Новостройки Петербурга пошли под сокращение
В минувшем году новостройки Петербурга отметились рекордным числом премьер и при этом радикальным сокращением объемов нового предложения. BN.ru разбирался, кто из девелоперов снизил активность, а кто усилил позиции на изменившемся рынке.
Минус треть
Рынок агломерации (Санкт-Петербург и областное закадье) в минувшем году пополнился на 2,84 млн кв. м жилья и потерял 36% по сравнению с 2021 годом. Это минимальный объем пополнения - последние десять лет рынок рос примерно на 4 млн кв. м в год, лишь в пандемийном 2020-м объемы пополнения снижались до 3,07 млн. Судя по всему, эта цифра и будет теперь новым ориентиром рынка.
В Петербурге девелоперы вывели в продажу чуть более 2 млн (43 тыс. квартир), что на 31% меньше предыдущего периода. Ленобласть обеспечила еще четверть - 787 тыс. кв. м (почти 20 тыс. квартир): здесь падение за год составило 46%. Это объясняется тем, что пик девелоперской активности в закадье пришелся на 2021-й год - тогда застройщики вывели в продажу почти полтора миллиона квадратов жилья.
Предложение сократилось, при этом количество премьер в 2022-м было рекорды: на карте новостроек Петербурга и Ленобласти, по данным аналитиков BN.ru, появилось 64 новых жилых комплексов. Для сравнения - в ажиотажном по спросу 2021-м новинок было около 50. Нашествие новых имен объясняется земельным заделом последних двух лет: даже в 2022-м девелоперы приобрели участков под новые проекты общей площадью 1,5 тыс. га, что, по оценкам экспертов Nikoliers, почти вдвое больше показателей 2021-го.
Экспансия продолжается
В новой ситуации неопределенности большинство застройщиков резко сбавили обороты, впрочем, далеко не все (см. табл. 1). Лидер рынка Setl Group в минувшем году вывел в старых и новых проектах свыше 644 тыс. кв. м нового жилья - это лишь на 13% меньше, чем в предшествующий период. Девелопер вышел вперед и по числу новинок - сразу девять премьер (Amber Club, Astra Marine, Imperial Club, Pulse Premier, Univer City, "Город звезд" и др.).
Другой лидер рынка, "Группа ЛСР", пополнил рынок квартирами на 360 тыс. кв. м жилья (минус 40% по сравнению с показателями 2021-го), на его счету было лишь две новинки ("Большая Охта" и "Ржевский парк"). Сдержанность застройщика вполне объяснима: существующий задел строек и так самый большой в Петербурге, кроме того, ЛСР сконцентрировала усилия на запуске новых проектов в других регионах.
На рынке агломерации усилили позиции "иногородние" игроки, в первую очередь столичные. ГК "ПИК" за прошедший год почти на четверть увеличила объемы новых строек в Петербурге и поднялась с седьмой на третью строчку рейтинга ("Аэронавт", "Витебский парк", "Лермонтовский 54", "Шкиперский 19"). В топ-10 впервые вошла столичная ГК "Самолет" (покупка "СПб Реновации", проект "Новые Лаврики"). Также в топ самых активных попала архангельская группа "Аквилон" ("Аквилон Leaves").
В первую десятку вернулись и несколько местных игроков, которые в 2022 году усиленно выводили в продажу квартиры в своих старых и новых проектах - ГК "Полис" ("Полис ЛАВрики", "Полис Новоселье"), "Строительный трест" ("Наука"), "РСТИ" ("Академик", Master Place). Из "старичков" сохранили присутствие компании "Евроинвест Девелопмент" (iD Svetlanovskiy) и "КВС", хотя и сбавили темпы пополнения рынка.
Ленобласть продолжает притягивать покупателей и застройщиков: в минувшем году сюда с масштабными проектами вернулись Setl Group и "Группа ЛСР". Сюда же направлена экспансия крупных столичных и региональных игроков, планирующих нарастить присутствие (ГК "Самолет", ГК "А101", ГК "Расцветай" и др.). Согласно январским данным портала "Дом.рф", по объемам текущих строек в Ленобласти лидирует Группа ЦДС (452 тыс. кв. м - 13% от всего рынка). В Петербурге впереди всех - "Группа ЛСР" (1,7 млн и 22%), ей в затылок дышит Setl Group (1,6 млн и 21%). Остальные игроки отстают с большим отрывом. К примеру, ГК "ПИК" по объемам строительства в Северной столице лишь на 13-м месте (157 тыс. кв. м и доля 2%).
Спрос мельчает
Снижение объемов вывода свидетельствует в первую очередь о реакции рынка на ситуацию экономической неопределенности и негативные настроения покупателя (продажи за год просели на 22%, по данным Росреестра Санкт-Петербурга). Угрозы дефицита пока нет. По данным портала "Дом.рф", в Северной столице возводится 7,7 млн кв. м жилья. Как свидетельствуют цифры Госстройнадзора по Санкт-Петербургу, активность девелоперов выросла: за год было выдано 67 разрешений на строительство 2,3 млн кв. м жилья (вдвое выше показателей 2021 года).
Данные Росреестра Ленобласти по продажам пока не озвучены. По оценке сервиса DataFlat.ru, покупательский спрос в 47-м регионе оказался более устойчив и за год вырос на 9,5%. Объем строек здесь составляет 3,4 млн кв. м жилья, и с учетом уже начатых и готовящихся к выходу проектов покупатель без выбора вряд ли останется.
Из других трендов аналитики BN отмечают увеличение в новом предложении доли комфорт-класса - новостройки этого сегмента преобладают на рынке. В Петербурге доля таких проектов в новом предложении выросла до 74% от общего объема (бизнес-класс сократился на 3% - до 16%). В Ленобласти тенденция приобрела доминирующий характер: если в 2021 году стандарт-класс (эконом) занимал до трети всех новых объемов, то в 2022 году уже 95% новых площадей позиционировались в сегменте комфорт. Такой тренд эксперты объясняют в том числе растущей конкуренцией на рынке.
Квартирография новых очередей и проектов продолжает двигаться в сторону односемейного жилья. В Петербурге доля квартир-студий выросла на процент - до 27% в общей структуре нового предложения. В Ленобласти студии за год прибавили сразу три процента и также достигли 27%. Предпочтения покупателя мельчают из-за сокращения реальных доходов, а застройщикам приходится подстраиваться под меняющийся спрос.
Топ-10 застройщиков по объемам вывода жилья на рынок Петербурга и Ленобласти в 2022 году
Застройщик
Площадь, тыс. кв. м
Кол-во квартир
Доля на рынке агломерации
Setl Group
644
16 539
22,7%
ЛСР. Недвижимость-СЗ
360
9 580
12,7%
ПИК
183
4 052
6,4%
Аквилон
108
2 459
3,8%
Строительный трест
105
1 653
3,7%
Евроинвест Девелопмент
101
2 298
3,6%
Полис
98
3,5%
Самолет
98
2 715
3,5%
КВС
88
1 943
3,1%
РСТИ
78
1 860
2,7%
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Пятерка районов - лидеров по объемам вывода в 2022 году
Район
Площадь, тыс. кв. м
Доля
Всеволожский ЛО
569
20,0%
Невский
300
10,6%
Приморский
232
8,2%
Московский
231
8,1%
Василеостровский
229
8,1%
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Квартирография новых проектов в Петербурге и Ленобласти в 2022 году
Регион
Студии
1ккв
2ккв
3ккв
4ккв
СПб
27,1%
41,0%
22,0%
9,2%
0,7%
ЛО
26,7%
48,8%
19,2%
5,0%
0,3%
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru