Ещё

Приобретаем готовый торговый центр 

Недвижимость Словении в вопросах и ответах
Эксперты компаний Future Real Estate, Century 21 и Rein Group оценивают инвестиции в торговые центры балканской страны, отвечают на вопрос, кто и почему продаёт их сегодня, и объясняют, как получить кредит на покупку актива.
Сречко Юдар
Марио Дебелец
Владимир Уваров
Почему функционирующие торговые центры в Словении могут сегодня заинтересовать инвестора?
По европейским меркам они дают неплохую доходность. В среднем на хорошем объекте она составляет 6-7% годовых. Ещё два года назад коммерческие помещения имели ROI 8-9%, но сейчас такие предложения стали на рынке редкостью.
В чем причина столь хорошей доходности объектов ритейла?
Экономическая ситуация в Словении улучшается. Рост ВВП в стране в 2017 году составил 4,4%, а в 2018 ожидается 3,9%. Одновременно повышается покупательная способность словенцев: уровень потребительской активности в конце 2017 достиг докризисного уровня 2008 года (ТУТ БЫ ЦИФРУ — что имеется в виду), причем особенно активно растёт уровень потребления непродовольственных товаров.
На рынок страны выходят немецкие и австрийские компании, в том числе и мировые гиганты. В последние два года особенно активно расширяются сети, торгующие одеждой и товарами домашнего обихода. Среди прочих назову известных дискаунтеров — TEDi, KiK, Pepco. Их интерес связан ещё и с потребностями местных жителей: всё-таки словенцы не так обеспечены, как немцы или австрийцы, и формат дискаунтеров им особенно интересен.
Одновременно в Словении невысока доля вакантных площадей. По данным Colliers, два года назад он составлял 3% в торговых зонах и 6% в торговых центрах. Средние арендные ставки стабильны или понемногу растут вот уже несколько лет — 9-11евро за кв.м. в год.
Перед вами типичная торговая зона, которую можно встретить во многих небольших городах Словении.
Сколько может стоить уже готовый торговый центр в Словении?
Инвестор может купить как целый торговый центр, так и помещение в нём или пакет помещений. Входной чек я бы обозначил, как 250 тысяч евро за небольшое помещение с арендатором, и от 750 тысяч — 1 млн если арендатор крупный. Минимальная цена торгового центра с арендаторами — 1 300 — 1 500 тыс. евро.
В каких регионах Словении вакантные площади особенно востребованы?
Если ещё в прошлом году я говорил, что в сферу интересов крупных сетей интерес попадают города с населением от 10 тысяч человек, то сейчас компаниям интересны города, в которых живет 5 тысяч человек.
Конечно, Любляна и побережье — то есть столица и крупный туристический центр — всегда интересны арендаторам. В пересчете на число жителей торговых площадей в Любляне меньше, чем в Мариборе, Кране или Копере, но реально магазинов сейчас не хватает не в этих, а ещё в меньших городах. Здесь живёт целевой покупатель, и выручка в этих местах гораздо выше, чем в той же Любляне.
В исследование Colliers, которое я уже упоминал, прямо говорится, что если люблянский рынок ритейла близок к насыщению, то в городах второго-третьего эшелона уже более двух лет наблюдается повышенная активность.
Готовые торговые центры на продажу выставляются регулярно, но они пользуются спросом и достаточно быстро уходят. Сейчас интересных вариантов не больше 10 по всей стране. И это число будет падать.
Если объекты интересны арендаторам, почему собственники их продают?
Причины продажи разные. Это может быть диверсификация активов, а может быть один из способов заработка для девелопера, основа бизнеса которого заключается в покупке и последующей продаже.
Экономика Словении оживилась, ведутся крупные строительные проекты, растёт жилищное строительство. Поэтому некоторые компании, которые владели крупными торговыми центрами, сейчас стремятся продать эти активы, чтобы получить средства на участие в более выгодных проектах.
Может ли инвестор рассчитывать на кредит при покупке ТЦ?
Да, банки охотно кредитуют приобретение коммерческих помещений с надежными арендаторами и хорошими договорами аренды. Условия зависят от конкретной ситуации, но в среднем можно рассчитывать на 2,5% годовых, 50% финансирования, срок 5-10 лет. Период кредитования во многом зависит от длительности договора аренды, например если с арендатором заключен договор на 6 лет, то банк согласует 8 лет.
При проверке проекта банк потребует от вас все данные — административную документацию, арендные договоры. Все, что нужно, для вычисления рентабельности недвижимости, а значит, безопасности кредита.
Что важно оценить инвестору, выбирающему торговый центр?
При инвестициях в торговые объекты очень важны продолжительность и условия договора аренды. Хороший договор аренды сегодня — до 10 лет с невозможностью отказа от аренды. Такие условия обычно проще получить, заключая договора на новые объекты.
Разумеется, отдельно надо посмотреть на состояние центра, нужна ли будет реконструкция, в ближайшем будущем.
Как происходит процесс покупки и оплаты объекта?
Разумеется, всё начинается с подбора и осмотра актуальных предложений. Когда подходящий объект найден, происходит обсуждение стоимости, согласование договора купли-продажи и его подписание.
Следующий шаг — оплата 10% задатка на гарантийный счет. Обратите внимание: все операции по оплате или внесению задатка происходят через федуциарный счет нотариуса, таким образом в сделка максимально защищены как продавец, так и покупатель. Перевод этой суммы закрепляет объект за покупателем. Сумма НЕ возвращается, если покупатель по каким-то причинам передумал участвовать в сделке.
Следующий шаг — заверение договора в налоговой инстанции, а также у нотариуса. И, наконец, после предоставления заверенного договора и оформления прав собственности, проходит оплата остатка — 90% суммы.
Пример: Объект на северо-востоке Словении в городе Лютомер
823 500 €
Доход от аренды
4 117,5 € в месяц / 49 410 € в год  Доходность/окупаемость
6% или 16,7 лет  Площадь сдаваемого помещения
457,5 кв.м  Кредит
от 2,5% в год  Магазин в городе Лютомер был реконструирован, новое здание начало работу в августе 2017 году. Его арендатор — сеть недорогих супермаркетов женской и мужской одежды PEPCO. Торговое помещение находится рядом с торговыми центрами SPAR и LIDL, что обеспечивает приток покупателей. В одном здании с PEPCO располагаются ещё 2 магазина — немецкие непродовольственные ретейлеры KIK и TEDi. Это типичный девелоперский проект. Компания реконструировала торговый центр, привлекла арендаторов и теперь продаёт его.
Договор аренды подписан на 7 лет без возможности отказа.
В Словении сейчас значительный спрос на объекты коммерческой недвижимости с серьезными компаниями арендаторами и хорошими договорами аренды. Причем спрос этот существует в основном со стороны иностранных инвесторов. Объект в единой торговой зоне, с серьезной крупной компанией в качестве арендатора — всегда найдет заинтересованного покупателя.
Наши контакты:
Avčinova ulica 11, 1000. Любляна, Словения
www.euro-realestate.ru  Тел: +7 (800) 775-91-97, +386 64 275 188, +386 64 275 188  E-mail: vu@euro-realestate.ru  Skype: FUTU-RE
Читайте также
Новости партнеров
Больше видео