Войти в почту

"В Казани есть два вида девелоперов — "умные" и "хищные"

Где в Татарстане остались "ничейные" архитектурные жемчужины, в чем их подвох, что мешает оживлению Мергасовского дома и Александровского пассажа

"В Казани есть два вида девелоперов — "умные" и "хищные"
© Реальное время

Инвестирование в ОКН в Татарстане — процессы, которые проходят большей частью в формате ручного управления. Казань уже прошла огромный путь, на ее карте культурного наследия уже почти не осталось "белых пятен". Зато остальная республика — сплошная терра инкогнита для инвестора в ОКН. Старинные усадьбы и часовни разрушаются, но передать их даже заинтересованным инвесторам республика не всегда может: в документах беспорядок, земли отведены через пень-колоду, кругом нарушения. Впрочем, интерес инвесторов, кажется, заканчивается ровно на административных границах Казани. Как пробудить его? Как наладить конструктивный диалог между защитниками ОКН и инвесторами? Где тот тонкий баланс, в котором и объект сохранен, и деньги инвестору возвращаются, и все законы соблюдены? Рассуждения об этом — во второй части репортажа с делового бранча "Реального времени" об эффективном девелопменте на объектах ОКН.

"Опыт Татарстана — опыт ручного управления"

Как рассказывает помощник раиса РТ Олеся Балтусова, над тем, как привлечь инвесторов на объекты ОКН, работает сейчас вся система законодательной и государственной власти. Ведь президент России Владимир Путин неоднократно акцентировал на этом внимание, дал соответствующие поручения структурам на всех уровнях. В министерствах и в ведомствах, в ассоциациях охраны памятников и в экспертных сообществах, даже в знаменитой "Вышке" — НИУ ВШЭ, думают над моделью этой работы и над уменьшением административных барьеров.

— Разными группами разрабатывается так называемая "Модель государственно-частного партнерства на объектах культурного наследия". Но есть теория, а есть практика. Все зависит от людей — от проектировщиков, экспертов по наследию, от профессионализма застройщиков, подрядчиков, которые работают на объекте. Мы в Татарстане прошли большой путь, и к нам нередко приходят запросы от разных структур на то, чтобы поделиться опытом, или принять участие в их работе. Мы не отказываем, но предупреждаем: наш опыт — это опыт ручного управления! Его сложно систематизировать, облечь в какую-то регламентную форму, — говорит Олеся Балтусова.

Помощник раиса Татарстана вспоминает, что первую конференцию по ГЧП в ОКН провела как раз ГК ASG в 2013 году. Есть опыт привлечения инвесторов к историческим памятникам и у Агентства инвестиционного развития РТ. Самый яркий пример — Шамовская больница (ныне отель Kazan Palace byTasigo) с ее долгим путем смены инвестора, разработки проекта и его титанически сложного воплощения. Республика уже умеет делать многое, есть работающие формы сотрудничества с инвесторами. Но все зависит от объекта и от того, какого хочется привлечь инвестора. Татарстан "специализируется" на ручном управлении — только так получается действительно решать проблемы инвесторов. Потому что все объекты разные, штучные, и везде нужны разные решения.

Мы не отказываем, но предупреждаем: наш опыт — это опыт ручного управления! Его сложно систематизировать, облечь в какую-то регламентную форму

Сейчас в Татарстане набирает силу тренд на системное развитие агломераций и сохранение культурного наследия. Роберт Хайруллин, генеральный директор ГК ASG Invest, рассказывает:

— Сегодняшний тренд — развитие агломераций и сохранение культурного наследия, все в комплексе. В развитие агломераций закладывается основной принцип: уже нельзя вырывать ОКН из контекста. Должно быть все в балансе. Поэтому и в работе с ОКН речь уже идет не только о восстановлении самого объекта, но и о границах поселения, установлении правил и регламентов работы в этих границах. Даже нынешний II Международный форум "Ребус", который пройдет 14-15 ноября в Казани, пройдет под главной темой: "Развитие агломераций" со специальной сессией о культурном наследии.

"Находим решения, которые устроят и реставрационное сообщество, и инвесторов"

Дамир Шакиров, главный архитектор Зеленодольска, рассказал о том, как находили инвесторов домам в историческом районе "Полукамушки". Это достопримечательное место, историческое ядро города. В "Полукамушках" жила инженерная элита города. И сейчас на эти дома ищут владельцев, которые сохранят их. Город, со своей стороны, помогает инвесторам в вопросах благоустройства и с прокладкой сетей. Архитектор объясняет, что старается идти навстречу инвесторам и максимально облегчить им работу (ровно до тех пор, на которые распространяются рамки закона в каждом конкретном случае). Например, в приказе Минкульта написано, что материал второго этажа — дерево. Бревно, в свою очередь, может быть разное: оцилиндрованное или рубленное.

— И тут мы можем пойти навстречу, — приводит пример Дамир Шакиров. — Мы стараемся максимально облегчить работу инвесторам. У меня в команде есть архитектор-реставратор, и она очень активно контролирует все процессы. Мы находим общие решения, которые устроят и архитектурно-реставрационное сообщество, и инвесторов.

Справедливости ради, подход работает: все лоты в "Полукамушках" распроданы, кроме трех домов, которые остаются за администрацией города. Если придет инвестор с интересным проектом, власти Зеленодольска рассмотрят продажу одного из них.

— Я очень завидую Казани, что у вас есть такие инвесторы, которые готовы бережно восстанавливать объекты и вкладываться в них! — говорит главный архитектор Зеленодольска. — У нас находятся инвесторы, которые пытаются реализовать проекты, не соответствующие приказам и нормативам. Например, по правилам нужно использовать в реставрации дерево, а они делают проект с кирпичом. Или предлагают: "А давайте я просто пристрою к этому зданию новое, мне так проще будет работать". Хотя есть предмет охраны, и в нем все четко прописано. Поэтому мы внимательно и индивидуально прорабатываем каждый проект, чтобы окончательный вариант подходил всем участникам проекта восстановления исторического квартала.

У нас находятся инвесторы, которые пытаются реализовать проекты, не соответствующие приказам и нормативам

Роберт Хайруллин заметил, что каждому объекту свое время. Приход больших инвесторов в те же "Полукамушки", по его мнению, не за горами — развитие придет параллельно с развитием проекта "Большой Зеленодольск".

"Кому интересно реставрировать часовню на берегу или заброшенную усадьбу?"

Казань, по словам Олеси Балтусовой, свой путь поиска инвесторов уже прошла, сюда хотят вкладываться на долгосрочную перспективу. Сегодня взоры защитников культурного наследия с тревогой обращены за пределы столицы, в районы республики. Там множество объектов тихо разрушаются, дожидаясь своего спасателя.

— Например, в Зеленодольском районе столько этого наследия, которое лежит, никому не нужное! Как к нему привлечь инвестора? Кому интересно реставрировать часовню Щусева на берегу Волги или какую-нибудь заброшенную усадьбу? С усадьбами есть множество вопросов, даже если находится энтузиаст. Мы их не можем передать инвестору, потому что, например, не отмежеван участок. Нет сетей. Здание вросло в землю. Или здание является памятником, но на него не сформирован пакет документов, — рассказывает помощник раиса РТ.

Документальные и бюрократические вопросы становятся камнем преткновения, даже если находится инвестор, готовый рискнуть и вложиться в восстановление объекта со сложной логистикой (по отношению к Казани) и совершенно неочевидными перспективами. Олеся Балтусова приводит грустные примеры:

— Когда возникает интерес к какому-то заброшенному объекту, районная власть начинает пытаться собрать документы. Но сами не справляются, приходится задействовать министерства и ведомства. Это длинный путь, земельные вопросы решаются годами. И, к сожалению, примерно с десяток наших заброшенных усадеб до сих пор в руинах. Например, усадьба Паулуччи в Верхнеуслонском районе. Или усадьба князя Гагарина в Камско-Устьинском районе — уже 10 лет мы пытаемся ее вручить хорошему человеку на реставрацию. Но с землей были такие проблемы! Шли суды, уточняли границы, изымали незаконно отведенный участок… Потом внезапно выяснилось, что права на эту землю одного учреждения, которые возникли еще в советское время, не были прекращены. Это учреждение свои права предъявило — ровно в тот самый момент, когда появился инвестор. Мы писали в Москву, Марату Хуснуллину, задействовали множество рычагов и с огромными усилиями получили эту усадьбу назад. Теперь она снова в муниципальной собственности и будет передана инвестору.

Таких усадеб, по словам Олеси Балтусовой, по всему Татарстану десятки. Например, пропадают красивые объекты в Пестречинском районе, но привлечь туда инвестора нереально: кто и зачем туда поедет? Для районных властей разобраться в этих вопросах "нереально сложно".

Роберт Хайруллин привел контрпример: ASG Invest приняла активное участие в проекте восстановления исторических усадеб "Усадьбы Подмосковья". Инвестор получает усадьбу, на собственные средства ее восстанавливает, соблюдая определенные инвестиционные условия, а после ввода в эксплуатацию и приемки работ получает ее в долгосрочную аренду на 49 лет с арендной платой 1 рубль.

В рамках этой программы компания отреставрировала две усадьбы, которые сегодня приносят доход. В Усадьбе Аигиных в Талицах, которые являются "воротами" в Сергиев Посад, идет активная экскурсионная деятельность и снимаются исторические фильмы: план съемок на ближайший год расписан по часам. Дело в том, что компания не только реставрировала экстерьер, но и наполнила интерьер историческими вещами, воссоздала аутентичную обстановку прошлых веков. Так что декораций киношникам можно не везти — уже все готово. Усадьба "Гусева Полоса" фактически является визитной карточкой Сколково и сегодня используется в представительских целях. Словом, и загородной усадьбе можно найти применение — главное, придумать как.

"Должна быть системная популяризация этих объектов"

Привлечь инвесторов к восстановлению объектов за пределами Казани, по единодушному мнению собравшихся, можно только при условии массированного просвещения общественности. Популяризация исторического наследия — важная составляющая, которой почему-то уделяется меньше всего внимания. На это делают особенный упор и Руслан Ковалев, и Роберт Хайруллин, и Олеся Балтусова.

Есть и психологические казусы. Генеральный директор ГК ASG Invest рассказывает забавный факт: когда в 2013 году его компания заходила на объект, был мощный пиар, кампания в СМИ, появились заметные баннеры ASG.

— И тогда в определенных кругах бытовало мнение: "Ага! Раз Семин этим занялся — значит, это выгодно!". И я видел, как, руководствуясь этим мнением, тоже покупались особняки по соседству. В свою очередь, они, как лидеры движения, тоже кого-то подтягивали, — рассказывает Роберт Хайруллин.

Прямо сейчас стоит большая проблема с поиском инвесторов в Чистополь, это широко обсуждаемый вопрос. Из исторического центра города расселены жильцы исторических домов, дома стоят пустые, но охотников с ними работать почему-то не находится. Олеся Балтусова задается вопросом: что делать? Как привлечь инвесторов? Ее собеседники уверены, что решить проблему можно систематическим просвещением. Руководитель АН "Счастливый дом" Анастасия Гизатова напоминает, как в свое время восстанавливали Плес в Ивановской области (который берут за образец создатели культурной концепции центра Чистополя): в свое время туда зашли сразу несколько крупных инвесторов. Один, даже большой, по мнению эксперта, может не вытянуть проект такого объема.

А вот главный архитектор Зеленодольска Дамир Шакиров уверен в большой роли личности:

— Может быть, первый сильный инвестор, с идеей, привлечет туда внимание и станет "батарейкой"? Всегда дело в одном человеке! Один идейный деятель может перевернуть всю игру, его энергия может поменять все!

Когда оживут Мергасовский дом, Александровский пассаж и улица Хади Атласи?

В Казани есть еще несколько культовых, знаковых объектов, которые по-прежнему находятся "в подвешенном" состоянии. Таков, например, Мергасовский дом — его только в этом году удалось, наконец, окончательно расселить, и сейчас формируется комплект документов для передачи его инвестору. Александровский пассаж находится в собственности у владельцев из Санкт-Петербурга, которые сейчас банкротятся. Пассаж то включается в банкротную массу и выставляется на аукцион, то снимается с торгов.

— Мы не знаем, как поведет себя дальше собственник. Все это продолжается уже много лет, но Пассаж хотя бы законсервирован! У него не течет крыша, теплый контур закрыт, укреплен фундамент со стороны Черного озера, — вздыхает Олеся Балтусова.

Пропадает усадьба на Подлужной, 49, которую никак не удается изъять для восстановления. Она находится в известных частных руках, намекает Балтусова. И чтобы она в этих руках и осталась, собственник предпринимает усилия: например, раз за разом заключает договоры на дополнительные обследования с проектировщиками. Все это небыстрые дела, которые позволяют тянуть время годами.

Беспокоит защитников культурного наследия территория на улице Нариманова, район железнодорожного вокзала, где оживление идет очень медленно. На данной территории рассматривается комплексная концепция развития территорий Забулачья, предусматривающая низковысотную застройку с сохранением исторического облика. Эксперты уверены: сейчас "золотая миля" Казани продолжается в сторону Забулачья, туда медленно, но верно приходит интерес инвесторов, заходят и девелоперы с жилыми комплексами.

— И еще хочу упомянуть улицу Хади Атласи, — продолжила Олеся Балтусова. — Это улица из десяти деревянных домов, музей деревянного зодчества под открытым небом, там жили профессора и художники. Один утраченный дом воссоздает компания Руслана Ковалева, а в остальных еще частично живут люди. Некоторые девелоперы выкупают их квартиры и начинают приносить страшные примеры застройки, от которых мы на градсоветах приходим в ужас. Некоторые из таких домов — ЦГФО, некоторые — ОКН. А у некоторых вовсе никакого статуса нет. К этой территории нужно относиться бережно. Нельзя ее уплотнять и ставить там за домами, на огородах многоэтажки, а небольшие дома — не тот объем, который интересует обычно "хищных" девелоперов. В Казани есть два вида девелоперов — "умные" и "хищные". Пока, к сожалению, эта улица не восстановлена. Люди, планировавшие уничтожение исторической среды, не прошли через экспертные советы. А новые еще не пришли. Дома прямо на глазах ветшают. Это остатки деревянной Казани, которая может прямо сейчас, на наших глазах, оказаться утраченной.

"Любой памятник — долгосрочный проект"

Обсуждая вопрос того, чем в плане реставрации и ревитализации отличаются жилые особняки и старинные промышленные корпуса, Руслан Ковалев указал на то, что в промзоне, как правило, находится место и под новый объект. В качестве примера он привел бывший завод Петцольда, в проекте ревитализации которого есть современное здание. "Тэко Ресурс" сейчас строит новый ЖК на территории, примыкающей к комплексу бывшего "Красного Востока". А вот в исторической усадьбе надо объект сохранить, желательно в первозданном виде.

Роберт Хайруллин приводит в пример старинные особняки: начинаешь там работать и понимаешь, что на вложенные деньги можно было бы построить десять новых особняков такой же площади.

Так стоит ли овчинка выделки? Финализируя итоги полуторачасовой беседы, эксперты высказываются в едином ключе. Работать с объектами культурного наследия однозначно стоит, но это должна быть системная, взвешенная работа, с деликатным подходом. И если все сделать правильно, рано или поздно здание обязательно принесет прибыль.

В Казани сообществом набито столько шишек, что можно сказать: городская и республиканская команды работают сбалансированно. Появились "экологичные", "умные" девелоперы, которые находятся в постоянном диалоге со специалистами по культурному наследию. Роберт Хайруллин напоминает, что системность, публичность и профессиональный обмен мнения — залог успеха. Смотреть надо не только на сам объект, но и на его окружение. Пример такого подхода — старинная купеческая Елабуга, которая "сработала" и теперь принимает сотни тысяч туристов в год. А Олеся Балтусова заключает: главное — популяризация наследия, которая хромает по всем фронтам. Отсутствие информации (а значит, и понимания потенциального инвестора, что здесь могло бы ему понадобиться). Несогласованность действий между разными сторонами процесса. Отсутствие дорожной карты по сохранению ОКН. Все это бьет в глаза сразу же, стоит выехать за пределы Казани. Поэтому все эти вопросы нужно решать и прорабатывать.

Если такой объект грамотно воссоздать, это будет жемчужина города. Это долгосрочное вложение — имиджевое и культурное, которое в отдаленной перспективе принесет доход

А Наиль Галеев повторяет тезис о том, что ждать сиюминутной выгоды от таких объектов точно не стоит:

— Любой памятник — долгосрочный проект. Это точно не про деньги здесь и сейчас, а игра вдолгую. Но, как уже справедливо заметили коллеги, это все очень перспективные участки земли и части зданий. И если такой объект грамотно воссоздать, это будет жемчужина города. Это долгосрочное вложение — имиджевое и культурное, которое в отдаленной перспективе принесет доход.