Верховный суд запретил проводить реконструкцию дома без согласия всех собственников

Верховный суд России в ходе рассмотрения конкретного дела детально разъяснил, когда реконструкция жилого дома одним из его сособственников является злоупотреблением правом и нарушает права другого собственника жилья. Если говорит кратко, то, во-первых, необходимо получить разрешение на реконструкцию от всех собственников. Во-вторых, нужно собрать все полагающиеся в таких случаях визы у чиновников.

Житель Краснодарского края, некий гражданин В., владеет в городе Ейске половиной дома. Некоторое время назад он решил расширить и улучшить жилье: снес веранду, но при этом сделал новую пристройку и возвел мансарду. В итоге общая площадь дома увеличилась со 156 квадратных метров до 207. В суде он рассказал, что вторая хозяйка живет в Москве и судьбой дома не интересуется. Она, посетовал мужчина, никак не отреагировала на его просьбы заняться домом, поэтому он не смог обратиться к чиновникам: в заявке на оформление разрешения на реконструкцию требовалась еще и женская подпись.

В итоге гражданин В. занялся домом в одиночку, чтобы потом утрясти все формальности. Однако разобраться с формальностями постфактум не получилось. Во всяком случае, пока не получилось. Хотя нижестоящие инстанции поддержали мужчину, Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в первой инстанции. В своем определении Верховный суд особо обратил внимание, что гражданин фактически перераспределил доли собственников жилья, уменьшив причитающиеся женщине квадратные метры. Поскольку мужчина сделал это самовольно, закрывать глаза на такое нельзя.

"Верховный суд РФ в данном Определении обратил внимание на несколько важных моментов, возникающих в спорах о самовольных постройках, в том числе, на невозможность самовольного изменения объекта, находящегося в долевой собственности, а также на необходимость получения разрешительной документации на строительство/реконструкцию объектов капитального строительства, - рассказал "РГ" вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. - Из Определения можно проследить логику толкования Верховным Судом РФ законодательства, в результате которой суд приходит к такому выводу".

По его словам, рассматриваемое дело доказывает, что несмотря на единое законодательное регулирование, порой суды по-разному подходят к разрешению споров о самовольных постройках, в связи с чем возникает путаница и могут иметь место порой незаконные решения.

"И здесь необходимо понимать, что не все доходят до обжалования судебных актов в Верховном Суде РФ, некоторые останавливаются на апелляционном обжаловании, или на подаче жалобы в кассационный суд, - продолжает Никита Филиппов. - Поэтому каждое новое Определение ВС РФ по этому направлению является очередным шагом к систематизации и обобщению опыта правоприменения".

В результате анализа правовых норм, как поясняет собеседник "РГ", Верховный суд РФ приходит к обоснованному выводу о том, что реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, должна осуществляться по соглашению участников общей собственности. А в отсутствие такого согласия реконструкция является самовольной.

"Также Верховный суд РФ обращает внимание, что в рассмотренном деле, помимо неполучения согласия второго собственника, также имел место факт неполучения согласия на реконструкцию объекта капитального строительства от соответствующих государственных/муниципальных органов", - говорит Никита Филиппов.

В свою очередь, старший юрист практики семейных и наследственных споров Бюро адвокатов "Де-юре" Екатерина Булыгина обращает внимание, что в данном деле имела место совокупность обстоятельств, дающих право для признания постройки самовольной: неполучение согласия долевого собственника, разрешения государственных органов на реконструкцию, несоблюдение градостроительных и строительных норм.

"Из содержания Определения можно сделать вывод, что если бы единственным нарушением, допущенным Истцом, было неполучение разрешения на реконструкцию, но при этом не были бы нарушены градостроительные нормы и права второго долевого собственника, то на данный измененный объект вполне могло быть признано право собственности", - говорит она.

Аналогично с вышеизложенным, продолжает Екатерина Булыгина, если бы единственным недостатком объекта были допущенные при его реконструкции незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, то истец также мог бы получить положительное решение по своему иску.

"Немаловажно указание Верховного суда РФ на допущенные судами первой инстанции нарушения норм процессуального права, - говорит юрист. - Так, анализируя действия судов нижестоящих инстанций, ВС РФ обратил внимание на проведенную по делу строительно-техническую экспертизу, содержащую ряд существенных недостатков, на которые не обратил внимания ни один из судов нижестоящих инстанций. В частности, из рассматриваемого Определения следует, что при реконструкции было произведено вмешательство в несущие конструкции домовладения, при этом эксперт не исследовал вопрос о прочности вновь созданной конструкции, влиянии внесенных изменений на качество постройки".

Юрист подчеркивает, что, порой, именно на допущенных судами нижестоящих инстанций процессуальных нарушениях, таких как принятие как надлежащего доказательства неполноценного экспертного заключения, строится обжалование судебных актов.

"Аналогичные акты, указывающие конкретные недостатки экспертных заключений, которые были пропущены судами нижестоящих инстанций, и которые имеют существенное значение для рассмотрения дела по мнению ВС РФ, помогают при обосновании позиции в жалобах или ходатайствах о назначении повторной/дополнительной экспертизы, что также имеет важное значение для практикующих судебных юристов", - говорит Екатерина Булыгина.

Она напомнила, что в конце прошлого года пленум Верховного суда России принял постановление "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".

"Данное постановление разъясняет, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с Жилищным кодексом РФ. А если в результате реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества, то необходимо согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, - рассказывает Екатерина Булыгина. - Только после получения таких решений или согласий можно претендовать на получение соответствующего разрешения на строительство. Из вышеизложенного следует, что правила реконструкции многоквартирного жилого дома и объекта капитального строительства похожи, но при реконструкции многоквартирного дома правила носят более строгий характер. А их несоблюдение в любом случае является основанием для признания объекта самовольной постройкой и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции".