Почему девелоперы массово бросают начатые проекты
Число застройщиков-банкротов в России за последние девять месяцев удвоилось, следует из январского обзора «Застройщики-банкроты в Российской Федерации». В мае 2017-го таких было 143, в январе 2018-го — уже 281. Больше всего банкротов приходится на Московскую область. На втором месте Москва, на третьем Краснодарский край. Аналогичный рост наблюдается и среди компаний, находящихся в активных процедурах банкротства: за те же девять месяцев их количество увеличилось со 122 до 246, а объем не завершенного ими строительства вырос на 70%. Объем брошенных стройплощадок вырос за это время на 92%. Бедность — болезнь заразная Рост числа банкротств девелоперов в режиме реального времени отражает падение инвестиционных возможностей населения, ведь практически любой такой проект основан на соинвестировании, объясняет ситуацию гендиректор портала «Строительство.ру» Александр Гусев. «При этом, чем более дешевый проект, тем, по природе бизнеса, он наиболее рискованный. Вообще, вложения на строительном рынке — не лучший способ инвестирования свободных денег», — сказал он «Ридусу». Банкротство АО «СУ-155», поставившее в 2016 году антирекорд по масштабам обвала, стало хрестоматийным примером того, как застройщики выбрали ошибочную бизнес-модель: рассчитывали продать все объемы, которые заложили, но покупателей не нашлось. В результате рухнула не только строительная составляющая огромной компании, но и созданные ею аффилированные предприятия — например, завод лифтов в Серпухове. «Но совсем отказаться от соинвестирования невозможно — тогда никто вообще ничего не будет строить. Правительству поэтому надо найти такую схему, которая, с одной стороны, максимально снизит риски пайщиков, а с другой — экономически заинтересует застройщиков сдавать жилье в более короткие сроки и с более высоким качеством», — говорит Гусев. Такая схема есть, но на ее запуск могут уйти годы, предупреждает он. «Речь идет о прямом банковском финансировании строительства многоквартирных домов. Для этого ЦБ должен обязать банки выдавать кредиты строительным компаниям, а застройщикам — брать такие кредиты. Ведь деньги банков дороже, чем деньги частных дольщиков. А значит, правительству важно так запустить этот механизм, чтобы это не привело к резкому повышению цены квадратного метра», — поясняет эксперт. Но пока эта идея будет воплщена в жизнь (если будет вообще), на рынке долевого строительства каких-то перемен ждать не следует, и частным инвесторам по-прежнему придется вкладываться в котлованы на свой страх и риск. Потерялись на стройплощадке Как таковой термин «долгострой» в Градостроительном кодексе отсутствует. Его используют как условное обозначение брошенных строительных объектов, на которые застройщик получил разрешение, объясняет этот термин официальный сайт Правительства Москвы. Координатор движения обманутых соинвесторов Игорь Гульев «со своей колокольни» видит, что значительная доля банкротств компаний-застройщиков совершается преднамеренно. «Сплошь и рядом встречались ситуации, когда строительные компании начинали сбор денег, изначально зная, что жилой дом — это только прикрытие для какого-то другого бизнеса, на который средства на самом деле и собираются. На начальном этапе схватить за руку такие компании почти невозможно — ведь под каждый дом создается отдельное ООО, и отследить, откуда и куда ведут концы, соинвесторы не могут», — раскрыл схему нецелевого расходования средств дольщиков Гульев. Бывают и случаи «честной» некомпетентности застройщика — когда девелопер в самом деле намеревался возвести дом, но плохо рассчитал конъюнктуру, изменения цен и прочие экономические факторы. В таких случаях разоряется и сам застройщик — но соинвесторам от этого утешения мало. Сам Гульев и его товарищи по несчастью оказались в ситуации, когда сошлись оба варианта, — «повезло» людям. Сперва компания-застройщик просто растворилась вместе с собранными деньгами, а затем преемники этой компании по стройплощадке в течение 15 (!) лет не могли свести баланс с дебетом, хотя старались. «Рынок долевого участия почти никак не регулируется — при том что на нем вращаются деньги, превышающие те, которые крутятся в банковском секторе. Это создает колоссальный соблазн для нечистых на руку дельцов от строительства», — говорит Гульев. Почему много жилья — это плохо В этой ситуации нет тех, кто от нее бы выигрывал, подчеркивает эксперт, поскольку снижение спроса неизбежно обанкротит какую-то часть застройщиков, у которых маржинальность бизнеса настолько низкая, что они просто не могут при всем желании реализовать квартиры по более низкой цене, говорит эксперт рынка недвижимости, гендиректор компании «РД-Центр» Наталья Словесникова. «Для девелоперов эта ситуация неприятная, и к тому же она никогда не предсказуемая. Конечно, большинство таких проектов всегда запускается в каком-то смысле „на авось“, чтобы поскорее освоить выделенные под застройку площадки. Но строительство дома — процесс многолетний, и никто не может предсказать, каков будет спрос к моменту сдачи многоэтажки», — рассказала она ранее «Ридусу». Хотя правительство и предпринимает меры, чтобы подстегнуть спрос на рынке недвижимости, например снижая стоимости ипотечного кредитования, это оказывает на такой спрос довольно ограниченное влияние. «Ведь любые меры с целью стимулирования спроса затрагивают лишь ту категорию покупателей, кто в принципе может себе позволить приобрести жилье. Для них плюс-минус несколько процентов в самом деле могут играть роль в принятии решения. Но для тех людей, кто не потянет ипотеку ни под каким видом, эти меры — что мертвому припарка. А общая экономическая ситуация в стране такова, что число людей, имеющих возможность влезть в долг со сроком выплаты в десять и более лет, становится все меньше. Соответственно, падает и спрос», — говорит Словесникова. Люди, вложившие деньги в строительство на этапах до сдачи дома в эксплуатацию, могут остаться ни с чем. Деньги им, скорее всего, вернут, но они уже не сумеют реинвестировать их в новые проекты с той же эффективностью — не говоря уже про потерянное время, которое не вернуть ни за какие деньги. «Затоваривание рынка, которое имеет место сейчас, невозможно „рассосать“ одними лишь стимулирующими мерами. В хорошее время девелоперы до 30% площадей продавали на стадии котлована, обеспечивая тем самым неплохую „подушку безопасности“. Но сейчас о таком застройщики не могут даже мечтать. А если девелопер повышает цену метра в процессе строительства, многие покупатели забирают деньги и уходят к конкурентам, которые находятся еще на стадии котлована. То есть на каждой стадии строительства с дистанции сходит какое-то количество „бегунов“, и к моменту сдачи дома их может оказаться ниже той критической черты, за которой для застройщика весь проект становится убыточным», — объясняет эксперт. Всего на столичном рынке «первички» в конце 2017 года объем нераспроданного жилья достиг 3,4 миллиона квадратных метров. Для кого-то заброшенные стройки — проблема, а для кого-то — развлечение. Многие долгострои и недострои давно стали культовыми местами для любителей «заброшек», которые создают целые сообщества для экскурсий по таким местам.
