Подешевевшая ипотека спровоцировала рост цен на квартиры в Новой Москве
Спрос на первичном рынке Троицкого и Новомосковского округов в первом квартале увеличился в полтора раза. Квартиры уже подорожали на 5%, и до конца могут еще дополнительно вырасти в цене.
Квартиры в новостройках в Новой Москве по итогам первого квартала подорожали на 4,8%, а объем предложения сократился на 13,2%, подсчитали специалисты "Метриум".
По данным компании, по итогам первого квартала в Новой Москве продажи велись в 36 проектах, это 9,7 тыс новых квартир. Что касается структуры предложения, то его львиная доля пришлась на Новомосковский округ (НАО) – 98%, и лишь 2% - на Троицкий (ТАО).
Рынок новостроек присоединенных территорий с начала года пополнил только один новый комплекс - ЖК "Румянцево-Парк", который вышел в непривычном для Новой Москвы сегменте – бизнес-классе (98% проектов в ТиНАО приходится на массовый сегмент).
Ранее в БЕСТ-Новострой сообщали, что объем экспозиции на рынке новостроек Новой Москвы к концу марта этого года побил рекорды. На продажу вышло более трех тысяч квартир, что на 89% больше, чем в каждом из двух предыдущих кварталов
"Несмотря на выход существенного объема нового предложения, суммарное число экспонируемых квартир на локальном рынке впервые за последний год снизилось до уровня ниже 10 тысяч лотов (минус 13,2%)", - говорится в исследовании.
По словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрия Цветова, в первом квартале этого года предложение в Новой Москве сократилось на 15%. В целом подобное уменьшение предложения характерно для начала года, и уже во втором квартале мы увидим рост, говорит эксперт.
В среднесрочной перспективе количество новых объектов сохранится на уровне 4-5 объектов в год, что позволит поддержать текущий объем предложения, считает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Сокращению предложения способствовал растущий спрос, который в свою очередь сказалось на уровне цен. В среднем стоимость "квадрата" в новостройках в Новой Москве выросла на 4,8% до 104,2 тыс рублей – 105,2 тыс рублей в НАО и почти на 40% меньше в ТАО – 65,3 тыс рублей. Средняя стоимость квартиры в Новой Москве выросла на 4,3% до 5,3 млн рублей.
Удорожанию квадратных метров в новостройках Новой Москвы способствовал, как уже сказано выше, спрос, который увеличился в полтора раза.
"В первом квартале 2018 года на рынке Новой Москвы было зарегистрировано 5789 ДДУ на общую площадь 275,4 тыс кв м, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Тогда было подписано 3883 ДДУ на общую площадь 186,3 тыс кв м", - говорит управляющий партнер компании "Метриум"
Рост сделок в Новой Москве отмечают также аналитики "БЕСТ-Новострой". В прошлом году число сделок на присоединенных территориях выросло на 89%, а площадь увеличилась сразу на 102%, говорит председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.
Так, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, в прошлом году в Новой Москве было распродано более 17 тыс. лотов общей площадью свыше 808 тыс. кв. метров.
Сами девелоперы тоже наблюдали рост спроса. "По итогам 2017 года объем продаж в денежном выражении вырос на 57% относительно уровня 2016 года, а показатели первого квартала 2018 года превысили показатели аналогичного периода 2017 года на 85%", - рассказывает директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101".
Драйвером развития рынка эксперты называют дешевеющую ипотеку. Если количество сделок в первом квартале выросло в полтора раза, то число выданных ипотек увеличилось в 2,2 раза, отмечает Мария Литинецкая.
Доля покупок квартир с привлечением ипотечного кредита в проектах ГК "А101" за первые три месяца 2018 года составила 65%.
Также на покупательскую активность повлияли анонсированные в прошлом году планы властей о строительстве метро в Новой Москве. В пользу Новой Москвы говорит и возможность получить столичную прописку, добавляет Ирина Доброхотова.
Не последнюю роль играет и бюджет покупки, который гораздо ниже, чем в старых границах Москвы, говорят эксперты.
При этом, несмотря на рекордный спрос, покупательская активность распределена неравномерно, отмечает Мария Литинецкая. На восемь новостроек приходится 69% спроса, треть всех сделок делят между собой 28 комплексов. "Поэтому задел для роста стоимости имеют меньшинство новостроек, где цены, конечно, буду повышаться как минимум по мере роста стадии строительной готовности", - говорит она.
С другой стороны, в Новой Москве преобладают масштабные новостройки комплексного освоения территории, в которых планируется выход новых корпусов. Они в свою очередь нивелируют рост стоимости квадратного метра.
"Учитывая противодействующие факторы, полагаю, цены будут стагнировать, но при этом в отдельных самых успешных проектах стоимость покажет положительную динамику", - считает управляющий партнер компании "Метриум".
Говорить о каких-то ценовых рекордах или ажиотажном спроса, по ее словам, не приходится - рынок сегодня только возвращается к докризисным показателям.
По прогнозам "Метриум", средняя стоимость "квадрата" на первичном рынке Новой Москвы до конца года сохранится на уровне 104-105 тыс. рублей, что сопоставимо с сегодняшними значениями.
При этом о повышение цен с 25 апреля уже объявили в ГК "А101". В зависимости от объекта и характеристик квартир рост составит от 1% до 5%, говорит Дмитрий Цветов.
Ирина Доброхотова не исключает, что к концу года новостройки в Новой Москве могут подорожать до 7%. "Сейчас рост цен происходит даже на фоне роста экспозиции, поэтому можно предполагать, что эта тенденция будет укрепляться, и до конца года мы также можем увидеть рост средней цены в комфорт- и бизнес-классе – в пределах 3-7%", - говорит она.
По мнению Дмитрия Цветова, для оценки дальнейших перспектив рынка Новой Москвы нужно учитывать макроэкономические факторы. Если ЦБ продолжит снижать ставки (а для этого инфляция должна оставаться на низком уровне), и ипотечные ставки к концу 2018 гола достигнут 8%, а к концу 2019 – 7%, то это в сочетании с программа от застройщика может увеличить долю сделок с ипотекой до 75% от общего спроса.
Серьезных ценовых колебаний до вступления в силу поправок в ФЗ-214 и перехода на проектное финансирование строительства мы не прогнозируем, говорит эксперт. Но после цены начнут расти, так как с рынка уйдут самые доступные предложения – в домах на стадии котлована.
"Это приведет к сокращению предложения в целом и росту цен до 25% в период со второй половины 2019 года и до конца трехлетнего переходного периода", - говорит Дмитрий Цветов.
Вместе с тем, при условии дальнейшего снижения ипотечных ставок рост цен в значительной степени будет компенсирован снижением или как минимум сохранением на прежнем уровне размера ипотечного платежа. В этом случае возможный рост цен слабо скажется на доступности жилья, говорит он.