Ещё

Уход в народ: почему россиян ждет жизнь в деревнях 

Фото: АЛЕКСЕЙ ЛИПНИЦКИЙ / REUTERS
Урбанисты и футурологи называют малоэтажную застройку — дома высотой три-восемь этажей — «фундаментом города будущего и жилья для людей». Дома низкой этажности уже сейчас становятся основными полигонами для инноваций — например, в них удобнее всего доставлять товары дронами.
По данным Urban Group, доля покупателей, которые хотят жить в комплексах малой и средней этажности, в массовом сегменте растет — в 2017 году с 45 процентов она увеличилась до 67. Предложение в сегменте мало— и среднеэтажного жилья, разумеется, не покрывает существующий спрос: доля малоэтажных домов в Москве не превышает 6 процентов от общего объема предложения, подсчитали аналитики.

Американская мечта

Кризис, который пережили многие европейские страны после Второй мировой войны, а также ставка на городское планирование «нового времени» привели к появлению в Швеции, Финляндии и Голландии прекрасных малоэтажных кварталов, напоминают в архитектурном бюро Panacom.
Тогда же была представлена концепция mixed (смешанной) застройки — смешение зданий различной высотности и типологии: на территории есть башня-доминанта с дешевым, часто социальным жильем, рядом — 5-8-этажные дома с лучшими характеристиками. Вокруг также есть 2-5-этажные дома типа таунхаусов, коттеджная застройка, блокированные здания. Микст-концепция с честью выдержала испытание временем: даже спустя 60-70 лет это самые востребованные кварталы.
JASPER JUINEN / REUTERS
«Конечно, концепция малоэтажной страны хорошо реализована в Соединенных Штатах, — делится Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Но если в 1960-х работающий американец мог себе позволить иметь дом размером 120-150 квадратных метров и при этом выплачивать ипотеку и содержать неработающую жену и двоих детей, то сегодня живут в собственном доме только семьи, где есть два работающих члена семьи и только один ребенок. Покупательская способность серьезно упала, однако люди уже привыкли к определенному уровню комфорта, и компромиссным вариантом стало строительство малоэтажного многоквартирного жилья или таунхаусов».
Если в США и Европе к малоэтажным городским домам переходили от коттеджного строительства, то в России традиционно пошли своим, особым путем: к концу XXI века любое городское жилье этажностью выше пяти (а другого в центре Москвы и Петербурга к тому времени уже не осталось) перестало пользоваться спросом, и в моду вошли загородные дома. «Но расхожее мнение о том, что только высотками можно решить вопрос обеспеченности жильем, ошибочно, — убежден Михаил Голубев, девелопер и инвестор проекта „Прибрежный квартал“. — В 2014 году мы представили для правительства Санкт-Петербурга исследование "Абстрактный квартал", которое наглядно показало, что согласно действующим нормам можно строить дома средней этажности 5-8 этажей вместо 25, не увеличивая размер участка, при этом сохраняя ту же плотность — 450 человек на гектар. В том варианте, который мы предложили, среднеэтажная застройка предлагает расположение паркингов прямо под домами, приватные дворы и как результат более близкие отношения с соседями (дом на 50 квартир, а не на тысячу), а также наличие возможностей для развития конкуренции за счет межевания, что может изменить ситуацию с монополией крупных компаний на застройку города».
Мировые исследования показывают, что для комфортной застройки максимальная плотность населения — 450 человек на гектар. Именно этого показателя авторы придерживались в исследовании. Но что касается новых районов того же Санкт-Петербурга на границе с областью, фактически допустимая норма там превышается почти в два раза. По словам аналитиков, это приводит к проблемам, связанным с отсутствием соответствующей транспортной и социальной инфраструктуры. «Ну а вопрос о содержании зданий еще впереди, об этом пока вообще никто не думает», — вздыхает Михаил Голубев.

Все выше и выше

Сегодня средняя этажность новостройки в Москве равна 17 этажам, что на несколько этажей выше, чем в 2016 году. Высотное строительство в столице по-прежнему актуально, и предпосылок к изменению этой тенденции пока не предвидится, отмечает Анастасия Малкова, коммерческий директор группы компаний Stone Hedge. Непопулярность малоэтажного строительства в черте города традиционно связана с низкой рентабельностью таких проектов для застройщиков.
«Если мы говорим о московском проекте высотой от 3 до 7 этажей, то плотность застройки для него равна примерно 5-7 тысячам квадратных метров на гектар, в то время как все девелоперы сегодня реализуют проекты с плотностью 25 тысяч "квадратов" на гектар, — поясняет Анастасия Малкова. — Строительство малоэтажного жилья может быть оправдано, только если это проект класса премиум или de luxe, где на стоимость квадратного метра накладываются дороговизна строительных материалов, премиальный сервис и другие характеристики».
Если население концентрируется в отдельных мегаполисах, то плотность застройки (то есть этажность) неизбежно будет возрастать, хотя слишком многое по-прежнему определяется градостроительной моделью, которую выбирают власти, соглашается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. К примеру, в Москве с населением порядка 13 миллионов человек на один гектар приходится около 9 тысяч квадратных метров жилья, тогда как в Токио, где проживают 9 миллионов, плотность застройки достигает 17 тысяч «квадратов» на гектар.
«Во многом относительная малоэтажность Москвы — это наследие советской модели градостроения, когда ставка делалась преимущественно на мало— и среднеэтажные дома (хотя со временем этот подход также дрейфовал к большей этажности), — продолжает Литинецкая. — Поэтому, несмотря на общую тенденцию к урбанизации, росту стоимости земли и жилья, градостроительный подход может быть разным. В наиболее комфортных странах Европы с высоким уровнем жизни мы увидим преобладание малоэтажного строительства (Хельсинки, Стокгольм, Осло, Копенгаген, Гамбург), хотя есть и исключения, которые касаются в основном крупных столиц и центров экономической активности (Лондон, Париж, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен)».
Комфортная этажность не существует вне контекста, а зависит от морфологии городского ландшафта: у Центрального парка в Нью-Йорке — это 25-й или 45-й этаж с видом на этот парк, а на 3-м этаже того же дома в окружении насыщенного трафика жилье оказывается совсем не комфортным, поддерживает Арсений Леонович, основатель и главный архитектор бюро Panacom.
Эксперты «Дома» напоминают и о том, что в Западной Европе и США распространена практика, когда инвестор, возводящий жилье, не обязан проектировать и строить коммуникации, эти расходы берет на себя государство. В России городские кварталы с антропоцентрической средой в современной истории также получались только тогда, когда «дарили» дороги, коммуникации, освещение улиц, тротуары.
«Например, подобные проекты создавались в советский период в Дубне, в новосибирском Академгородке, в Пущино, Черноголовке, — перечисляет Арсений Леонович. — Другой вариант — когда малоэтажная застройка жестко регламентирована, существуют нерушимые стандарты по высотности. Есть еще третье — сегодня, скажем, в Анадыре или под Пермью ни технологии, ни материалы, ни бизнес-процессы вам не позволят построить 30-этажное здание. Там нет перегретого земельного рынка, есть баланс территорий, ресурсов, покупательского спроса, который не позволит появиться ценнику в 200 тысяч рублей за метр. Но, начиная с центральных кварталов, и в этих городах начнут возникать высотные здания, и тогда мы вновь обратимся к застройке "микст", где есть и структурообразующие доминанты-башни, "звучащие" в скудном городском ландшафте, и 90 процентов застройки, соразмерной и комфортной человеку».
«Но это большой вопрос, является ли малоэтажная застройка настолько важным условием комфортной городской среды будущего, — парирует Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам группы «ПСН». — Да, во многих европейских городах в историческом центре установлено ограничение на высотное строительство и разрешено строить здания максимум до семи этажей. В некоторых районах Лондона максимальная высота зданий вообще 3-4 этажа, и здесь крайне сложно будет получить разрешение на высотную застройку. Но если для Западной Европы характерны старинные города с малоэтажным центром, то для Азии и Америки — высотки и небоскребы в центре города. Еще один интересный пример застройки — Сантьяго, где исторически центр был малоэтажным, со старыми фасадами и ветхими жилищами. Застройщики, стремившиеся развивать центр города, долгое время не могли получить разрешение на строительство высотных зданий и начали возводить их в другой локации, чуть дальше от центра. За короткий промежуток времени появились современные фешенебельные здания и пятизвездочные отели. Таким образом, центр и городская культура могут смещаться в сторону более комфортных проектов и инфраструктуры».

Элита общества

После распада СССР строить малоэтажные дома «для народа» в черте города перестали вовсе — практически все проекты от двух до восьми этажей в Москве и Санкт-Петербурге возведены в так называемом элитном сегменте.
SETH WENIG / REUTERS
«Даже в Подмосковье, где есть малоэтажная застройка, это тоже не массовый продукт, а довольно дорогостоящее жилье, — поясняет Александр Балабин, генеральный директор проектной компании «Северин Проект». — Поселки, на территории которых возникают многоквартирные малоэтажки, — это дома, где владельцы коттеджей могут купить квартиру для своих родителей или персонала, если не хотят, чтобы те жили с ними в одном доме. В Москве было немало проектов, которые инициировались как малоэтажные, но почти всегда возникала коллизия между количеством квадратных метров, на которые хочет выйти застройщик, чтобы окупить проект, и существующими законодательными регламентами: с учетом площади участка, расстояний между домами, необходимой инсоляцией, выравнивания сложного рельефа для доступа инвалидов и прочих норм количество этажей в домах вырастало в разы».
Одним из способов сделать Москву малоэтажной эксперты называли строительство на так называемых присоединенных территориях — согласно концепции, застраивать Новую Москву предполагалось домами не выше девяти этажей. Но, по словам Марии Литинецкой, в итоге малоэтажные проекты составляют там лишь 22 процента от общего объема первичного рынка. Хорошие новости — жить в небольшом доме там может быть даже дешевле, чем в «башне»: в среднем стоимость «квадрата» в малоэтажных комплексах в ближнем поясе МКАД достигает 85-90 тысяч, что немногим дешевле или сопоставимо с ценой метра в многоэтажных проектах в данной локации.
В свою очередь, в предложении Петербурга и Ленинградской области на малоэтажные дома приходится более 10 процентов рынка, и их доля продолжает расти, отмечает Наталья Иванова, генеральный директор компании «Патриот-Нева».

Я знаю, город будет

Несмотря на все «но», эксперты все же называют малоэтажную городскую застройку «безусловным будущим России». «Малоэтажная застройка является менее урбанизированной, а значит, оказывает менее пагубный эффект на экологическую обстановку, — указывает Владимир Яхонтов. — За счет меньшей нагрузки на техногенные слои земли и меньшего давления на грунты малоэтажка менее опасна для водоносного слоя земли и не ведет к появлению карстовых пустот. В ней "больше воздуха", она способствует лучшей проветриваемости территории. Как известно, самый свежий воздух поступает по рекам, поэтому застраивать поймы рек высотным жильем — значит кардинально нарушать экологическую обстановку. Наглядный пример — территория Мякининской поймы на северо-западе, которая плотно застроена многоэтажками. Это повлияло на ухудшение экологической обстановки не только в районе застройки, но и во всей Москве в целом, так как роза ветров направлена с северо-запада на юго-восток. С этой точки зрения весь Красногорск должен был быть исключительно малоэтажным».
Мария Литинецкая соглашается: малоэтажные проекты в черте города более комфортны для проживания, а ресурсосберегающие технологии позволяют сделать их более экологичными, чем 20-30 лет назад. «Кроме того, в России пока еще не до конца разрушена созданная в СССР единая энергосистема, которая позволяет давать дешевое электричество и тепло, — напоминает эксперт. — Это позволило бы снизить стоимость коммунальных ресурсов для жителей малоэтажных домов, что особенно актуально при невысоких доходах населения и суровых климатических условиях».
Постоянно критикуют «коврово-башенные бомбардировки» и урбанисты, и футурологи, отмечая, впрочем, что построить город-сад в России непросто. «Но вот если речь идет об освоении масштабной территории и девелопер отчасти берет на себя функции властей по планированию, экономике и привлечению инвесторов, то государство готово оказывать поддержку, — убежден Сергей Хромов, генеральный директор ООО „Город-спутник „Южный“. — Например, застройщик прокладывает коммуникации, создает рабочие места и обеспечивает комплексное развитие территории или региона, а государство способствует строительству школ, больниц, детских садов и объектов транспортной инфраструктуры“.

Продадим дорого

Успешные малоэтажные проекты в городской черте пользуются стабильным спросом и демонстрируют высокую динамику продаж. „Московские покупатели больше не делают выбор в пользу крупных объектов, количество квартир в которых исчисляется тысячами, — констатирует Алексей Болдин, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании „Лидер Инвест“. — К тому же, по нашим наблюдениям современные клиенты достаточно осторожно относятся к слишком выделяющимся из общей палитры застройки проектам, нарушающим архитектурную ткань среды, в том числе, с точки зрения высотного регламента. Однотипные высотные дома, десятилетиями строившиеся кварталами, создали у людей желание получить что-то индивидуальное, эмоциональное. В России сегодня все громче заявляет о себе новое поколение покупателей жилья — молодых, с современными взглядами на качественную городскую среду. Именно они готовы платить на 10-15 процентов больше, если преимущества проекта для них являются очевидными“.
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens, парирует: влияние урбанистов и футурологов в России на общество пока не слишком велико, и пока девелопер может извлекать прибыль из строительства высоток, он будет это делать.
СТРАНИЦА GATCHINA GARDENS ВО „ВКОНТАКТЕ“
»Хотя малоэтажные проекты обладают устойчивым спросом со стороны покупателей, однако по ряду причин многие клиенты по-прежнему предпочитают многоквартирные дома, — соглашается Мария Литинецкая. — Чаще всего это связано с отсутствием собственной социальной инфраструктуры, ведь масштаб малоэтажных проектов не всегда обуславливает формальную необходимость строительства собственных детских садов или школ, хотя фактически они нужны, особенно в Новой Москве. Тем не менее я полагаю, что покупателей могло быть гораздо больше, если бы и объем предложения возрос».
В среднем по рынку стоимость малоэтажных проектов практически не отличается от расценок на жилье в многоквартирных домах, добавляет Литинецкая. Однако в мультиформатных проектах, где сочетаются сразу несколько концепций, девелоперы позиционируют малоэтажные дома (отдельные коттеджи, таунхаусы) как более комфортное жилье с соответствующей наценкой, которая может достигать 10-20 процентов.

Прилетит вдруг волшебник

Небоскребы появились не тогда, когда кто-то решил строить очень высокие дома, а тогда, когда человек по фамилии Отис придумал лифт и механизмы, позволяющие его безопасно эксплуатировать, напоминает Алексей Болдин. Именно технологии будущего будут диктовать предпочтения, в том числе, с точки зрения высотности жилья. «Но мы должны понимать, что новые технологии превращают город в медиапространство, — размышляет Наталья Осетрова. — Города переходят к новой стадии развития на основе высокотехнологичных отраслей. Такие территории являются лидерами рынка глобальной конкуренции за инвестиции, а требования этого рынка меняются очень быстро».
Именно города с малоэтажной застройкой уже сейчас становятся полигонами для инноваций: доставки товаров дронами, роботизированной торговли, внедрения технологий искусственного интеллекта, и вообще — «автономного плавания» жильцов. «Мы изучили эффективность внедрения всех существующих в мире "умных технологий" в эксплуатацию отдельного дома и выявили, что некоторые действительно имеют смысл, — делится Михаил Голубев. — Технологии создают сервисы и новую систему управления. Первым делом мы, например, будем внедрять системы smart-metering британской компании Technolog, до сих пор не применяемые в нашей стране».
Более скептичен Сергей Гудков, управляющий партнер компании «Инициум». «Да, крупные розничные магазины в США тратят миллионы долларов на разработку летающих аппаратов для доставки малогабаритных товаров, — соглашается эксперт. — Основная цель — экономия на доставке, улучшение сервиса. Малоэтажная застройка, традиционная для США, безусловно, упрощает задачу, ведь доставить посылку на лужайку перед домом легче, чем в квартиру на 22-м этаже. Но текущие успехи не позволяют говорить, что эти технологии заработают завтра. Есть ряд вопросов, на решение которых уйдут годы. Предстоит разработать законы и регламенты, например, решить, что будет, если дрон залетит не туда или будет мешать пассажирским самолетам. Актуальная задача — не допустить падения посылки и самого дрона на головы прохожим в случае его поломки. Ветер, резкое снижение температуры, снег, град и прочие радости, которые в США воспринимаются как стихийное бедствие, для России ведь вполне привычны. Добавьте сюда вопросы сохранения конфиденциальности (дроны будут использовать камеры для поиска места, и никто не гарантирует, что фотографии пунктов доставки не станут достоянием общественности), и вы поймете мой скепсис относительно развития доставки дронами в малоэтажные дома в России».
Комментарии63
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео