Риск геттоизации: мигранты покупают дешевое жилье на востоке и окраинах Москвы
В прошлом году в Россию въехало 220 тыс. мигрантов. Хотя это на 43 тыс. человек меньше уровня 2016 г., трудовой рынок России по-прежнему привлекает граждан ближнего зарубежья, главным образом выходцев из Украины, Белоруссии, Узбекистана, Таджикистана, Кыргызстана. Большинство из них ищет работу в Москве. При этом, часть из них уже настолько обжилась в столице, что считает ее своим домом и рассматривает покупку квартиры. Главным образом речь идет о жилье на вторичном рынке и в районах, где цены за квадратные метры на минимуме. МИГРАНТЫ СКУПАЮТ ЖИЛЬЕ У РЫНКОВ Согласно данным ИНКОМ-Недвижимость, наиболее бюджетные предложения на вторичном рынке старой Москвы сосредоточены в Западном и Восточном Бирюлеве – 118,8 и 124 тыс. рублей за кв. м. "Однушку" в 30 кв. м. здесь можно купить за 3,6 млн. рублей. Дешевые варианты преобладают также в Вешняки, Дмитровском и Ярославском районах. Стоимость кв. м. на "вторичке" здесь варьируется от 133,6 тыс. рублей до 137,9 тыс. рублей. За пределами МКАД – самым бюджетным районом для покупки квартиры на "вторичке" – является Внуково, где "квадрат" обойдется в 101,2 тыс. рублей. В пятерку недорогих районов также вошли Некрасовка, Ново-Переделкино, Южное Бутово и Солнцево. Как правило, это морально и физически устаревшие пятиэтажки и девятиэтажки, в целом мало востребованные у покупателей "вторички". Сами продавцы дешевой недвижимости в этих районах конкурируют между собой сильнее, чем в других районах. Порядка 96% сделок проходит с дисконтом, в среднем на "вторичке" этот показатель равен 84%, средний размер скидки 10% против 8,3% в целом по сегменту. Покупатели недвижимости в недорогих районах являются локалы - люди, которые живут в этих районах, либо те, кому не хватило средств на покупку квартиры в более дорогих районах Москвы и большей площадью. "Кроме того, в некоторых из этих локаций все чаще приобретают квартиры приезжие из бывших союзных республик, перебирающиеся в Москву на заработки. В массе своей это люди, занимающиеся низкооплачиваемой работой, им сложно получить в банке кредит на покупку жилплощади, поэтому их интерес сосредоточен в основном в сегменте наиболее дешевого жилья", - говорит директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома. По оценкам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, доля покупателей-мигрантов от общего объема спроса на московском вторичном рынке жилья составляет, как и год назад, около 5%. Оценить спрос на московские квартиры со стороны мигрантов проблематично, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По приблизительным оценкам, на долю граждан из других государств приходится порядка 2-3% сделок. Если рассматривать выписки из ЕГРП/ЕГРН, можно определить соотношение между покупателями с преимущественно славянскими и неславянскими именами. На долю последних приходится порядка 9,5% от всех сделок в Московском регионе (в Москве в старых границах - 9,7%, в Новой Москве -11,3%), в Московской области - 10,1%. При этом, в некоторых объектах этот показатель может превышать 20%, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН. К примеру, в жилом комплексе "ВЛюблино" на юго-востоке Москвы, рядом с крупнейшим вещевым рынком столицы "Москва", на эти сделки приходится 22%. В ЖК "Белая Дача" - ближайшая новостройка к другому мега-рынку "Садовод" - 26%. В целом в Московском регионе нет ни одного ЖК, где доля покупателей с именами из этой группы превышала бы 35%, говорит он. Доля покупателей-мигрантов сегодня на столичном рынке в старых границах не более 1%, и это в основном состоятельные люди среднего возраста, как правило, со стабильным доходом, рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Из них большая часть приходится на жителей Белоруссии и Украины – порядка 67%, остальные сравнительно равномерно распределены между жителями стран СНГ и стран-участниц СССР. "Те мигранты, которые в основном работают в сфере обслуживания выбирают Новую Москву, так как цены в этой локации дешевле, но московская прописка также включена. И если основная доля квартир эконом-класса в "старой" Москве стоит от 4,5 млн. рублей, то стоимость квартир в Новой Москве начинается от 3,5 млн. рублей", - говорит Юлия Дымова. Не каждый человек может позволить себе купить квартиру даже за 3,5 млн. рублей или взять ответственность за ипотеку, отмечает эксперт. МИГРАНТЫ РАЗОЧАРОВЫВАЮТСЯ В РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ТРУДА По информации столичных властей, в среднем зарплата мигрантов составляет порядка 35-40 тыс. рублей в месяц, а цена месячного патента на работу – 4,5 тыс. рублей. Также стоит отметить, что доходы мигрантов за последние время не выросли и предпосылок для их роста нет. "По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения России падают, социальная группа трудовых мигрантов не являются исключением. Есть оценки, по которым Россия становится все менее привлекательной с точки зрения заработка для жителей стран СНГ. Предпосылок для увеличения доходов мигрантов нет", - говорит генеральный директор аналитического центра НАФИ Гузелия Имаева. Так, по данным Центра стратегических исследований, привлекательность российского рынка труда для мигрантов из стран СНГ будет сокращаться, а вместе с тем будет уменьшаться число трудовых мигрантов. Главная причина – экономические условия. Существенное сокращение может произойти уже в 2020 году. Однако "мигрант мигранту рознь", отмечает Гузелия Имаева. Есть те, кто приезжают на заработки и исключены из финансового потребления. Есть мигранты, хотят ассимилироваться в России и остаться жить. А значит рано или поздно встанет квартирный вопрос. Взять ипотеку мигрантам непросто. По данным НАФИ, ипотека есть у 1% мигрантов. Главным образом, речь идет о высококвалифицированных специалистах из Белоруссии. Что касается покупки жилья в складчину на несколько семей мигрантов, то доля таких сделок невелика. "Те, кто готов жить в таких стесненных условиях, будут по-прежнему снимать жилье или селиться в общежитиях. И отправлять заработанные деньги домой", - говорит генеральный директор аналитического центра НАФИ. ГЕТТО - БЫТЬ ИЛИ НЕ БЫТЬ? По мнению аналитиков "ИНКОМ-Недвижимость", у некоторых бюджетных районов Москвы, которые характеризуются неблагоприятной экологической обстановкой из-за наличия промзон, есть риск со временем перейти в разряд гетто, где значительная часть населения будет состоять из мигрантов. "Велик риск того, что Москва в перспективе разделится на престижные, малопрестижные и непрестижные районы, тяготеющие к геттоизации локации", - допускает Сергей Шлома. Исторически массовое расселение мигрантов началось с юго-востока Москвы, затем этот процесс постепенно распространялся как на юг, так и на восток и северо-восток. К наиболее расположенным к геттоизации районам аналитики ИНКОМ-Недвижимость относят район Карачарово, районы Текстильщики, Люблино, Капотню, часть района Марьино (так называемое Старое Марьино) в ЮВАО, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное в ЮАО, Метрогородок и Гольяново в ВАО, а также некоторые отдельные локации с дешевым жильем на севере столицы — Коровинское шоссе и прилегающую к нему Ангарскую улицу. Аналитики объясняют формирование таких районов влиянием нескольких факторов – наличие рядом места работы мигрантов, особенно рядом с рынками, а также локации, где уже сформировано некое землячество, в том числе, благодаря низкой стоимости жилья. Кроме этого, на процесс геттоизации может повлиять нежелание самих москвичей покупать квартиры в таких районах. В Московском регионе нет геттоизации в классическом определении этого термина, существующие спальные районы слишком неоднородны и по этно-социальному составу, и по доходам населения, отмечает Алексей Попов. Также как и нет механизмов, которые вытесняли бы бедное население из дорогих районов на окраины, например, высокие налоги. По его мнению, различия между секторами и районами Москвы в последние годы снижаются, это связано с равномерным строительством на всей территории города. Новостроек комфорт-класса в менее престижной восточной половине города (за счет проектов на месте промзон) сейчас строится и продается даже несколько больше, чем на западе. "Развитие транспортной инфраструктуры (МЦК, новые линии метро, хордовые автомагистрали) выравнивает диспропорции в качестве транспортной доступности (раньше восток Москвы по этому параметру серьезно проигрывал). Реализация программы реновации - еще один фактор, способствующий сокращению различий", - считает он. Гетто, по своему определению, это локальное скопление людей, которые отрезаны от города, с безработицей и очень скудной инфраструктурой внутри и другими негативными факторами существования, отмечает Юлия Дымова. "Жилье в столице не раздается бесплатно даже москвичам, да и система работы с населением ведется по-иному, нежели в других государствах. Поэтому у нас в принципе не может быть предпосылок к появлению гетто", - заключает она.
