Секрет идеальной агломерации

«Проблемы агломераций имеют долгосрочный характер»

Власти республики решили притормозить интенсивную застройку вокруг столицы Татарстана, особенно в Лаишевском и Пестречинском районах. На территориях агломерации будет проведен полный аудит, а муниципалитеты вместе с Институтом пространственного развития РТ внесут изменения в генпланы и проекты планировок территории соседних районов, проработают складывающуюся ситуацию и дадут свои предложения. Все разрешения на строительство будут выдавать, опираясь на эти документы с четко продуманными планами.

Причина такого решения — проблема несоответствия количества жилья количеству социальных объектов и, главное, существующей транспортной сети между муниципалитетами и Казанью, говорит Светлана Хуснутдинова, эконом-географ, доцент КФУ, географ-эксперт МБУ «Институт развития города». Например, Куюки представляют собой «как бы город», где есть жилье, но острый дефицит городских функций: от детских садов и школ до современного городского транспорта. 

— Важно, что проблемы агломераций имеют долгосрочный характер, мультипликационный эффект, который сказывается не на одной сфере, а также отражается на будущих поколениях, на выборе места для жизни, — считает эксперт. 

Из-за недостатка социальной инфраструктуры и рабочих мест Куюки и Лаишевский узел подвержены интенсивной маятниковой миграции – чтобы поехать к врачу или на работу, людям приходится перемещаться в Казань, а потом обратно домой. Контактные зоны – выходы из города в агломерацию – находятся в постоянном напряжении, поскольку транспортная система не соответствует выросшему количеству личного транспорта и современному графику перемещений. Поэтому агломерация не может существовать без современного, удобного, комфортного межмуниципального транспорта, — это речной и железнодорожный, а не только авто. 

— В плане транспорта возникает дополнительная проблема, — говорит Хуснутдинова. — Транспорт между Куюками и Казанью – это транспорт между Пестречинским районом и Казанью. Нужно понимать, что это разные бюджеты и разная администрация, и затраты на такой транспорт необходимо согласовывать и закладывать на годы вперед. 

В пример межмуниципального транспорта эксперт приводит маршрут из Екатеринбурга в Верхнюю Пышму, появление которого стало возможным не только благодаря муниципальным деньгам, но и государственно-частному партнерству. Однако, на этом пути транспорт петляет и теряет скорость из-за того, что ему приходится объезжать застройку. Транспорту нужно приоритетное решение, чтобы он набирал скорость, а не тормозил на этих поворотах, подчеркивает Хуснутдинова. Особое внимание, считает она, нужно обращать на речной транспорт. 

— Река — это не только барьер, но и связь. В республике столетиями складывались традиции создания речного флота и это очень важное преимущество. Любая пристань — это рабочие места, малая торговля, контактная зона входа в город. Однако если мы создали порт, но не создали возможность пересадки на другой транспорт – мы потеряли важные соединительные узлы, потому что для транспорта важна связность и доступность. У нас есть радиальные связи, а хордовые между центрами населенных пунктов не развиты. 

От аудита Светлана Хуснутдинова ожидает, прежде всего, разрушения стереотипов. Один из них: в солидном возрасте лучше живется за городом, а молодежь, наоборот, стремится в мегаполисы. Фото: Freepik

«Нужно постоянно мониторить желания и предпочтения людей»

От аудита Светлана Хуснутдинова ожидает, прежде всего, разрушения стереотипов. Один из них: в солидном возрасте лучше живется за городом, а молодежь, наоборот, стремится в мегаполисы. 

— Большая ошибка — так думать, ведь в городах постоянно растет доля жителей-пенсионеров. Людям хочется жить в комфорте, иметь доступное медицинское и социальное обслуживание, поддерживать общение и социальные связи. А молодые семьи вкладываются в воспитание детей: если они выбирают школу, то в ней должен быть спортивный, музыкальный, танцевальный кружок. Именно такие школы должны открываться в агломерационном поясе. Жителями агломераций зачастую становятся бывшие горожане молодого и среднего возраста, которые строят дом для растущей семьи. 

Эксперт подчеркивает необходимость исследования потребительского спроса и создание портрета потенциальных жителей агломерации. Она считает, что нужно мониторить желания и предпочтения людей и ожидает, что такой аудит будет регулярным.

— Невозможно сказать человеку, где ему жить, не учитывая его возраст, социальный статус, интересы и способ работы. Застройщик может только угадать спрос. Если еще 20 лет назад люди мечтали об огромной квартире, то сейчас молодежь спокойно живет на 15 метрах. Если раньше семья брала одну квартиру на всю жизнь, то новое поколение меняет и место работы, и город намного легче и может как уехать, так и вернуться. Поэтому города и создают ту среду, которая побуждала бы людей возвращаться. Нужно обсуждать этот фактор и понимать, что сейчас востребовано. Нужны ли 150-метровые квартиры или сейчас больше ценятся «хрущевки» в 5-этажных домах с деревьями выше крыши, где все друг друга знают? 

Директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев в недавнем интервью «Стройэкспертизе» среди эффективных рабочих инструментов планирования называл математическую модель транспортного моделирования. Это цифровой двойник города, на котором можно тестировать возможные объемы застройки и оценивать последствия для загрузки улично-дорожной сети. 

— Математическая модель, конечно, необходима, но в то же время нужны экспертные оценки и постоянное взаимодействие органов муниципальной власти, ведь каждая территория имеет свои особенности, — говорит Светлана Хуснутдинова. — Когда готовится решение на региональном уровне, все муниципалитеты должны предлагать свои варианты выхода из ситуации и говорить о своих проблемах. Обязательно должны быть встречи с жителями, с представителями крупного и малого бизнеса. Не нужно забывать о роли личности и креативных индустрий в развитии агломерации.

Эксперт также указывает на важность экспедиционных выездов, чтобы наглядно видеть обстановку на территории. 

Ильсур Метшин, мэр Казани говорил о возможности оставить индивидуально-жилую застройку в проблемных зонах. Хуснутдинова признается, что не является поклонницей перемежающейся застройки – это будет некомфортно ни жителям коттеджей, ни ЖК. Она указывает на необходимость изолирования этих участков и создания буферных зон в виде парков и других рекреационных территорий для создания гармоничной среды. 

Какой же должна быть идеальная агломерация? По мнению Хуснутдиновой, в ней должен быть соблюден баланс линейных связей (транспортных, информационных, инженерных) и узловых центров (от городов-ядер до создающихся застройщиками ЖК). Развитые коммуникации – интернет, водо-, газо- и электроснабжение имеют большое влияние на притягательность места. 

В советское время считалось, что агломерация — это не более полутора-двух часов в одну сторону, но сейчас время другое: мы понимаем, что даже внутри города из одной точки в другую можно ехать два часа, указывает эксперт. Чтобы минимизировать маятниковую миграцию, нужно обеспечить рабочие и досуговые места, социальную инфраструктуру. Однако до конца проблему это не решит – Казань как ядро агломерации все равно будет привлекать людей множеством мероприятий и возможностей. 

— Попытаться просчитать, какие рабочие места будут здесь на ближайшие 20 лет и будут ли жильцы квартала работать именно здесь — очень сложно. Например, появляются новые профессии и виды занятости, те же фрилансеры или удаленная работа, для которых более важен стабильный интернет и, конечно, другие факторы, — указывает Хуснутдинова. 

Светлана Хуснутдинова признается, что не является поклонницей перемежающейся застройки – это будет некомфортно ни жителям коттеджей, ни ЖК. Она указывает на необходимость изолирования этих участков и создания буферных зон в виде парков и других рекреационных территорий для создания гармоничной среды. Фото: сайт мэрии Казани, KZN.RU, автор — Денис Гордийко

Сбалансированное развитие территорий — на первом месте

Директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев предполагает, что вето – решение непростое и в будущем так или иначе отразится на показателях ввода жилья по республике. 

— Однако на первом месте должны быть сбалансированное развитие территорий и комфорт жителей, поэтому мы понимаем, что альтернатив вето пока нет, — говорит он.

Позиция «СМУ-88» — оставаться в границах города, используя так называемый «ржавый пояс» — территории заброшенных промзон, которые сегодня потеряли свою функциональную актуальность. Поэтому застройщик не рассматривал земли Казанской агломерации для работы. При этом Галеев отмечает, что в таком случае приходится работать в условиях жесткого дефицита свободной и пригодной для строительства земли. 

Говоря о перспективах дальнейшего развития агломерации, Галеев подчеркивает: нужна синхронизированная градостроительная политика для территорий, прилегающих к Казани. Она должна установить для всех понятные правила игры и отвечать ожиданиям и требованиям всех заинтересованных лиц. Жителей — в первую очередь. 

Агломерация не может существовать без современного, удобного, комфортного межмуниципального транспорта, — это речной и железнодорожный, а не только авто. Фото: Изображение от Freepik

«Дефицита и повышения цен точно не будет»

Президент Гильдии риелторов РТ Анастасия Голяшева называет решение Раиса РТ вполне ожидаемым — город вырос за значительно короткий срок и продолжает расширять свои границы. 

— Чтобы он рос не хаотично, а четко следуя концепции развития, и жители были обеспечены нужной социальной инфраструктурой, необходимо было уже давно начать жестко контролировать застройку, — считает Голяшева. 

Эксперт отмечает, что любые ограничения создают сложности для застройщиков, которым приходится пересматривать стратегии развития земель и жилой застройки, но глобально на ситуацию это не повлияет.

— У них уже есть большое количество проектов в работе, которые они активно строят. На темпы продаж и наполняемость эскроу это не повлияет, дефицита товарной полки на сегодняшний день застройщики не испытывают. Что будет завтра, мы пока не знаем. 

Если говорить о покупателях недвижимости, то и для них не должно возникнуть проблем, уверена Голяшева.

Согласна с президентом Гильдии риелторов РТ и директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

— Если будем анализировать решение в краткосрочном и среднесрочном периоде, то никаких изменений на рынке недвижимости решение Раиса РТ не принесет. Было получено достаточно разрешений на строительство, чтобы это никаким образом не сказалось на рынке недвижимости и на покупателях. Есть среди них и масштабные стройки. Дефицита и повышения цен точно не будет. 

От аудита Гизатова сенсаций не ожидает — жители и так могут рассказать проблемы своих районов, это открытая информация. В сентябре пройдут общественные обсуждения по проекту внесения изменений в Генплан Казани. Эксперт предполагает, что большое количество дискуссий будет по поводу перспектив развития метрополитена.

— Было много ожиданий и обещаний, что метро когда-нибудь протянется в направлении Константиновки, жилых комплексов «Весна» и «Светлая долина». Однако сейчас планы выглядят по-другому. Жители будут просить построить метро в эту сторону. 

— Баланс четырех составляющих — развитой транспортной и социальной инфраструктур, наличии рабочих мест и хорошей экологии — может обеспечить удачное развитие такой территории, — уверена эксперт. 

Валерия Завьялова

Заходное фото: Freepik

Сообщение Секрет идеальной агломерации появились сначала на Cтройэкспертиза. Отраслевой журнал в ваших интересах.