Реновация: сколько заработает Москва

Московские власти намерены продать «остатки» квартир в рамках реновации жилого фонда столицы. Речь идет о продаже до 20% планируемых к строительству объектов. По мнению опрошенных «Газетой.Ru» экспертов, столица может выручить от 350 млрд до 735 млрд руб.

Продать и заработать

В программу реновации жилого фонда Москвы пока вошли более 5,1 тыс. домов, что включает больше 350 тыс. квартир общей площадью 16 млн кв. м, где проживает 1 миллион москвичей. При этом власти уже проинформировали, что начнут продавать построенные в рамках программы реновации квартиры на седьмой-восьмой год ее реализации.

Ранее заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин говорил, что город может реализовать порядка 10-20% квартир от общего числа, которые планируется построить в рамках реновации. По его словам, в одних домах «излишки» составят 5-10%, в других – 20%, не считая первых этажей.

Таким образом, если говорить о 20% квартир, незанятых переселенцами в ходе программы реновации, получается, что Москва продаст порядка 70 тысяч объектов. Власти города пока не называли диапазон цен реализации. Но эксперты полагают, что если ориентироваться исключительно на качественные характеристики планируемой замены хрущевок, а стандарт предполагает комфорт-класс, то такое жилье можно будет продать по 150 тыс. рублей за кв. м.

Именно такова сегодня средняя стоимость «квадрата» на рынке этого сегмента.

Хотя нельзя исключать, что цена может быть гораздо ниже – 120-130 тыс. рублей за кв. м, рассуждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«Что касается выручки, реализуя остатки, а именно 20% от 16 млн кв.м вновь возведенного жилья, город может заработать около 350 млрд руб.», - подсчитывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Впрочем, это минимальные оценки. Власти не раз говорили об увеличении площади предоставленных взамен старых квартир на 20%. При этом если учитывать, что на месте пятиэтажек должны появиться 14-этажные дома, то площадь по итогам реновации увеличится значительно.

Программа рассчитана до 2032 года и всего планируется возвести около 45 млн. кв. м. За первые 7 лет, после которых город должен начать продажу «излишков», при планируемых объемах ежегодного ввода 3,5 млн кв. м получится в сумме 24,5 млн кв. м.

«Если взять за основу среднюю цену квадратного метра в районах реновации, то за 7 лет город может продать квартир и помещений свободного назначения на сумму от 375 до 735 млрд. руб. в зависимости от объемов образовавшихся «излишков», - полагает партнер Colliers International Владимир Сергунин.

Престижность и уровень цен районов Москвы отличается. К примеру, средние цены в ЗелАО находятся на уровне 92,2 тыс. рублей за кв. м, а в ЗАО – 168,1 тыс. рублей за кв. м. Тем не менее, с учетом инфляции и текущих условий рынка, цены в массовом сегменте через три года могут вырасти до 10-12% от нынешних. «Выручка будет изменяться соответственно», - считает Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Власти и демпинг

Конечно, стоимость жилья в районах, которые затронет реновация, будет зависеть от совокупности экономических факторов, таких как уровень инфляции, спрос и объем предложения на рынке новостроек Москвы, а также от политики властей, которые вправе самостоятельно определять ценообразование.

В целом эксперты столичного рынка жилья считают, что ситуация с динамикой цен в районах реновации будет складываться по-разному. Так, в том случае, если речь идет о высоко конкурентной локации, где возводится много жилых комплексов массового сегмента, например, в районе юга и юго-востока Москвы, то реновация, наоборот, сдержит рост цен на первичном рынке, уверена Литенецкая.

«Это произойдет, во-первых, из-за перехвата клиентуры первичного рынка из числа собственников хрущевок.

Раньше именно они стремились улучшить жилищные условия за счет продажи своих квартир и поиска новостроек поблизости. Теперь они будут ждать квартиры от города», - объясняет эксперт.

Во-вторых, по ее словам, продажи излишков в домах составят конкуренцию проектам частных застройщиков. Учитывая более низкую себестоимость квартир, которые построит город, власти смогут назначить более привлекательную цену по сравнению с другими жилыми комплексами. Держать на балансе эти объекты нет никакого смысла, поэтому город будет от них избавляться, применяя демпинг. В этих условиях едва ли цены на первичном рынке жилья в районах реновации продемонстрируют рост, скорее, наоборот.

Правда, цены на столичном рынке жилья за указанный период в 7-8 лет могут вырасти. «Если за базу взять среднюю цену в основных районах программы реновации - 130 тыс. руб. за кв. м, то за 7 лет цена может вырасти предположительно на 41 тыс. руб./кв. м, а за 8 лет, соответственно – на 48 тыс. руб. при консервативном прогнозе в 4% роста цен в год», - говорит Сергунин.

Беспокойство рынка

Какое бы решение по цене не приняли власти, девелоперам есть, о чем беспокоиться.

«Безусловно, увеличение объема предложения окажет влияние на рынок. Оно будет весьма ощутимым в сегментах массового жилья и на вторичном рынке. Можно предположить, что повышение качества жилого фонда приведет к дальнейшему дисконтированию цен на квартиры прошлого века», - считает Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group.

По его словам, с высокой долей вероятности девелоперам, ориентированным на сегмент массовой недвижимости, придется искать свою нишу в создании конкурентного продукта.

Ранее мэр Москвы Сергей Собянин подписал изменения в закон «О бюджете Москвы», предусматривающие выделение 96,5 миллиардов рублей на старт программы реновации жилого фонда в 2017 году. При этом еще на стадии обсуждения проекта в Госдуме РФ власти Москвы говорили, что на реновацию у города есть деньги в бюджете. На первом этапе город планирует потратить 300 млрд руб.

На этой неделе появился Московский фонд реновации, учредителем которого является столичное правительство. Фонд будет иметь только казначейские счета, сообщается на официальном сайте мэра. Ранее Хуснуллин уже говорил о том, что «это абсолютно бюджетная организация, которая работает для исключительно городских задач, никаких коммерческих функции у фонда нет».