Содержание: Недвижимость в Латвии, доступная для иностранцев Права и обязанности зарубежных собственников недвижимости в Латвии Поиск объектов, каталоги недвижимости Риэлторы и застройщики Латвии Резервация и проверка объекта Заключение договора купли-продажи Оплата сделки с недвижимостью Регистрация нового собственника Дополнительные расходы на сделку Резюме: это надо запомнить Права иностранцев на покупку недвижимости Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Латвии? Граждане России, Украины, Казахстана и других бывшего СССР могут покупать недвижимость в Латвии практически без ограничений. Оформлять сделку можно на физическое или на юридическое лицо. В собственности может находиться любое число объектов жилой и коммерческой недвижимости. Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам? Покупка объектов без земли проходит без ограничений. Для сделки с участком – например, частным домом или землей под строительство – понадобится получить разрешение органа местного самоуправления, который имеет преимущественное право выкупа. Процедура формальная. И если стоимость объекта близка к рыночной, получение такого разрешения займет не более двух недель. Некоторые категории объектов россиянам и другим гражданам (и юрлицам) из СНГ запрещено покупать: сельскохозяйственные и лесные участки; земли на приграничных территориях; земли в природных заповедниках и других охраняемых территорий; земли в дюнной защитной зоне Балтийского моря и Рижского залива (за исключением случаев, когда в городах эти зоны предусмотрены к застройке); земли в защитных зонах публичных водоемов и водотоков, за исключением участков, на которых предусмотрена застройка; земли на территориях месторождений полезных ископаемых государственного значения. Обратите внимание! Приграничными территориями считаются зоны, примыкающие к российской границе на расстояние от 30 до 50 км. Например, сюда относятся города Алуксне, Балви, Виляка и др. Это значит, что приобрести частный дом в этой местности россияне не смогут. Это одна из причин, почему приграничные территории Финляндии пользуются спросом у покупателей заграничных дач, а Латвии – нет. Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Латвии? Владелец любой недвижимости в Латвии получает право оформить многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также въезжать в другие государства Шенгена. С 2010 года в Латвии действуют поправки к закону «Об иммиграции», по которым обладатели недвижимости могут получить вид на жительство при выполнении ряда условий. Главное требование к «золотой визе» – стоимость объекта должна превышать €250 000. Читайте подробнее о ВНЖ за покупку недвижимости в Латвии Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Латвии? Любой собственник в Латвии, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Латвии Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России Поиск недвижимости в Латвии В Латвии почти все свободно говорят по-русски. Это облегчает поиск подходящего объекта. Как искать недвижимость в Латвии? В Латвии – широко распространен русский язык, что облегчает поиск недвижимости на местных сайтах. Многие из них, например, varianti.lv , имеют русскоязычные версии. Большая база объектов недвижимости в Латвии собрана на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Латвии . Обратите внимание на свежий обзор Как искать риэлтора в Латвии? В Латвии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно. Россияне в Латвии – ключевые зарубежные покупатели недвижимости. Поэтому в большинстве местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть офисы в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в Латвии можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке. Смотрите список риэлторов и застройщиков в Латвии Риэлтор, которого нанимает покупатель, представляет его интересы: подбирает объекты, подходящие под требования клиента организует поездку в Латвию на просмотры недвижимости торгуется с продавцом от имени покупателя согласовывает процедуру сделки и даты встреч у нотариуса готовит документы и договоры, подает их в госорганы и банки Обратите внимание! Риэлторская деятельность в Латвии не лицензируется. Ответственность за чистоту сделки перед покупателем несет нотариус, а риэлтор выступает посредником. По сути, агентские услуги может оказывать любой человек. Поэтому выбирая своего риэлтора, ориентируйтесь на репутацию компании и опыт специалиста. Также можно посмотреть списки сертифицированных членов Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью Рядовая сделка с недвижимостью - от выбора объекта до регистрации нового собственника - длится один-три месяца. Этап 1. Резервация и проверка объекта Открываем счет в банке После выбора объекта покупатель открывает расчетный счет в латвийском банке. Этот счет понадобится для перечисления суммы сделки, оплаты государственных налогов и пошли. В будущем через этот счет будут оплачиваться коммунальные услуги. Заключаем договор задатка Договор о задатке в Латвии регламентирован законом. В документе указываются реквизиты продавца и покупателя, паспортные данные недвижимости, цена продажи, условия и способ оплаты. После его подписания недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем. Размер задатка – договорной. Обычно вносят от 3% до 10% от цены объекта. В случае, если покупатель отказывается от сделки по субъективным причинам, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, он обязан возместить задаток в двойном размере. Если покупатель готов сразу выплатить всю сумму, можно не заключать предварительный договор. Проверяем объект недвижимости Перед подписанием договора купли-продажи агент покупателя совместно с нотариусом выясняют: вписано ли имущество в Земельную книгу; законно ли застроен земельный участок; какова цель использования земли; существуют ли ограничения на действия с землей (например, в случае если она находится в защитной зоне); права предыдущего владельца; в случае если земельный участок приватизирован – закончен ли данный процесс; уплачен ли за имущество налог на недвижимость; в случае если имущество заложено – в каком банке, как будет погашен залог; не ведется ли судопроизводство с домом, квартирой, земельным участком, не наложен ли дополнительный запрет в пользу третьих лиц; нет ли долгов по коммунальным услугам. Этап 2. Заключение договора купли-продажи Получаем разрешение на покупку земли Для совершения сделок с землей в Латвии иностранцы должны получать разрешение от органов местного самоуправления. При этом многим квартирам принадлежит часть общедомовой территории. В этом случае также понадобится разрешение. Процедура – формальная, на практике иностранцам не отказывают. Заявление подготовит риэлтор. Ответ придет через 5-20 дней. Подписываем договор купли-продажи Для подписания договора стороны (или их доверенные представители) встречаются у нотариуса в Латвии. Покупателю при себе надо иметь только паспорт. Продавец должен предоставить: паспорт выписка из земельной книги инвентаризационное дело (технический паспорт объекта) если покупка произошла в браке – необходимо присутствие второго супруга или доверенность от него если покупка произошла до брака – оригинал брачного свидетельства квитанция об уплате налога на недвижимость Помимо стандартных пунктов договора, касающихся характеристик недвижимости и ее стоимости, рекомендуется туда включить описание порядка расчетов между сторонами, срок передачи объекта, санкции за задержки, перечень имущества, которое идет в придачу к недвижимости (мебель, ключи и т.п.). Во время этой встречи нотариус также заверяет прошение в Земельную книгу на смену владельца. Этап 3. Оплата сделки Срок, в течение которого покупатель должен перечислить деньги продавцу, оговаривается в договоре, обычно – от недели до месяца. Перевести средства можно двумя способами: на счет продавца или на специальный счет сделки. Рекомендуется второй вариант как более безопасный для обеих сторон. Что такое счет сделки? На основе договора между продавцом, покупателем и банком открывается счет. Когда покупатель переводит на него сумму для сделки, деньги блокируются на определенное время, как правило, на 1-3 месяца. Чтобы получить деньги, продавец должен предоставить в банк свидетельство о праве собственности покупателя на недвижимость. Если этого не происходит в течение согласованного срока, деньги возвращаются покупателю. Помимо стоимости объекта покупатель должен заплатить государственный налог на недвижимость. Без соответствующей квитанции сделка не может быть зарегистрирована. Оплата происходит с личного счета в латвийском банке, реквизиты предоставит нотариус. Этап 4. Регистрация нового собственника Риэлтор подает документы для регистрации права собственности в Земельную книгу: договор купли-продажи, прошение о смене владельца, банковское платежное поручение о перечислении суммы сделки. В Земельной службе надо будет также оплатить налог на недвижимость и канцелярские расходы. Регистрация выполняется в течение 10 дней. Затем выдается документ (удостоверение земельной книги), подтверждающий право собственности. Юрист покупателя передает удостоверение земельной книги в банк, где открыт счет сделки. Банк проверяет документы, «размораживает» счет и перечисляет деньги продавцу. После чего продавец передает недвижимость покупателю, при этом рекомендуется подписать акт приемки-передачи. На этом этапе сделку можно считать завершенной. Вся процедура занимает один-три месяца. Читайте также: Личный опыт покупателей недвижимости в Латвии Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно? Да, можно. Для этого покупатель подписывает нотариальную доверенность на своего представителя, который будет подписывать договор купли-продажи вместо него. Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Латвии В объявлениях о продаже недвижимости стоимость объекта всегда указывается без учета дополнительных расходов. Между тем, покупатель должен еще оплатить налоги, пошлины, гонорары специалистам, которые будут ему помогать. Открытие счета в банке - €100-200 Если у покупателя из России и стран СНГ нет счета в любом европейском банке, то необходимо его открыть. Стоимость открытия счета – от €100 до €200. Налог на покупку недвижимости: 2% Все покупатели недвижимости в Латвии, в том числе иностранные, перед регистрацией сделки должны оплатить государственную пошлину – 2% от цены объекта. Налог начисляется от большей суммы – кадастровой стоимости или цены, указанной в договоре купли-продажи, – но не может превышать €42 686. Услуги риэлтора: 0-5% от цены объекта В Латвии размер вознаграждения агента не закреплен законом. Также нет правила, запрещающего брать плату с обеих сторон сделки, главное, чтобы и продавец, и покупатель были согласны. Стандартно ставка составляет 3-5% от стоимости недвижимости, в дорогих объектах – 1-2%. На первичном рынке в большинстве случаев агентства работают на комиссии от застройщика и не берут плату с покупателя. На «вторичке» продавец обычно нанимает агента, который выставляет недвижимость на продажу по цене, уже включающей его гонорар. Таким образом, за услуги агента платит покупатель. Если в сделке участвуют два маклера, то каждая сторона платит вознаграждение своему агенту согласно подписанному договору на оказание услуг. Услуги нотариуса: €200-400 Гонорар нотариуса зависит от сложности сделки. Стандартные услуги – договор купли-продажи, заверение подписей, выписки из государственных регистров – обойдутся примерно в €200-400. Услуги переводчика: €0 В Латвии очень многие риэлторы и нотариусы прекрасно говорят на русском языке, на нем же ведется и обсуждение сделки во время подписания договора. Поэтому большинство покупателей из России и СНГ переводчика не нанимают. Переводчик может потребоваться, если какие-то документы составлены на редком для Латвии языке, т.е. не латышском, английском или русском. Государственные сборы при регистрации: €22 В Латвии установлена фиксированная ставка за внесение записей в Земельную книгу – €22. Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в Латвии Новая квартира бизнес-класса в центральном районе Риги, площадью 100 кв. м. Цена объекта - €250 000 Открытие счета в банке - €200 Налог на покупку недвижимости - €5000 Комиссия риэлтора - €0 Гонорар нотариуса - €200 Регистрация собственности - €22 Услуги переводчика - €0 Итого: стоимость объекта с учетом дополнительных расходов: €255 422. Резюме: это надо запомнить Серьезных ограничений на покупку недвижимости в Латвии для россиян и граждан стран СНГ нет. Для большинства сделок надо получить разрешение от местных властей, которые имеют преимущественное право выкупа земельных участков. Но процедура эта формальная, занимает 5-20 дней. Покупка недвижимости стоимостью от €250 000 позволяет получить ВНЖ инвестору, супругу(е) и несовершеннолетним детям. Сравните условия латвийской золотой визы с другими здесь Ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может. Дополнительные расходы в Латвии ниже, чем в большинстве стран Европы. Даже в случае найма собственного юриста за дополнительную комиссию, траты составят не более 5-6% от цены объекта. Стандартная процедура покупки занимает один-три месяца. В случае получения ипотечного кредита, сроки могут увеличиться. Текст подготовила Анастасия Фалей
