В каких промзонах скоро будут жить новоселы?
Активный редевелопмент бывших промышленных территорий сегодня один из ключевых трендов развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Эксперты рассказали, какие локации уже вовлечены в процесс, а какие станут популярны в обозримой перспективе.
Стройка кипит
Сегодня процесс редевелопмента запущен во многих городских локациях, но в основном такие проекты сосредоточены в Приморском, Московском, Невском, Выборгском и Адмиралтейском районах Петербурга. В большинстве случаев на месте бывшей промки появляются жилые дома.
Руководитель направления клиентского опыта Группы RBI Вера Сережина перечисляет самые яркие примеры.
Зона у станции метро "Фрунзенская" по обе стороны от Московского проспекта. На сегодня она практически полностью реновирована. Если "на старте" здесь появлялись только проекты комфорт-класса, так как окружение было еще малопривлекательным, то завершают развитие кластера уже проекты бизнес-класса.
Петровский остров, на котором уже не осталось действующих предприятий. Лет шесть-семь назад здесь начался процесс застройки объектами высокого ценового сегмента, который полностью меняет лицо острова, формирует однородную социальную среду.
В Петроградском районе это также район Левашовского проспекта, набережной Адмирала Лазарева, Колтовской улицы. Здесь реновация чуть более растянута по времени: она началась еще с 2008 года и продолжается до сих пор.
Среди других мест, где бывшие предприятия стремительно уступают место жилью, - территории в районе Лермонтовского проспекта, 11-й и 12-й Красноармейских улиц; у Лиговского проспекта, около будущей станции метро "Боровая"; окружение площади Московских ворот; 24-я и Косая линии, Уральская улица на Васильевском острове.
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов добавляет еще несколько локаций, где в настоящее время активно развивается редевелопмент.
Пожалуй, самой крупной является территория между Кантемировской, Торжковской улицами, Большим Сампсониевским проспектом и Ушаковской набережной. Здесь работает больше пяти крупных строительных компаний.
Можно отметить район метро "Лесная", от Большого Сампсониевского до Маршала Блюхера. Там преимущественно реализуются проекты комфорт-класса.
Все эти локации, по словам экспертов, объединяет ряд ключевых факторов: относительная близость к историческому центру, развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, в том числе близость к метро, а также отсутствие повышенных сложностей с редевелопментом. Если коротко - высокая инвестиционная привлекательность.
"По сути, застройщики вычленяют из промзон участки, наиболее перспективные с точки зрения будущих продаж жилья, и их осваивают. Прочие их особо не интересуют", - говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Чем дальше - тем сложнее
И хотя запас земель, на которых возможен редевелопмент, огромен, привлекательных участков в сером поясе становится всё меньше.
"В целом доступно для преобразования около 4,2 тыс. га. К концу 2020 года площадь вовлеченных в процесс промзон составила примерно 1,2 тыс. га, или 30% от их общего объема. На оставшихся территориях серого пояса можно возвести порядка 12-13 млн кв. м жилья общей продажной стоимостью, исходя из сегодняшнего уровня цен, примерно 2 трлн руб. Но если говорить исключительно об инвестиционно привлекательных территориях, то не менее двух третей их уже вовлечено в оборот", - подчеркивает Юрий Зарецкий.
По словам Ольги Трошевой, в центре города значительная часть крупных зон уже освоена либо находится в работе. В перспективе процесс преобразований будет смещаться от районов, близких к историческому центру, - к границам Петербурга, а также к отдельным производственным площадкам, не входящим в большие промзоны, считает эксперт.
Градостроительные ограничения меняются не слишком динамично, и многие участки, которые могли бы быть интересны, пока недоступны для полного редевелопмента, говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. Другой сдерживающий фактор - сложные объекты, которые тяжело вынести в другое место, например верфи, или которые принадлежат разным собственникам, такие как "Красный треугольник". Также трудными для работы являются участки с большим количеством охраняемых исторических зданий, отмечает он.
Что день грядущий?..
Тем не менее эксперты единодушно считают, что пока интересных для преобразования земель в Петербурге вполне достаточно. Играет роль и тот фактор, что редевелопмент части большой промзоны повышает привлекательность соседних участков.
По оценке Сергея Софронова, можно выделить ряд территорий, которые будут вовлекаться в процесс в обозримой перспективе, по мере освоения самых лакомых земель.
Территория "Силовых машин" вдоль Свердловской набережной однозначно подошла бы под застройку недвижимостью высокого класса. Район реки Охты рядом с Магнитогорской улицей, поблизости от "Охта Молл". Это локация неподалеку от центра, с неплохим деловым кластером, но самый большой плюс, вероятно, еще в перспективе - будущий результат освоения Охтинского мыса.
Октябрьская набережная стала одним из пионеров освоения серого пояса застройкой масс-маркета. Откровенно говоря, хотелось бы видеть здесь более дорогую недвижимость, поскольку ее архитектура лучше соответствует самому понятию набережной Невы. Интересен район проспекта Обуховской Обороны, включая перспективный участок. У него есть шансы стать драйвером развития района: близко к центру, близко к воде, возможна разноформатная застройка.
Перспективной видится территория Обводного канала в районе между улицей Розенштейна и Старо-Петергофским проспектом. Здесь также может появиться жилье довольно высокого класса: рядом метро, выезд в центр и на ЗСД.
К сожалению, нет ярких проектов на Юго-Западе. Если идея с редевелопментом большого порта будет реализована, то это сразу переквалифицирует эту часть города в статус ведущего развития. Здесь возможно очень разнообразное строительство и есть поле для реализации ярких концепций новой архитектуры.
Ну и конечно, нельзя не сказать про Васильевский остров. Тут темпы не такие высокие, но понемногу жилая застройка отвоевывает площади у заводских территорий. Квартал рядом с метро "Горный институт", территория рядом с "Севкабель портом". Это потенциал для высококлассной недвижимости.
"Большая площадь непреобразованных территорий Адмиралтейского района дает большие возможности для будущего редевелопмента. В целом к югу от центра города серый пояс имеет больше нереализованного потенциала, чем к северу", - добавляет Игорь Кокорев.
Классный вопрос
Таким образом, запас земель достаточно велик. И пока он предоставляет довольно широкие возможности для строительства жилья разных сегментов. Затем, по мере исчерпания близких к центру запасов земель серого пояса и смещения процесса редевелопмента к окраинам, видимо, будет снижаться классность новостроек на месте промки.
"Если локация расположена далеко от центра, то это скорее комфорт-класс. Если же достаточно близко, например Петроградский район, то, конечно, бизнес и выше. В зоне Обводного канала могут быть разные варианты. Это зависит от многих деталей: даты старта проекта, его масштаба, от локальных особенностей места", - отмечает Вера Сережина, добавляя, что пока окружение новых объектов составляют еще бывшие промышленные предприятия, возводятся обычно проекты комфорт-класса, а по мере приближения к финалу освоения территории класс жилья повышается.
По словам Юрия Зарецкого, есть еще такой фактор, как престижность места: проекты, реализующиеся на примерно одинаковом расстоянии от исторического центра, в глазах потенциальных покупателей могут иметь разную привлекательность.
"Отдельным пунктом программы развития города является точечный редевелопмент. По площади это небольшие проекты, но с точки зрения развития кварталов - очень значимые, предлагающие и социальное строительство, и воссоздание исторического облика заброшенных ранее зданий, и новое благоустройство", - добавляет Сергей Софронов.
Резюмируя, можно отметить, что на ближайшие годы запас земель под редевелопмент имеется. По оценке Ольги Трошевой, исходя из сегодняшних объемов нового освоения серого пояса, его должно хватить примерно на десять лет. Однако по мере вымывания наиболее привлекательных участков процесс редевелопмента станет сложнее, конкуренция в этой сфере увеличится, вырастет число проектов вне больших промзон, а значительная часть предложения может сместиться ближе к границам города.