположенная в историческом центре города, подчеркивает лишний раз высокий статус компании, работает на ее деловую репутацию, бренд или торговую марку. Но работа с памятниками истории и культуры достаточно специфична и при этом требует существенных вложений. Большие инвестиционные проекты государство крайне редко финансирует самостоятельно, поэтому власти стараются привлечь застройщиков. Но для них важной характеристикой являются параметры и габариты здания. С учетом охранных обязательств, необходимо адекватно оценивать объемы, потому что это в первую очередь скажется на проектировании, скорости и стоимости необходимых работ. На промышленной основе В Европе, особенно в исторических городах, практика приспособления памятников культуры распространяется достаточно активно и находит широкое применение. Руководитель отдела маркетинга компании H+H Майя Афанасьева рассказала, что в Европе наиболее глубокому перепрофилированию чаще всего подвергаются индустриальные объекты: это портовые и складские объекты, фабрики, водокачки, сторожевые дома и казармы, депо. Нередко их используют в целях туризма, торговли, в качестве кафе и ресторанов, офисов и деловых центров, гостиниц и многофункциональных центров. Наиболее неожиданный пример -- пятизвездочные отели Courthouse Hotel Kempinski в Лондоне, Lowengraben в Люцерне и Langholmen в самом центре Стокгольма, открытые в зданиях, ранее функционировавших как тюрьмы. В Дании чаще всего старые здания используются под общественные цели -- библиотеки, лектории, местные музеи и галереи. Бывшие промышленные объекты перепрофилируются в офисные и многофункциональные центры. "Например, архитектурная студия PLH дала новую жизнь старому заброшенному заводу в Копенгагене, который в 1920 году принадлежал фирме Lauritz Knudsens. Строители реконструировали здание, пристроив мезонин к одной стене, тем самым увеличив количество рабочих мест и конференц-залов, в итоге был создан один из модных бизнес-центров в датской столице",-- рассказала госпожа Афанасьева. В Оденсе, где много исторических зданий, таких как купеческие дома и склады, подобная недвижимость используется для коммерческих целей (рестораны, отели), что поощряется властями города как элемент туристической привлекательности. "Но есть и другие примеры. Так, женский монастырь, построенный в 1716 году, в 1990-е был реконструирован и отдан для размещения секретариата Университета Южной Дании",-- рассказала госпожа Афанасьева. Быстрая смена правил В России, помимо основной сложности -- соблюдения охранных обязательств, существует еще непростая процедура согласования. Поскольку вся работа с историческими зданиями проходит через экспертизу КГИОП, это увеличивает не только сроки выполнения работ, но и их стоимость. "К тому же у нас достаточно часто по сравнению с другими европейскими городами актуализируется градостроительное законодательство, поэтому для тех, кто готов войти в подобный проект, было бы неплохо понимать перспективы и законодательную базу как минимум на пять лет вперед. Это оптимальный срок, потому что цикл инвестиционного строительства крайне редко составляет меньше пяти-семи лет, у нас же сложно планировать что-либо дольше чем на три года вперед",-- рассуждает Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group. С ней согласен Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE. Он говорит: "В России, в том числе и в Санкт-Петербурге, любая реконструкция и использование памятников архитектуры -- это неконтролируемая расходная часть. В связи с этим непонятны сроки окупаемости объекта. Максимум, что вы можете иметь на старте, когда вам предлагают вступить в подобные проекты,-- это охранные обязательства. Я советую потрудиться и получить самые свежие охранные обязательства. Зачастую бывает, что задним числом к тому перечню, который у вас уже есть, появляются дополнительные обязательства. Такие примеры в нашем городе, к сожалению, есть". Евгений Везен, директор по развитию A-Invest (холдинг AAG), говорит, что стоимость приспособления памятника может быть разной и зависит от самого охраняемого объекта, технического состояния здания, потребности выполнения работ по реконструкции, капремонту или реставрации. "Реконструкция и капремонт могут стоить до двух раз больше, чем стоимость нового строительства, а работы по реставрации -- от двух до пяти раз и более в зависимости от сложности",-- предостерегает эксперт. Сплошные трудности Основную сложность при реализации таких проектов вызывают технические моменты: реализация технологии сохранения основного объекта охраны и его приспособление, сохранение и укрепление фундаментов прилегающих памятников, решение проблем с трассировкой коммуникации в местах плотной застройки памятниками, наличие сложных реставрационных работ. "Необходимо детально оценивать стоимость таких проектов и риски. Даже в этом случае нет гарантии того, что экономически привлекательный проект не окажется убыточным",-- сокрушается господин Везен. Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК "Доверие", отмечает, что сложностью при реализации таких объектов является еще и то, что физические и юридические лица, получившие объекты в долгосрочную аренду или безвозмездное пользование на условиях, предусмотренных законодательством, чаще всего не получают никаких льгот и стремятся окупить свои расходы, заменяя исходные материалы при проведении работ на более дешевые или располагая в данных объектах коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду. "Кроме того, охранные обязательства накладывают определенные ограничения, например, лишают инвестора возможности функционального приспособления объекта под новый проект",-- добавляет господин Крутов. Он напоминает, что в начале 2017 года комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга выступил с предложением сдавать некоторые памятники архитектуры инвесторам по цене один рубль за квадратный метр. Предполагается давать арендатору два года на подготовку, согласование проекта реставрации и еще три года -- на сами работы. Льготную ставку инвестор получает через пять лет при соблюдении и выполнении всех условий, до этого момента -- аренда считается по обычной ставке. "Но данное предложение не получило должного отклика со стороны инвесторов",-- говорит господин Крутов. Не все коммерциализируется Борис Мошенский отмечает, что не любой памятник архитектуры можно приспособить под коммерческую функцию. "Планировки и техническая начинка исторического здания всегда вносят свои коррективы. Порой физически невозможно вписать планируемые офисы или отель в то пространство, которое есть. В этом вопросе важен индивидуальный подход. Например, большинство особняков, расположенных по набережной Невы, строились по определенному принципу и логике. В них можно проводить мероприятия, но для повседневного использования под офисы, гостиницы или другую коммерческую функцию эти объекты не подходят, так как это неэффективно",-- отмечает господин Мошенский. Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, рассказал, что у RBI богатый опыт реставрации петербургских исторических зданий-памятников и приспособления их под современное использование. Среди них, например, особняк Голицыной на Шпалерной улице, автомобильный гараж Крюммеля на Большой Посадской улице, который после реконструкции превратился в деловой центр Krummel Haus. "В составе нашего проекта Time на Заозерной улице мы реконструировали промышленный газгольдер Общества газового освещения Санкт-Петербурга 1881 года постройки. Это сооружение приспособлено под многоуровневый паркинг для жителей дома (98 машино-мест). Но реализация парковок позволяет девелоперу возместить только небольшую часть затрат на восстановление, ведь всего в реконструкцию газгольдера мы вложили более 230 млн рублей",-- рассказывает девелопер. В другом проекте, "Четыре горизонта" на Свердловской набережной, холдинг RBI восстановил водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки. "На тот момент износ ее конструкций был столь значительным, что она в любой момент могла просто упасть. В реконструкцию башни мы вложили более 75 млн рублей. И это без учета той значительной части производственных расходов, которая являлась общей с проектом жилого строительства. Перед началом строительных работ мы пересадили это 1600-тонное сооружение на новое свайное основание с глубиной свай до 50 метров. Были проведены работы по восстановлению и усилению перекрытий, лестниц, восстановлена утраченная кровля, отреставрирован фасад. Вокруг башни в несколько ярусов установлено 70 декоративных чугунных колонн, тоже исторических. Найти башне практическое применение пока не удалось из-за ее технических характеристик и небольших габаритов. Зато отреставрированная историческая постройка стала уникальным украшением внутреннего двора нашего жилого комплекса -- своего рода арт-объектом",-- радуется господин Тиктинский. Одной из проблем использования объектов культурного наследия является определение их стоимости. "Этот вопрос традиционно является одним из наиболее сложных и дискуссионных. Нет однозначных методик и правил, которые позволили бы при обосновании целесообразности придания объекту новой функции перевести это все в денежную форму, учитывая при этом и историческую ценность здания. Здесь много подводных камней: прежде всего должны учитываться нематериальные факторы, такие как историческая, художественная, мемориальная ценность, авторство, значение оцениваемого памятника в архитектурном ансамбле, наличие предметов декоративно-прикладного искусства во внутреннем убранстве объекта, его престижность",-- рассуждает Майя Афанасьева. При этом, отмечает она, эти факторы должны коррелировать с материальной составляющей и такими немаловажными для покупателя или арендатора этой недвижимости моментами, как степень износа и наличие обременений. Нужны льготы "На мой взгляд, если компания берет на себя обязательство по восстановлению памятника, который имеет определенные ограничения, и готова вложить огромные деньги, которые сможет получить только через 20-30 лет, а такие сроки окупаемости в недвижимости неинтересны, то можно предоставить инвестору налоговые льготы как для юридического лица. Тогда другие его проекты будут более прибыльными. Или к этому зданию передать земельный участок, где будет ясна экономика. Участок, на котором инвестор может что-то построить, чтобы получить свою прибыль",-- рассуждает господин Мошенский. Он также указывает на то, что западный опыт показывает, что компании выгодно в своем портфеле объектов иметь памятники архитектуры, так как она получает льготу по какому-либо налогу в целом, а в итоге -- прибыль больше, чем у ее конкурента, который не имеет подобного объекта. Таким образом, все сбалансировано: государство не тратит деньги, здания восстанавливаются, а инвестор получает прибыль. "Еще очень важный вопрос в сохранении памятников архитектуры -- культурное воспитание общества. Как только у объекта недвижимости появляется владелец -- частный собственник, то появляется и право закрыть здание и никого не пускать. Всю красоту, на которую были потрачены годы и огромные деньги, могут увидеть собственник, сотрудники КГИОП, либо арендаторы объекта. На мой взгляд, главное в сохранении памятников в том, чтобы петербуржцы и гости нашего города могли посетить восстановленные объекты и любоваться красотами памятника архитектуры хотя бы один день в году. Например, в Европе существует такой день открытых дверей, когда восстановленные памятники, которые принадлежат частным инвесторам, можно посетить. В России такой практики, к сожалению, нет",-- сокрушается господин Мошенский.