Дом без ОКНа, часть II: прошлое, чье будущее определяют инвестиционная экономика и покупательский интерес
Итак, вопрос, логично звучащий в продолжение разговора, начатого в прошлый раз: что может заставить инвесторов и девелоперов заняться историческим зданием, особенно если оно не имеет охранного статуса? Как считает управляющий партнер финансовой группы «Дмитрий Донской», партнер благотворительных фондов «Том Сойер Фест. Наследие» и «Внимание» Дмитрий Курбатский, это экономика проекта или (а иногда и) любовь к сохранению архитектурного наследия.
«Приспособление может определяться как самим инвестором, так и совместно с контролирующими органами в случае реализации схемы государственно-частного партнерства. Восстановление сооружений или их элементов дарит неравнодушным инвесторам и людям, пожертвовавшим через фонды небольшие суммы, радость, ощущение сопричастности к созиданию и оставляет тонкий, но заметный след в истории. При этом можно отметить, что в этом году зазвучали голоса и при поддержке институтов развития и ревитализации территорий уже предпринимаются шаги в части сохранения усадебных комплексов и их приспособления под туристическую и социальную функции», — говорит эксперт.
А как сами девелоперы и архитекторы оценивают, во-первых, необходимость, во-вторых, сложность и, в-третьих, стоимость работы с неподохранными историческими зданиями? Для начала заместитель генерального директора архитектурной компании «Алев групп» (ГК «Гранель») Елена Слепцова предлагает вспомнить, что в ряде случаев главное слово все-таки не за ними, а за местной администрацией. «Например, в столице Москомархитектура определяет градообразующий облик зданий по улице, исходя в том числе из того, насколько меняется панорама города. И все изменения утверждает департамент культуры, несмотря на то что объекты не имеют статуса ОКН», — рассказывает эксперт.
Елена Слепцова заместитель генерального директора архитектурной компании «Алев групп» (ГК «Гранель») «Законодатель использует термин «приспособление под современное использование» применительно к объектам культурного наследия, в то время как термин «реконструкция» используется в отношении объектов капитального строительства. Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, под «реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов)» понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и/или восстановление его несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов. Инвестор-девелопер разрабатывает архитектурно-градостроительное решение и утверждает в Москомархитектуре. Поэтому еще раз подчеркну: последнее слово за городом».
При этом руководитель и партнер компании UNK interiors Юлия Тряскина подчеркивает, что реставрация здания без статуса ОКН все-таки подразумевает гораздо менее трудозатратный во всем, что касается согласования, процесс, чем в случае с объектами культурного наследия.
Юлия Тряскина руководитель и партнер компании UNK interiors «Для заказчика такой вариант может быть более интересен, потому что диапазон решений, которые можно применить, шире. Для города же бережное отношение к исторической застройке и одновременно новые современные объекты инфраструктуры также выгодное приобретение. Стоимость работ зависит от первоначального состояния объекта, объема конструкций и элементов, которые сохраняются. Подчеркну, что исторические здания, как правило, имеют удачную локацию. Так, например, бывшие советские санатории окружены хорошими, благоустроенными территориями, которые будет проще привести в порядок, нежели начинать работы по озеленению с нуля. У нас есть опыт работы с реставрацией такого проекта в горном районе Сочи — это санаторно-курортный комплекс «Медвежий угол». Наша задача была вдохнуть в него новую жизнь не только визуально, но и привести в соответствие с современными нормами для сферы рекреационного туризма. От изначального проекта остался источник, вокруг которого был построен курорт, и нам было важно «перенести» в новый комплекс часть архитектурного наследия существующего здания, поэтому мы сохранили оформленный изразцами под гжель бювет и другие самобытные элементы интерьера. Современные материалы и решения, подобранные под исторические артефакты, связывают новое и старое воедино. В итоге 10% сохраненных исторических элементов создают уникальное предложение на рынке».
Если говорить не о правилах, а о стоимости работ, то и тут никакого единства: каждый проект индивидуален, и один случай редко похож на другой, делится наблюдениями партнер компании Pridex Тимур Воронов.
Тимур Воронов партнер компании Pridex «Очень многое зависит от состояния объекта: в одних случаях достаточно произвести ремонт или локальное усиление несущей конструкции и заменить инженерные системы, в других от изначальной постройки остаются только фундамент и наружные стены. Но исторические здания имеют ряд ограничений, затрудняющих их приведение в соответствие современным требованиям: например, при перепрофилировании под офисное пространство такими препятствиями могут стать недостаточная высота потолков, большое количество несущих стен, делающее свободную планировку невозможной, низкая инсоляция внутренних помещений и другие».
Юридически историческое здание, не имеющее охранного статуса, — это просто старое здание, поэтому работа с ним ничем не отличается от работы со любым другим зданием: это перепланировки, переустройство фасадов или комплексная реконструкция. Другой вопрос — физическое строительство: вот тут начинаются отличия, и чем здание старше, тем больше сложностей, продолжает тему основатель архитектурного бюро DA Максим Долгов.
Максим Долгов основатель архитектурного бюро DA «Со временем конструкции зданий подвергаются большему износу: кирпич и камень выветриваются, металл ржавеет, дерево гниет, инженерные коммуникации изношены или не работают. Обновление решений до современных норм и требований весьма сложная и затратная часть, а если принять во внимание, что у здания может быть несколько владельцев, то часто и неосуществимая. Другая проблема при реконструкции — моральное устаревание как объемно-планировочных, так и инженерных решений. Например, здания начала прошлого века часто имеют небольшие окна, маленькие пролеты, несущие продольные стены, деревянные перекрытия, маленькие кухни, ограниченных размеров санузлы, которых иногда вообще нет. Приведение зданий к современным нормам, усиление конструкции, устройство проемов, замена перекрытий — длительная и сложная работа, часто дольше и дороже аналогичного нового строительства».
Сложная и дорогостоящая, соглашается руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. Особенно если учесть, что при редевелопменте домов с историей нужно сохранить дух здания, связать историческое прошлое и технологическое будущее. Чаще всего именно такая концепция становится наиболее ликвидной на современном рынке.
Елизавета Ильюхина руководитель коммерческого департамента West Wind Group «Когда здание не относится к ОКН, решение о его функциональном наполнении и назначении принимает девелопер, исходя из собственного анализа рыночной ситуации, просчетов экономической составляющей. Естественно, учитывается разрешенное назначение данного объекта. Однако девелоперу важно не просто обновить здание, сделать его пригодным для эксплуатации, но и сберечь историческую память, в той или иной степени сохранить его облик. Соответственно, может понадобиться сделать копии тех или иных деталей, сохранить или воссоздать отдельные элементы или «подстроить» архитектурный проект под исторический фасад. Все это требует более высокой квалификации строителей, особых усилий архитекторов, что повышает затраты на редевелопмент. Увеличение расходов не ограничивается сохранением и воссозданием аутентичных деталей. Необходимо грамотно вписать обновленное здание в существующую застройку. Кроме того, создание современной инженерной и цифровой «начинки» нередко осложняется особенностями конструктива здания, которое изначально не было рассчитано, например, на установку лифтов, центральной приточно-вытяжной вентиляции, обустройство эксплуатируемой крыши и так далее. Для этого нужна тщательная проработка концепции, большое количество времени и, соответственно, дополнительные финансовые издержки. Так что удовольствие работать с историческим зданием, даже если оно не имеет статуса ОКН, действительно недешевое и обходится дороже, чем редевелопмент объектов массового строительства. Наиболее значительная разница получится, если в результате редевелопмента создается бизнес-центр, который отвечает всем стандартам класса А и относится к В+ только из-за того, что не является объектом нового строительства».
Но, несмотря на стоимость и сложности, девелоперы и собственники сейчас идут на подобные затраты, делится наблюдениями Максим Долгов. «Реконструкция и переустройство делаются для создания характера застройки, так как даже небольшое старое здание придает ей индивидуальный образ, связанный с памятью места. Мы видим все больше проектов реконструкции и приспособления, обновления зданий как дореволюционной, так и советской эпохи, а в последние годы даже вернулись к практике «переезда» зданий, чего не было в Москве уже более 40 лет. Но этого бы не произошло, если бы не покупатель. Мы видим растущий интерес к среде проживания, к истории места, к пластике фасадов, фактурам и материалам старых домов», — рассказывает эксперт.
Причем, по его оценкам, потребитель реконструкции «растет» в понимании объектов. «10-15 лет назад были востребованы только особняки — как часть утраченной эпохи. Позднее появился интерес к зданиям индустриальной революции, и особенно сильно его подогрел стиль лофт. Теперь актуален период русского авангарда, проекты этих зданий — «звезды» девелопмента. Я же с нетерпением жду интереса к зданиям поздней советской эпохи, от романтизма 1960-х до постмодернизма начала 1990-х. Современные технологии проектирования позволяют адаптировать под новые функции любое историческое здание. Как архитектор могу только приветствовать рост интереса к сохранению и переосмыслению архитектурного наследия, которое, несомненно, является нашей памятью», — говорит Максим Долгов.
Впрочем, если убрать из общих рассуждений жилой сегмент и оставить только сегмент коммерческой недвижимости, все начинает выглядеть куда суше и строже. Например, опыт Тимура Воронова позволяет ему утверждать, что «обычно для девелоперов и арендаторов основное значение имеет цена по рынку. Исторические аспекты здания важны больше исследователям и краеведам». (Скорее всего, исключением из этого правила являются расположенные в старых домах гостиницы: вот тут «биография» самого здания и окружающей застройки начинает играть очень даже важную, если не сказать ключевую роль.)
Но на офисном рынке сам по себе историзм действительно интересует арендаторов лишь отчасти, поддерживает коллегу Елизавета Ильюхина. «Безусловно, возраст здания, его история, сохранившиеся аутентичные черты придают ему изюминку и повышают престижность недвижимости в глазах покупателей и арендаторов. В обществе уже долгое время существует запрос на бережное отношение к архитектурной среде, сохранение исторического облика городов и отдельных зданий, поэтому объекты, которые отвечают этим параметрам, пользуются повышенным спросом у потенциальных резидентов. Но, помимо старины, важна ее гармоничная интеграция с общей концепцией объекта, современная «начинка», комфорт пребывания внутри, деловая локация. Все-таки частным лицам и компаниям, которые открывают офисы в старинных зданиях, необходимо каждый день работать в этом пространстве, и оно должно быть удобным, а не «музейным», — напоминает эксперт.
И вот какую точку ставит Елизавета Голышева — директор по стратегии и продажам сети технологичных офисов Multispace, в чьем портфеле есть опыт редевелопмента здания в 1-м Щипковском переулке.
Елизавета Голышева директор по стратегии и продажам сети технологичных офисов Multispace «На фоне снижения объема вакантных офисов и сравнительно небольшого нового строительства арендаторы и конечные пользователи, безусловно, обращают внимание на старые объекты, в том числе на наследие советской эпохи. При этом сам факт почтенного возраста здания не всегда является фактором, который привлекает компании, ведь в первую очередь они оценивают такие характеристики, как расположение, транспортная доступность, планировки и эргономика пространства, инженерные коммуникации и технологическая «начинка». В числе интересных старых объектов можно выделить все те же особняки — их, например, рассматривают для размещения family-офиса и банковского отделения для private-клиентов, однако объем таких запросов ограничен. Это обусловлено значительными инвестициями в адаптацию здания под современные нужды. Зачастую это неэффективные планировки, большие потери полезного пространства — подвальные помещения, лестницы, большие колонны, а также необходимость замены всей инженерии и организации вертикальной коммуникации в соответствии с современными ESG-требованиями. Другой пример — редевелопмент зданий АТС, административных зданий советской или постсоветской эпохи, которые часто находятся в хороших локациях, имеют правильную эргономику, высокие нагрузки на пол, лифты. В таком объекте есть необходимый каркас, в котором далее можно реализовать современный офисный проект».
В целом интерес к старому фонду с точки зрения современного офиса возможен в том случае, если он удачно расположен, а его геометрия позволяет вписать все разнообразие пространств для работы, отдыха и технологий, резюмирует эксперт.
