Александр Меламуд, ЖК "Мечта": в тренде мультиформатные поселки
Рынок подмосковного жилья продолжает уверенное падение, однако девелоперы продолжают строить. С кем приходится конкурировать областным застройщикам, как меняются предпочтения покупателей и что ожидает рынок в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Об этом "Вести. Недвижимость" рассказал учредитель группы компаний ООО "Мега-Мечта", застройщика мультиформатного проекта ЖК "Мечта" Александр Меламуд. — Что в настоящее время происходит на рынке загородной недвижимости? — Рынок загородной недвижимости делится на несколько сегментов: сегмент многоэтажного строительства в городах и сегмент малоэтажного строительства вне городов. Рынок малоэтажного строительства находится в серьезном падении и стагнации. Потому что сегодня малоэтажному подмосковному рынку конкуренцию составляет Новая Москва и областные города. Сегодня себестоимость строительства на подмосковном рынке возросла в 2 раза, таунхаус продается за 6 млн. руб., а квартира с чистовой отделкой в Новой Москве продается за 2 млн. руб. Региональному покупателю важна шаговая доступность до метро, московская прописка, московское здравоохранение, московская работа и т.д. Поэтому сегмент малоэтажного жилищного строительства Московской области в состоянии полного замирания. Покупателей немного и то особые, которым важен чистый воздух. В основном покупатель выбирает жилье там, где удобнее добираться до работы, потому что это заработок. В Московской области красота и свободы, площадки и скверы, но проигрывает транспортная доступность. — Насколько рынок "просел", если сравнивать с докризисными годами? Или, наоборот, сейчас наметился какой-то рост? — За последние годы объемы упали в 2 раза. — Какие направления пользуются у покупателей наибольшей популярностью, а где продать дом довольно сложно? — Традиционно пользуются спросом западное и северное направления, хотя сейчас уже и в южном направлении есть очень хорошие жилые комплексы. Но они все равно уступают Рублевскому, Минскому, Ленинградскому и Дмитровскому шоссе. Эти направления славятся рельефами, горами, лыжными трассами, густыми хвойными лесами. — Кто одерживает верх в конкуренции первичного и вторичного загородного рынков? — Первичный загородный рынок обыгрывает вторичный, так как ипотечная программа является мощнейшим драйвером покупки. Ипотека и все государственные программы поддерживают девелопмент. Вторичное жилье продается практически без ипотеки, и человеку нет смысла покупать жилье на вторичном рынке, когда на рынке очень много современных жилых комплексов с хорошими планировками, дворами, сетями. Вторичное жилье радикально проигрывает: старые сети, старые дома и определенные риски оформления сделки останавливают покупателей. — Какие сегменты загородного рынка – дорогие или дешевые – сейчас продаются лучше? — В дорогом сегменте сделки единичны. Новый комплекс элитного класса требует колоссальных инвестиций, значит должна быть хорошая доходность, что по сегодняшнему рынку невозможно, потому что богатых людей не так много. Поэтому бизнес-класс и стандарт-класс в продажах приоритетней, чем элитный – здесь достаточно покупателей с хорошими возможностями, и покупки все равно будут. — За последние полтора-два года возникли какие-то новые тенденции на загородном рынке недвижимости? — Мультиформатный поселок – тренд на рынке, который мы открыли в ЖК "Мечта" еще 10 лет назад. Есть маленькие таунхаусы 80 кв. метров, а есть таунхаусы 160 кв. метров. Есть дома с землей, дома на 4 или 5 семей, есть коттеджи от 80-180 кв. метров. И все эти разные форматы строятся на одной территории. Поэтому, говоря о современных трендах, можно сказать, что это мультиформатные поселки. Такое направление показало свою жизнеспособность, и мы видим интерес других девелоперов к такому строительству. Сейчас на рынке загородной недвижимости Подмосковья уже есть аналогичные проекты, мы прогнозируем развитие такого формата. — Можете дать свой прогноз по развитию ситуации на загородном рынке в ближайшие полгода? — В следующие полгода будет происходить замедление и даже падение загородного рынка. Если смотреть горизонт планирования на 2 года, то может быть рассвет. Потому что во всем мире зажиточные активные люди живут в пригородах. И все, кто приезжают в Москву из регионов, через 2-3 года, скорее всего, предпочтут загородное жилье. Просто сегодня загородный рынок очень дорогой, потому что все областные сети и инфраструктура на плечах застройщика. Но в городах становится невозможно жить: грязный воздух, грязная вода, агрессия, заторы на дорогах. С другой стороны, улучшается транспортная доступность пригородов: появляются платные дороги, скоростные поезда. В этом году в Подмосковье приходит легкое метро. И если человек может доехать из комфортного, чистого и зеленого поселка до работы в центре Москвы за час или менее – как Вы думаете, что он предпочтет? Поэтому сейчас, в разгар или под самое окончание кризиса, мы выбираем агрессивную стратегию: строить, больше и лучше, только качественные дома с инфраструктурой и максимальным комфортом. Ситуация изменится в общемировых трендах, правда, к сожалению, не в ближайшие полгода.
