"Первые десять лет ОКН — "черный лебедь". Потом — "белый слон"

Гости бранча "Реального времени" — об особенностях работы девелоперов с объектами культурного наследия и о том, как привлекать к этим объектам инвесторов

Работа с объектом культурного наследия — задача для сильных не только духом, но и кошельком. По крайней мере, так считают эксперты, собравшиеся на бранч "Реального времени", чтобы обсудить аспекты девелоперского бизнеса в исторических локациях. Обременения и ограничения, охранный статус, затянутые сроки согласования, огромные вложения — все это откладывает получение прибыли порой на десятилетия. Работать с ними может себе позволить только девелопер, имеющий "запас прочности" и не рассчитывающий на то, что вложения скоро вернутся. С другой стороны, подобные объекты и земля под ними в последующем будут только дорожать, так что впоследствии отдача может оказаться существенной. В чем главные "боли" инвесторов, есть ли удачные примеры и когда ОКН — чисто теоретически — может начать приносить доход — в первой части репортажа со встречи.

"На каком-то этапе ОКН — "белый слон", а с какого-то этапа — уже бизнес, приносящий отдачу"

Вопросы привлечения инвесторов на объекты культурного наследия и проблемы работы в исторических локациях обсудили гости делового бранча, который провело "Реальное время". Универсального ответа на вопрос о том, что такое объект культурного наследия, с точки зрения девелопера, — "белый слон" или прибыльный бизнес, быть не может. Все зависит от самого объекта, степени его сохранности, предметов охраны, локации и ряда других факторов. Причем в Татарстане работа в каждом подобном случае идет в ручном режиме. Девелоперы-практики, работающие с историческими локациями, представители рынка недвижимости, экспертного сообщества и органов государственного регулирования сошлись в главном: проблеме не хватает освещения, историческим объектам — популяризации, а практикам сферы — доработанных норм регулирования. Гости сошлись и во мнении о том, что работать с историческими объектами может только подготовленный девелопер, который может себе позволить расстаться с вложенными средствами надолго (зато потом с большой вероятностью получит сверхдивиденды).

Удачные примеры, безусловно, есть. Так, генеральный директор ГК ASG Invest Роберт Хайруллин напомнил о том, что его компания работает в историческом центре Казани уже второй десяток лет. Еще на этапе подготовки к Универсиаде были взяты в работу тридцать объектов, больше половины которых носят статус ОКН, а остальные — объекты, формирующие историческую среду. Главным в организации этой работы был комплексный, системный подход. На первом этапе сохраняли конструктив, вели противоаварийные работы и приводили в порядок фасады. "Ограняли" каждый из "алмазов" потом, когда предметно искали каждому зданию концепцию и доводили до блеска.

В качестве примера Роберт Хайруллин привел Дом приемов на Карла Маркса, разместившийся в двух исторических особняках. Уже идет его коммерческое использование.

— На каком-то этапе ОКН — "белый слон", не приносящий ничего, требующий больших вложений и хлопот. А с какого-то этапа это уже бизнес, который приносит отдачу, — резюмирует гендиректор ASG Invest. — Что касается нас, то на наших тридцати объектах разные ситуации. В одних сохранились только стены, а другие были в хорошем состоянии. И мы считаем "на круг". То есть в каком-то отдельном здании экономики, может быть, никакой и нет — оно не окупится никогда. Зато соседнее даст прибыль с лихвой, за которой будут компенсированы все траты.

"Многие участки мы покупали у собственников, которые не могли пройти согласование, устали"

Еще один удачный пример — казанский застройщик "Тэкоресурс". Компания работает не с ОКН, но с ЦГФО (ценными градоформирующими объектами). Ей принадлежит ряд участков в историческом ядре Казани, на которых приходится очень аккуратно и с множеством охранных ограничений вести работу. Так, например, филигранно был вписан в историческую среду ЖК "Капри" на улице Горького — застройщик воссоздал по оригинальным чертежам старинный особняк. Но самый, пожалуй, известный сейчас его участок находится на улице Хади Атласи, в "заповеднике деревянного зодчества". Здесь стоял старинный деревянный особняк, который компания решила восстановить, а за ним, в глубине, построить малоэтажный жилой комплекс.

Помощник раиса Татарстана Олеся Балтусова отмечает, что деревянный дом на Хади Атласи представлял собой ветхий, расселенный давно и заброшенный деревянный дом. Если бы девелопер "заморочился" и предпринял определенные усилия, он мог бы на его месте выстроить новый ЖК. Но его доброй волей было пойти длинным путем, воссоздавая дом, порой входя в противоречие с собственной экономикой.

Генеральный директор компании Руслан Ковалев объясняет:

— Мы много строим в окружении памятников архитектуры: на Щапова, на Горького, на Марджани, на Муштари — словом, внутри казанского ядра. Многие участки мы покупали у тех собственников, которые не могли пройти согласование, устали. Но я согласен с коллегой: при системном подходе исторический объект принесет значительные дивиденды. Хотя и сложностей и в нашем случае достаточно — и археологические, и геотехнологические вопросы, и правильный выбор архитектора, которому доверяет культурное сообщество. Сегодня застройщику тяжело выделиться, все повторяют практики друг за другом. А живописные особняки в центре, которые невозможно повторить, могут стать уникальным торговым предложением.

Тезис о том, что спрос на исторические объекты есть и он устойчив, подтверждает Анастасия Гизатова, эксперт по недвижимости, руководитель АН "Счастливый дом". Однако она, рассуждая о перспективах развития таких территорий, сначала приводит обескураживающую метафору: ОКН — даже не "белый слон". На первом этапе работы с ним это целая стая "черных лебедей"!

— Финансовая модель, как правило, не оправдывается с самого начала, когда начинается работа. Я считаю, что первые десять лет ОКН — "черный лебедь", потом — "белый слон". Но я предлагаю смотреть на очень долгосрочную перспективу. А в ней объекты в историческом центре более устойчивые. Если проанализировать все работы футурологов, которые говорят о затоваривании рынка, об изменении границ города, о демографической ситуации, то мы понимаем, что эти объекты как раз наиболее ликвидные, наиболее устойчивые, которые впоследствии будут только дорожать, — говорит Анастасия.

Она делит покупателей участков с историческими зданиями на два типа. Первые не знают, во что ввязываются. Вторые четко понимают, что для них это сейчас исключительно имиджевая история, и отрицательный финансовый результат в разрезе десяти лет их не пугает.

Неудобное соседство и запрос на "сверхпремиум"

Идею об уникальном торговом предложении повторяет и Наиль Галеев, генеральный директор ГК "СМУ-88". Сейчас группа компаний работает над своим первым ОКН — восстанавливает корпус фабрично-торгового товарищества "Братья Крестовниковы" на берегу Кабана. Двухэтажное здание 1853 года постройки чуть не погибло в пожаре в 2017 году. Проект уже разработан и даже согласован, в феврале начались работы по восстановлению и приспособлению здания.

— К тому, чтобы работать с объектами культурного наследия, надо прийти. Это может себе позволить только девелопер, имеющий запас прочности. На данный момент, думаю, это в большей степени не коммерческие, а имиджевые объекты, в которых мы реализуем свое стремление вносить вклад в развитие городской среды. Нам интересно сделать уникальный, штучный проект, который будет заметно выделяться. Именно поэтому мы привлекли к своему дебюту в возрождении ОКН талантливого московского архитектора — Рубена Аракеляна. Понимаем, что это будет довольно дорого, но Казань уже пришла к тому, что здесь есть запрос: "Хочу жить в памятнике, вплести свою жизнь в историю места, историю города". Но с финансовой точки зрения в ближайшие годы это точно не история о доходах, — говорит Наиль Галеев.

В корпусе завода Крестовниковых на ул. Тукая, 113 запроектирован комплекс апартаментов по принципу "здание в здании" с общественными пространствами на первом этаже и стеклянной кровлей. А пока здесь только четыре стены и некоторые артефакты внутри них (ряд из них ляжет в основу музея под открытым небом, который будет здесь открыт для всех желающих). Но здесь девелопер упирается еще в одну распространенную проблему: соседство.

Не секрет, что район Закабанья развивается пока спорадически. Вокруг завода Крестовниковых — "развивающаяся территория" во всей красе: заброшенные гаражи, трущобы, ветхие постройки. Некоторые собственники за своими участками не ухаживают, и чтобы соблюсти противопожарные нормы, развитием окружающей территории приходится заниматься ГК СМУ-88 за свой счет. Олеся Балтусова напоминает: у Старо-Татарской слободы есть разработанная концепция развития, мастер-план. Просто в силу разных обстоятельств так, что выполнение этого мастер-плана легло на плечи инвестора.

— Мы всю свою территорию соединяем с мастер-планом города, с развитием Закабанья. Улица Марджани понемногу начала оживать, но наш комплекс стоит в конце улицы. В середине началась реконструкция завода Петцольда, но между нами и им, к сожалению, пока пропасть. Мы бы хотели, чтобы при помощи республики удалось привести инвесторов сюда. Если жизнь запускать — всем вместе это делать проще, чем по кусочку в одиночку развивать территории! — призывал Наиль Галеев к совместной работе.

Такие истории с неудобным соседством или с неразвитой инфраструктурой не редкость при работе с историческими зданиями. Особенно когда речь идет о развитии целых районов. Например, Олеся Балтусова рассказывает о центре Чистополя, где инвестор взял в работу исторический объект — особняк прямо на берегу Камы, на улице Бутлерова. Но остановил реставрацию, аргументируя это тем, что случайный турист даже не дойдет до этого дома. Основная "туристическая тропа" идет по параллельной улице, а значит, шансов прославиться у его особняка немного. Во избежание таких ситуаций стоит создавать смыслы, приводить людей к историческим памятникам, но этим нужно заниматься сообща. Это как раз та самая ситуация, когда один в поле не воин.

В эту же "копилку" окружения — история с коммуникациями: мало какой инвестор соблазнится объектом культурного наследия, отрезанным от воды, газа, электричества и канализации. Это отлично понимают, к примеру, в Зеленодольске. Главный архитектор Зеленодольска Дамир Шакиров рассказывает про знаменитый район "Полукамушки":

— Мы развиваем эту территорию, в том числе и за счет города. Готовим здания к продаже. В этом году подали заявку на Всероссийский конкурс по созданию комфортной городской среды, чтобы выиграть финансирование на благоустройство этой территории. Идем навстречу с сетями, с инфраструктурой — чтобы эти дома покупались.

Кстати, в Зеленодольске это приносит успехи: если раньше участок с историческим домом в "Полукамушках" продавался за 600 тысяч рублей, то на последних торгах аналогичный лот ушел за 3,8 миллиона (причем надо еще понимать, сколько вложит инвестор в объект, чтобы и к использованию его приспособить, и охранный статус не нарушить).

Как поссорились доступная среда и охранный статус

Конечно же, работа на исторических объектах связана с множеством сложностей. Главным вопросом, возникавшим во время работы с историческими объектами у ASG Invest, Роберт Хайруллин называет согласование проекта. Стадия его подготовки — самая долгая во всей работе. Согласовывать приходится каждый шаг, причем не по одному разу.

— Очень редка ситуация, когда у нас есть разрешение на работы, а мы не инвестируем. Как только мы разрешение получаем — для нас это праздник и уникальная ситуация, ведь не секрет, что работа с ОКН — очень зарегламентированная сфера, — рассказывает Роберт Хайруллин. — Нюансов может быть много, и они сильно затягивают время работы над проектами. На стадии проведения работ и их приемки взаимодействие с охранным ведомством продолжается. ОКН сразу ограничен всеми вводными, которые есть на объекте. Это, например, планировки, предметы охраны, которые должны быть сохранены. При этом здание надо приспособить к современным условиям. Возникает масса головной боли: как встроить коммуникации, системы отопления и вентиляции, а может быть, и лифт в объект, не противореча его охранному статусу. Нюансов множество, и по каждому надо находить компромисс и решение.

Зачастую соблюдение охранных обязательств входит в противоречие с современными требованиями и нормами. К примеру, порой бывает физически невозможно вписать в объемы старинных зданий вытяжку, вентиляцию, системы пожарной безопасности, соответствующие нормам.

— И пока это не будет пересмотрено, многие памятники так и будут стоять без реставрации, — констатирует Наиль Галеев.

— Или, к примеру, доступная среда: тот же лифт в историческом объекте согласовать зачастую бывает непросто. Но ведь это вопрос доступной среды, особенно обостряющийся, если речь идет об организации внутри объекта, к примеру, музея, — объясняет Роберт Хайруллин.

"Любое хорошее дело можно загубить несколькими совещаниями"

Эксперт историко-культурной экспертизы, доцент КГАСУ Марина Вилкова объясняет: все зависит и от экстерьера здания (например, шахта лифта не должна выходить на крышу, чтобы не нарушить облик здания), и от того, какие есть охранные ограничения внутри объекта. К примеру, в реконструируемом корпусе завода Крестовниковых внутри здания практически ничего не осталось — и это, как ни парадоксально, сильно облегчает работу с внутренним наполнением. А вот если в здании остаются этажи, перекрытия, лестницы, коммуникации, которые могут входить в число предметов охраны, то возникают серьезные головоломки.

— Установка лифта может повлечь за собой реконструкцию объекта, — объясняет Марина Вилкова. — Но в отношении ОКН нет понятия "реконструкция"! Есть понятие "приспособление с факторами влияния, оказывающими воздействие на конструктивные элементы здания". Как только вы до этого доходите — сразу же отправляетесь на госэкспертизу, на стройнадзор. Весь объект вы будете делать по новым нормативам. Вам нужно сохранить предмет охраны при интеграции всех современных нормативов. Тут и ширина коридоров, и лестницы (а они в старинных особняках, как правило, вообще не соответствуют современным противопожарным требованиям). Если вернуться к лифту, то надо понимать: шахта и сам лифт — это еще не все. Это еще и огромное количество коммуникаций, которые к нему идут. Куда их вкладывать? Инвестору приходится поочередно отказываться от разных решений, ведь он не сможет их защитить и реализовать.

Эксперт объясняет, как ищут компенсирующие меры к тому, чего не хватает: к примеру, если лестница слишком узкая для эвакуации — нужна система пожаротушения. Но она не всегда возможна, потому что не хватает высоты и коммуникаций. И так далее. До получения итогового проекта на каждом шагу возникают головоломки. Нужно придумать, как их решать. Каждая строчка проекта должна совмещаться со всеми остальными, это очень сложная работа.

— Люди берутся за проект на энтузиазме. Но еще до того, как приступать к работе над зданием, они выдыхаются от всех этих согласований, препятствий, совещаний. Любое хорошее дело можно загубить несколькими совещаниями! Устают все: и мы, и проектировщики, и собственники. Чтобы этого не происходило, нужно слышать друг друга. Должны быть не только кнуты, но и пряники! — с жаром говорила Марина Вилкова.

Еще одна сложность — отсутствие отдельных норм проектирования для ОКН с точки зрения СНиП. Есть отдельный федеральный закон, есть охранные акты и регламенты, ограничивающие работу с ОКН. Но нет норм, по которым нужно проводить проектирование старинных памятников архитектуры и приводить их к современным требованиям.

— Должен быть баланс между приспособлением, соблюдением СНиП и удовлетворением требований инвестора. Это три слона, на которых держится любой проект. И если это достигается — посредством договоренностей с надзорными органами, нахождением компромиссов, и в то же время удовлетворяются требования заказчика — это и есть тот самый баланс. Тот самый инвестиционный проект, который может существовать и приносить доход. Когда мы делали Шамовскую больницу, надежды ни у кого не было. Там были колоссальные вливания денег. Укрепляющие сооружения — такие, каких в Казани вообще нигде еще не было. Подпорная стенка глубиной в 40 метров! Очень сложный проект с точки зрения конструктива. Но сейчас спросите у этого инвестора, отказался ли бы он от этого проекта? Никто не скажет, что нет. Они очень довольны тем, что получилось, — заключает эксперт.

Продолжение следует