«Зажимают наши деньги»: как и почему ДУКи портят жизнь нижегородцев
Жалобы на проблемы в сфере ЖКХ составляют наибольшую часть от числа всех обращений, которые нижегородцы направляют в органы власти. Во всех своих бедах жители склонны винить домоуправляющие компании. «Куда только уходят наши деньги? — недоумевают граждане.
Кто-то сетует за то, что в подъездах не проводится уборка, кто-то жалуется на затянувшийся ремонт и состояние лифтов. В ситуации попытались разобраться корреспонденты ИА «В городе N».
Годы без ремонта
По информации государственной жилищной инспекции Нижегородской области, чаще всего люди жалуются на ненадлежащее состояние и ремонт общедомового имущества, содержание крыш и фасадов, плохую уборку придомовой территории. Такие обращения составляют около 40% от общего числа. Еще 34% приходится на вопросы нарушения режима и качества предоставления коммунальных услуг: теплоснабжения, водоснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами. Еще 18% обращений касаются правильности начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги.
Примеры некачественной работы ДУКов можно найти в каждом районе Нижнего Новгорода. К примеру, сормович Сергей Чернышов рассказал ИА «В городе N», что в подъездах дома № 39 по улице Станиславского, построенного в 1960-е годы, почти не проводится уборка и не выполняется ремонт.
За все годы, что я здесь живу, заменили только стояк холодной воды. Капремонта дома не было очень давно, фасад весь обшарпанный, при том, что соседний привели в порядок, сделали там утепление. Обслуживает его та же ДУК. Кроме того, когда строили развязку на улице Циолковского, вдоль нее все дома привели в божеский вид, а у нас ничего не делается, — пожаловался Чернышов.
При этом он отметил, что жители никуда не обращались, чтобы решить проблему. Они считают, что доказать ничего невозможно, и не хотят терять время.
Другие же, напротив, готовы писать во все инстанции, чтобы заставить ДУК работать. Правда, это не всегда приносит ожидаемые результаты. К примеру, по словам жителей дома № 10 по улице Маршала Малиновского в Советском районе, их ДУК уже второй год тянет с ремонтом входных групп.
Бесконечные жалобы и обращения к ним непосредственно и через Госжилинспекцию особого эффекта не дают, одни отписки. Например, что не хватает финансирования, на счетах дома нет денег. Но дом достаточно большой, поэтому, думаю, за пару десятилетий уж деньги накопились. По словам старожилов, ремонт в принципе никакой не делали несколько десятилетий, не считая установки лифтов и косметического ремонта в паре подъездов. Поэтому, думаю, деньги нашего дома ДУК просто зажимает, с какой целью — не особо понятно, — говорит Артем Кудрявцев.
Также он рассказал, что есть проблема безграмотного разделения территории. Справа от дома располагается парковка, а посередине идет пешеходная дорожка. Жители просили оборудовать место для стоянки машин, разделив людские потоки и автомобили.
ДУК так же отнекивается, основная причина опять же отсутствие финансирования. Просили устроить тротуар вокруг этой территории. ДУК подавал на субсидию, но ее не дали. Просили сделать входные группы, они все прошлое лето ждали, пока им согласуют документы, опять же почему нужно было так затягивать с подготовкой документации, зная, что ее так долго будут согласовывать. Скорее всего, работы в принципе в этом направлении особо никакой не проводилось. И все делали впопыхах через пень колоду. Все лето протянули и только в конце октября приступили к работам, оштукатурив входные группы, — сообщил наш собеседник.
Сейчас, по его словам, снова начались бесконечные отговорки о согласовании документации, а работы так и не были завершены.
Взять управление в свои руки
На многочисленные проблемы жаловались и жители одного из домов в Нижегородском районе. Претензии касались и уборки, и общего содержания объекта. Ремонт, по их словам, три года назад сделали только в одном подъезде. Основные замечания касались состояния кровли, лифтов и мест общего пользования, пожароопасной проводки и освещения подъездов. На обращения граждане получали только отписки.
В итоге жители решили не надеяться на домоуправляющую компанию и создать товарищество собственников недвижимости, чтобы взять управление домом в свои руки. Но и это оказалось непросто. Нижегородцам даже пришлось дойти до суда.
Основная причина, которая привела нас в суд, заключается в том, что домоуправляющая компания предоставила подложные протоколы. В прошлом году жители проголосовали за организацию ТСН, а документы ДУКа говорили об обратном. Суд принял решение в нашу пользу, домоуправляющей компании в исках отказано, — рассказал ИА «В городе N» один из жильцов.
По его словам, за две недели работы ТСН было выполнено больше, чем ДУК сделал за полгода.
Во-первых, сейчас у нас проводится ежедневная уборка подъездов. ДУК это делал раз в неделю, причем не полностью, а только до лифта. Во-вторых, будем начинать ремонт, — сказал он.
Нарушение и наказание
Как пояснили ИА «В городе N» в Госжилинспекции, одной из самых эффективных мер контроля за работой ДУКов является проведение надзорных мероприятий. По их итогам в случае выявления нарушений выдаются предписания с конкретными сроками устранения, возбуждаются административные дела, а виновные лица привлекаются к ответственности.
Если собственники считают, что управляющая компания не исполняет свои обязанности по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, они могут обратиться с официальным заявлением в Государственную жилищную инспекцию. Именно оно является основанием для организации проверочных мероприятий, — подчеркнули в ГЖИ.
Сделать это жители могут непосредственно в инспекции, предъявив документ, удостоверяющий личность, или на сайте.
При этом ДУКи неоднократно попадаются на нарушениях. К примеру, за 2023 год и первый квартал 2024-го в Нижегородской области было проведено 2,5 тысячи проверок и 119 профилактических визитов, по результатам которых выдано более 1,5 тысячи предписаний об устранении недочетов. Управляющие компании оштрафованы на общую сумму в 30,5 млн рублей.
Как показывает практика, проведение профилактических мероприятий дает свой результат. В ряде случаев управляющие компании оперативно устраняют нарушения,- заявили в ГЖИ.
В инспекции уточнили, что сума штрафов за нарушение при управлении многоквартирными домами составляет для должностных лиц от 50 тысяч до 100 тысяч рублей. Также им может грозить дисквалификация на срок до трех лет. Для юрлиц штрафы более внушительные — от 250 тысяч до 300 тысяч рублей.
Куда уходят средства?
Что касается платы за жилищно-коммунальные услуги, то проверить правильность ее начисления нижегородцы могут самостоятельно. Порядок расчета регулируется постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011. В нем можно найти формулы, каждая из которых применима к разным домам.
В частности, значение имеют:
— общая площадь здания,— наличие лифта,— наличие индивидуальных и общедомовых счетчиков,— количество проживающих граждан— и ряд других факторов.
В ГЖИ отметили, что есть определенные категории граждан, которым положены льготы и субсидии на оплату ЖКУ. Подробную информацию жители могут получить в министерстве социальной политики.
Как правило, в квитанцию входят коммунальные услуги (отопление, горячая и холодная вода, газ и электроснабжение), содержание дома (капремонт, уборка, вывоз мусора и так далее), а также прочие услуги, к которым относятся оплата охраны или консьержа, домофона, антенны и прочее. Например, размер платы за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газо- и электроснабжение в одном домовладении осуществляется по следующей формуле:
Pi=∑k (Bk.i x Nky k) x Tkp
Tkp — тариф, установленный в соответствии с законодательством, Nky k — норматив потребления коммунальной услуги, предоставленной при использовании земельного участка и расположенных на нем надворных построек, Bk.i — соответствующая домовладению фактическая величина показателя по k-му направлению использования коммунальной услуги, применительно к которому согласно Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг подлежит применению норматив потребления коммунальной услуги по k-му направлению использования соответствующего вида коммунальной услуги; k- количество направлений использования коммунальной услуги при использовании земельного участка и расположенных на нем надворных построек в домовладении, для которых установлены нормативы потребления коммунальной услуги, предоставленной при использовании земельного участка и расположенных на нем надворных построек. Если же речь идет о многоквартирном доме, то количество единиц постоянной величины распределяется пропорционально площади между всеми жилыми и нежилыми помещениями в нем.
Согласно жилищному кодексу, размер платы также напрямую связан с качеством и благоустройством жилого помещения, месторасположением дома, а, к примеру, минимальный взнос за капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, где находится дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем, а также нормативных сроков их эффективной эксплуатации.
В Госжилинспекции пояснили, что тарифы на коммунальные услуги устанавливает Региональная служба по тарифам Нижегородской области, а размер платы на содержание общего имущества определяют собственники на общем собрании с учетом предложений управляющей компании на срок не менее одного года.
Обязательный отчет
Жители могут ознакомиться с отчетом деятельности своих управляющих компаний и увидеть, на что потрачены их деньги, на сайте ГИС ЖКХ. По закону ДУКи должны были разместить информацию за прошлый год в срок до 1 апреля 2024-го. В противном случае им грозит административный штраф: от 50 тысяч до 100 тысяч рублей для должностных лиц и от 150 тысяч до 25 тысяч — для юридических.
Обязанность управляющих организаций ежегодно отчитываться перед собственниками закреплена в Жилищном кодексе. Годовой отчет считается основным документом, который издается в рамках деятельности управляющей компании. Устная форма отчета не допускается,- заявили в ГЖИ.
Также некоторые ДУКи публикуют отчеты на своих официальных сайтах. Например, из отчета домоуправляющей компании Нижегородского района по исполнению договора управления домом № 15 по улице Ошарской следует, что в прошлом году стоимость услуг по управлению многоквартирным домом составила 478 тысяч рублей, текущего ремонта — около 2,6 млн рублей, технического обслуживания — 2,3 млн рублей, содержание общего имущества и прилегающей территории — 1,5 млн рублей, ремонт систем вентиляции, дымоудаления и внутридомового газового оборудования — почти 240 тысяч рублей, обслуживание лифтов — 677 тысяч рублей. За отопление поставщику оплачено 5,8 млн рублей, за горячую воды — 2 млн рублей, за холодную — 653 тысячи, за водоотведение — 764 тысячи. При этом задолженность потребителей на конец прошлого года составила 744 тысячи рублей.
На словах и на деле
Но соответствуют ли цифры на бумаге действительности? Сами жители утверждают, что платят за услуги исправно, а положительных изменений практически не видно. Мы решили обратиться за комментариями непосредственно в ДУКи, но большинство их них очень неохотно идут на контакт. В ассоциации пяти домоуправляющих компаний Нижнего Новгорода на наш запрос не ответили.
Вы хотите выставить нас в негативном свете, — заявила пресс-секретарь ассоциации Ксения Ратомская.
После этого мы отправили запросы в ДУКи всех восьми районов города, но ответы получили только от двух — ООО «Наш дом», обслуживающего Автозаводский район и не входящего в Ассоциацию, а также от АО «Домоуправляющая компания Советского района». Дозвониться до остальных оказалось нереально даже в рабочее время.
В обеих управляющих компаниях нас заверили, что все обращения жителей рассматриваются в установленные законом сроки.
В любом случае, ДУК стремится решить проблему в самые короткие сроки, — сообщили нам в АО «Домоуправляющая компания Советского района».
При этом истории жителей говорят об обратном. Если они и получают ответы, то в большинстве случаев, по их словам, это просто отписки.
Что касается платы, которая многим кажется завышенной, то в ДУКах пояснили, что она зависит от себестоимости оказываемых услуг, выполняемых работ, тарифов, утвержденных органами власти, стоимости потребленных коммунальных ресурсов и содержания жилого помещения. Также оплачиваются услуги по обращению ТКО и взносы на капитальный ремонт.
С уборкой подъездов ситуация неоднозначная. В Госжилинспекции пояснили, что она входит в минимальный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, к которому относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры и технические этажи. Однако, к примеру, в Советском районе она предусмотрена для всех обслуживаемых многоквартирных домов, а в Автозаводском — нет.
Уборка подъездов не входит в комплекс услуг при непосредственным способе управления многоквартирным домом, — отметили в ООО «Наш дом».
Здесь надо пояснить, что под непосредственным способом управления понимается то, что обслуживание жилья осуществляется силами самих собственников либо привлеченных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, с которой заключается договор подряда. То есть УК отвечает только за содержание общего имущества. Такой способ управления, согласно Жилищному кодексу РФ, возможен в тех домах, где количество квартир не превышает 30.
Если у собственников помещений заключен договор с управляющей компанией или дом обслуживает ТСЖ, ЖСК, то эти организации и обслуживают общее имущество. При заключении договора с собственниками управляющая организация должна утвердить перечень работ и услуг и размер платы за них, — отметили в Госжилинспекции.
Претензии не по адресу
В управляющих компаниях заявили, что зачастую жители обращаются с вопросами, которые не входят в их компетенцию. Например, в ООО «Наш дом» регулярно поступают жалобы на низкую температуру горячей воды и качество капремонта.
Указанные вопросы относятся к компетенции ООО «Автозаводская ТЭЦ» и НКО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Нижегородской области» соответственно, — пояснили в управляющей компании.
В АО «Домоуправляющая компания Советского района» тоже нередко поступают претензии не по адресу. В основном они касаются ремонта дорог и вывоза ТКО, за которые ДУК не отвечает.
Таким образом, нередко граждане, склонные во всех бедах винить ДУКи, не всегда понимают, где заканчивается их зона ответственности. Обязанности управляющих компаний прописаны в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Согласно ему, ДУК отвечает за состояние общего имущества, в том числе системы инженерно-технического обеспечения, входящие в его состав, уборку подъездов и придомовой территории, проведение дератизации и дезинсекции, очистку от мусора урн около подъездов, устранение аварий на внутридомовых сетях и так далее. Однако, к примеру, если прорыв трубы произошел на улице, то это уже зона ответственности ресурсоснабжающей организации. Именно она должна устранять эту аварию. То же самое касается ремонта дорог, проблем с уличным освещением, вывоза мусора с контейнерных площадок — за все это отвечают специализированные организации, а не ДУКи.
Бороться — реально
Словом, заставить ДУКи работать все же можно. Если проблема действительно находится в зоне их ответственности, а обращения в управляющую компанию не приносят результатов, жителям следует заявить в ГЖИ, а если и это не помогает — можно смело жаловаться в прокуратуру или суд. Положительные примеры действительно есть. Например, недавно жители одной из нижегородских девятиэтажек, где больше года не ремонтировали крышу, которая начала течь, провели независимую оценку размера ущерба и составили коллективный иск в суд. Он встал на сторону граждан, и кровлю в итоге починили, а с виновных взыскали 650 тысяч рублей.
В Ленинском районе управляющая компания под угрозой штрафа отремонтировала аварийные козырьки подъездов, а в Приокском жильцам вернули деньги, незаконно взимаемые за услугу, в которой они не нуждались.
При этом важно, чтобы и сами нижегородцы проявляли инициативу, не пускали все на самотек и со своей стороны обращались во все возможные инстанции, чтобы заставить ДУКи добросовестно выполнять свои обязанности.
