BFM.RU 20 февраля 2018

«Абсолютно абсурдно». Юристы и дольщики отреагировали на обвинения в потребительском терроризме

Фото: BFM.RU
Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) просит запретить на законодательном уровне «потребительский терроризм» в долевом строительстве. С таким письмом объединение обратилось к министру строительства Михаилу Меню и председателю профильного комитета Госдумы Николаю Николаеву.
Застройщики просят ввести запрет на возможность уступки прав требований неустойки отдельно от основного обязательства, когда дольщики оставляют обязательство получить квартиру за собой, а право на требования неустойки передают специализированной юридической компании или индивидуальному предпринимателю.
После публикации статьи о предложении застройщиков в редакцию BFM.ru стали поступать отклики оппонентов НОЗА, которые могут помочь взглянуть на сложившуюся ситуацию с другой стороны. Свою точку зрения защищает генеральный директор ООО «ЦН ПРОФИ» Артем Плужников:
«В настоящий момент схема взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд — наиболее эффективный и действенный рычаг давления на недобросовестного застройщика. Например, стройка в городе Климовске ЖК «Эстет» стояла два года без движения до тех пор, пока мы не выиграли первые дела в арбитражном суде. У застройщика сразу и деньги нашлись на строительство, и работа пошла в два раза быстрее, чем раньше. Конечно, дело не только в нас. Катализатором этого также является 266-й федеральный закон. Он вносит изменения в закон о банкротстве, предусматривающие субсидиарную имущественную ответственность владельцев компаний по долгам их компаний».
Что касается схемы взыскания неустойки через арбитражный суд, при обращении самого дольщика в суд общей юрисдикции с исковым заявлением о взыскании неустойки и штрафа за просрочку передачи квартиры суд, как правило, срезает ее в пять-шесть, а иногда в десять раз и более, продолжает автор письма.
«В итоге, когда сто дольщиков идут в суд общей юрисдикции за взысканием неустойки и штрафа, суд присуждает в общей сложности на эти сто человек 10-15 млн рублей (это примерно три-четыре квартиры) в зависимости от стоимости квартир в том или ином городе и периода просрочки по договору долевого участия. Согласитесь, это копеечные потери для застройщика, поэтому он не боится, тем более что из этих ста человек деньги реально получат только 20-30 человек. В случае схемы с арбитражным судом, застройщик рискует потерять такую же сумму, только уже при обращении в юридическую компанию 20-30 человек. А если их будет столько же, сколько и в первом случае? Страшно? Уже гораздо страшнее. Поэтому и стройка начинает продвигаться в два раза быстрее».
Артем Плужников задается вопросом: почему же при обращении в арбитражный суд сумма получается больше, чем при обращении в суд общей юрисдикции самим дольщиком? «Похоже на то, что в арбитражных судах закон знают лучше и строго руководствуются им, а вот в судах общей юрисдикции у судей всегда находится исключительный случай и внутреннее убеждение, чтобы эту неустойку снизить», — предполагает он и объясняет мотивы судей арбитражных судов:
«В арбитражных судах рассматриваются корпоративные споры между юридическими лицами, и там судьи, в отличие от судей в судах общей юрисдикции, имеют некоторое представление о схемах вывода денежных средств из оборота компаний. Арбитражные судьи прекрасно понимают, как деньги дольщиков могут потенциально утекать в карманы владельцев строительных компаний, вследствие чего они руководствуются постановлением Пленума Верховного суда № 7 при вынесении решений».
Автор отмечает: основание для отказа в применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ и снижения неустойки в арбитражном суде — как раз-таки отсутствие доказательств у застройщика, которые могли бы служить основанием для ее снижения.
«Если по-простому, ни один застройщик не может доказать, что денег у него нет на достройку дома по законным основаниям и не по его вине. А уступка права требования неустойки от участника долевого строительства к юридической компании в данном случае не играет никакой роли. В судах общей юрисдикции, к сожалению, сложилась такая практика, что для снижения неустойки судом застройщику достаточно просто об этом попросить суд в своем ходатайстве, и суд снизит ему неустойку даже без представления каких-либо доказательств. Это как минимум несправедливо».
Юрист делает вывод, что внесение правок в законопроект в части запрета на уступку неустойки отдельно от основного требования абсолютно абсурдно: гораздо логичнее было бы привести судебную практику судов общей юрисдикции и арбитражных судов к единообразию.
С криком души в редакцию обратилась Дойна Лисый — дольщик ООО «Премьер-Инвест» (ЖК «Эстет»), которая непосредственно столкнулась с трудностями при получении квартиры:
«Во-первых, названная сумма долгов в размере 300 млрд рублей — это все-таки в совокупности, а не долг одного застройщика, из-за которого он сразу банкротится. Например, люди берут кредиты у банков и в итоге опаздывают с выплатой, и им начисляются пени. Может, мы еще возьмем и посчитаем общую сумму таких пеней? Получится тоже устрашающая сумма, не правда ли? Даже считать страшно. И право требовать эти пени банк зачастую передает коллекторским организациям. Так давайте в таком случае запретим банкам продавать свои права требования пеней! Ведь люди, пытаясь расплатиться с банками, практически лишаются жилья и, в свою очередь, банкротятся, потому что банкротство как раз всех спасает от оплаты долгов. А ведь людей никто не заставлял брать кредиты».
Дольщики должны быть застрахованы — пени за просрочку это и есть их страховка, уверена автор письма. «Чем дольщики хуже банков? Дольщики тоже имеют право продавать свои права требования пеней», — пишет она.
«Застройщиков никто не заставлял указывать нереальные сроки окончания строительства в договорах долевого участия. Ну почему так сложно указать реальные сроки с запасом и объяснить дольщикам, что сроки указаны с запасом, что таким образом застройщики считают риски, потому что обязаны их считать? Дольщики имеют полное право знать, на какой срок они замораживают свои деньги. А застройщик лишает дольщика этого права и водит всех за нос, заманивая краткими сроками, чуть ли не с китайской скоростью. А как только деньги внесены и ДДУ подписан, начинаются дополнительные соглашения, без конца и края удлиняющие сроки строительства. Это подло.
Получается, что застройщики забывают про равенство перед законом. Когда речь идет о взаимодействии юридических лиц, физических лиц, то законодательное пространство должно быть для всех справедливым и не занимать чью-то сторону, как бы застройщикам не хотелось обратного. Банки имеют право продавать права требования пеней с людей, так же как и дольщики имеют право продавать свои права требования пеней с застройщика. Все честно.
Если у застройщиков нет денег, что возвращать долги, никто не мешает им отдавать долги квартирами, кладовками, машино-местами, ремонтами и так далее. Необязательно банкротиться. А банкротятся они из-за другого — из-за жадности и хитрости. Они переводят квартиры на аффилированные лица и переводят на них постепенно все активы, и когда уже терять нечего — банкротятся, при этом всегда ища виноватых, чтобы прикрыть свои махинации. Застройщики банкротятся, так же как банкротятся люди, которые не хотят платить пени банкам, и поэтому переоформляют все свое имущество на родственников и друзей, а застройщики — на аффилированных лиц».
Пострадавшая дольщица, наоборот, выражает благодарность юридическим организациям, которые выступают как дамоклов меч над застройщиками. «Строительство ЖК „Эстет“ ускорилось после получения таких серьезных исков через арбитражный суд, застройщикам стало реально страшно, потому что до застройщиков дошло, что их махинации можно обойти», — объясняет она.
«Я поняла, что застройщикам не страшно было вступать в сделки с дольщиками и указывать нереальные сроки, ведь все равно судьи общей юрисдикции все исковые требования режут донельзя — вот застройщики и не исправляются. Если бы застройщики точно знали, что за вранье в отношении сроков их ждут штрафы, которые они сто процентов должны будут заплатить, они бы вели себя намного аккуратнее и не вводили бы в заблуждение дольщиков, то есть застройщики либо изначально указывали бы реальные сроки, либо платили бы пени по доброй воле».
Ранее после публикации обращения НОЗА руководитель объединения Кирилл Холопик заявил, что речь не идет о защите застройщиков от дольщиков. Последние имеют законное право на неустойку, на которую могут рассчитывать, обратившись с претензией непосредственно к застройщику, а не продавая его профессиональным юристам.
Комментарии
Читайте также
Принят закон об усилении контроля в долевом строительстве
Москвичи утратили осмотрительность при оформлении ипотеки
В Москве грядет большая распродажа квартир
Банки подготовились к отмене долевого строительства