Разрывы все ближе

В Екатеринбурге не утихают судебные споры между застройщиками и жителями частного сектора. Свежий пример — тяжба между жителем Эльмаша Филиппом Ершовым и компанией "Брусника" из-за новостройки в квартале улиц Стачек – Войкова – Старых Большевиков. Екатеринбуржец считает, что девелопер возвел одну из секций ЖК "Северный квартал" практически впритык к его частному дому в переулке Механический.

По мнению истца, в данном случае нарушено правило так называемого пожарного разрыва между близко стоящими строениями. Проще говоря, случись возгорание в одном доме — несдобровать и соседнему. В "Бруснике" же уверяют, что с пожразрывом в Механическом все в порядке.

В двух метрах от беды

"Брусника" зашла на площадку, если верить данным сайта застройщика, в апреле 2019 года. Проект планировки и межевания квартала вынесли на обсуждение города только в июне 2021 года, когда стройка уже шла полным ходом! Проект предусматривал, среди прочего, снос всех частных домов на планировочной территории. Однако дом Филиппа Ершова уцелел. Как так вышло?

Каждая из сторон дает разные ответы на этот вопрос. Представители "Брусники" называют дом Ершова автосервисом (хотя по документам он значится как жилое строение) и уверяют, что хозяин якобы потребовал за свою недвижимость более 100 миллионов рублей при рыночной цене в 15 миллионов. Истец с этой версией не согласен.

"Был миллион проверок, в том числе с участием прокуратуры, проверяющие не нашли нарушений и подтвердили, что мой дом — никакой не автосервис, а жилой дом со встроенным гаражом, где производится хранение и ремонт автомобилей", - заверил Ершов корреспондента "Уралинформбюро". - А выкуп мне предложили, но всего 1,2 миллиона за сотку. Я отказался, они в ответ: "Тогда будем строить".

Дом Филиппа Ершова (отмечен оранжевым цветом) в проекте планировки и межевания квартала обозначен как территория "озеленения общего пользования"

По словам Филиппа, в изначальном градостроительном плане "Северного квартала" его дом вообще отсутствовал (версия косвенно подтверждается схемой планировочного решения застройки, где на месте дома №18 значится "озеленение общего пользования"). И якобы лишь после неоднократных жалоб в Госжилстройнадзор градплан был переделан и даже получил положительное заключение экспертизы.

В этой редакции плана расстояние между домом Ершова и "брусничной" девятиэтажкой (в проекте "Северного квартала" она именуется урбан-виллой) составляло 10 метров, уверяет собеседник агентства. В процессе строительства, однако, обнаружилось, что урбан-вилла практически "трется боком" о жилище Ершова. Дистанция между строениями — всего 2,2 метра!!! А какой она должна быть по правилам?

Пожарный разрыв (так официально именуется минимальное расстояние между капитальными строениями) предусмотрен сводом правил "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям". Документ утвержден в 2013 году приказом МЧС России.

Но универсальная (для всех случаев жизни) величина пожразрыва в нем не прописана. Она зависит от типа застройки и степени огнестойкости конструкций, пояснили "Уралинформбюро" в отделе экспертизы пожарной безопасности Управления госэкспертизы Свердловской области.

Например, между кирпичным и железобетонным зданием (1-я и 2-я степень огнестойкости) разрыв может составлять всего 6 метров (но при этом застройщик должен предусмотреть пожарные проезды для спецтехники шириной от 3,5 до 6 метров), а если речь идет о соседстве кирпичного и деревянного домов — 10 метров. Впрочем, дома в ряде случаев могут стоять и вплотную друг к другу — например, если одно из строений обращено к другому противопожарной "глухой" стеной, без окон, дверей и балконов. Но при этом необходимо просчитать так называемую величину теплового потока - проще говоря, загорится ли (и насколько быстро) здание, если в соседнем вспыхнет пожар.

"Расстояние между ним и урбан-виллой составляет 3 метра, это не противоречит нормам, - сообщили "Уралинформбюро" в пресс-службе "Брусники". - Кроме того, между зданиями мы дополнительно установили противопожарную преграду, систему, которая в случае возгорания, подает струю воды и препятствует распространению огня".

Филипп Ершов не отрицает, что так называемая дренчерная система (ороситель с открытым выходным отверстием) на стене девятиэтажки действительно установлена. Правда, уже после начала судебного разбирательства и назначенных судом пожарных экспертиз.

Так выглядит дренчерная система для борьбы с пожарами, установленная на стене урбан-виллы. Скриншот видео Филиппа Ершова.

"В ходе испытаний она первые 20 минут вообще не включалась, - рассказал собеседник агентства. - Но даже когда заработала, мы поняли, что эффективность от нее нулевая: она идет по второму этажу. А если пожар случится на третьем или четвертом?" (видеозапись испытаний "поливалки" имеется в распоряжении редакции. — Прим.ред.).

Есть у Ершова вопросы и к другим странностям, выявленным при строительстве жилкомплекса. Например, почему балконы девятиэтажки на полметра заходят за красную линию переулка. По словам собеседника агентства, "Северный квартал" - не единственный объект "Брусники", где допущена такая градостроительная вольность.

"Уралинформбюро" решило выяснить, соблюдается ли требование пожарного разрыва на других стройплощадках компании, соседствующих с частной застройкой.

Для эксперимента был выбран ЖК "Южные кварталы", строящийся в Юго-Западном микрорайоне Екатеринбурга. В ходе визуального осмотра оказалось, что как минимум на трех участках, входящих в территорию "Кварталов", новостройки размещены в предельной близости к соседним строениям. Речь идет о пансионате для престарелых "Надежда" в переулке Федорова, частном доме № 36 по улице Шаумяна и мечети в Воронежском переулке.

"Брусничная" стройка рядом с частным домом на улице Шаумяна...

Нарушен там пожарный разрыв или нет? Необходимо попасть на стройплощадку и произвести измерения. А что думают по этому поводу в "Бруснике"?

... и в Воронежском переулке, где стоит мечеть "Маулид"

"Здание на Федорова, 21 принадлежит компании, оно находится в процессе освобождения и снятия с кадастрового учета, после этого мы его снесем, - рассказали в пресс-службе застройщика. - Но, хотя по законодательству минимальный размер противопожарного разрыва для подобных строений установлен на уровне 6 метров, в нашем случае он 9 метров. Расстояние же между многоквартирным домом и мечетью составляет более 8 метров. Та же ситуация с Шаумяна, 36. Здание расположено в 25 метрах от строящегося дома при минимальных требованиях в 10 метров".

У "Уралинформбюро" есть сомнения в точности этих цифр: на снимках расстояние между объектами выглядит явно меньше заявленного. Оптическая иллюзия? Возможно. Но, судя по итогам блиц-осмотра стройплощадок на Юго-Западе, "лепит" дома вплотную друг к другу не только "Брусника". Так, новостройка "Астон-Девелопмент" на улице Депутатской тоже втиснута практически вплотную к соседнему частному дому.

Так на снимке "Уралинформбюро" выглядит "зазор" между мечетью и строением "Брусники"

"С точки зрения нормативов проектирования для меня эта ситуация непонятна, - говорит известный екатеринбургский архитектор, один из разработчиков проекта бизнес-квартала "Екатеринбург-Сити" Андрей Узких. - Даже если дом в перспективе должен пойти под снос, при строительстве рядом с ним все равно должны соблюдаться требования нормативов, в том числе пожарные, инсоляционные и конструктивные. Например, если около такого дома начали рыть котлован, застройщику нужно выполнить мероприятия по укреплению строения, чтобы оно не упало в процессе строительных работ".

Не исключено, что такая картина стала возможной после изменения Правил землепользования и застройки в 2021 году. Новая редакция разрешает застраивать 100% участка, а отступы от красных линий вообще свести к нулю.

Улица Депутатская: новостройка "Астон-Девелопмент" нависает над частным домом.

"Такая ситуация возможна, если строители очень хотят получить максимум прибыли в использовании земли, - отмечает член комиссии по разработке Правил землепользования и застройки, архитектор Сергей Санок. - Но тут нужно разбираться с очень простыми вещами: границы участков и градостроительные планы с указанием территории, на которой должно размещаться новое здание относительно соседнего участка. И если есть подозрение в наличии проблем технического характера, в нарушении противопожарных норм - привлекать пожарных, проводить экспертизы и делать заключение. В МЧС должны указать, какой разрыв должен быть между зданиями".

Чем завершится "дело о пожарном разрыве", в любом случае решать суду. Исковые требования Ершова довольно суровы: снести построенную с нарушениями девятиэтажку либо сделать прилегающую к его дому стену строения "противопожарной", убрав с нее балконы, окна и дверные проемы.

В первой инстанции Филипп Ершов успеха не добился: Орджоникидзевский райсуд отказался удовлетворить иск, апелляцию истец тоже проиграл. А вот кассационная жалоба возымела успех: суд в Челябинске отменил оба решения и отправил дело в Свердловский облсуд на новое рассмотрение с проведением дополнительной пожарной экспертизы. Очередной виток тяжбы 26 июля. И его итог может оказаться судьбоносным не только для территорий ИЖС, но и для жителей многоэтажных кварталов, страдающих от нашествия "точечных" высоток.

Евгений СУСОРОВ