Число россиян, обладающих возможностью покупки жилья на собственные средства, стремительно снижается. Параллельно с этим, растет число сделок, заключенных с использованием ипотеки.
По данным «Вести недвижимость» эту тенденцию сегодня четко фиксируют представители строительного бизнеса.
Так, по данным представителей группы ЛСР, доля продаж с ипотекой в прошлом году увеличилась на 9% и составила 47%. При этом в Москве, данный показатель еще выше и в зависимости от проекта доля сделок с использованием ипотечного финансирования варьируется от 25% до 90%.
Единственной частью рынка, где по-прежнему сохраняется высокий процент прямых 100-процентных покупок остается премиум-сегмент. «Аудитория премиум-сегмента с ее доходами выше среднего чаще заключает сделки без ипотеки или рассрочки, — приводят «Вести недвижимость» слова коммерческого директора ФСК «Лидер» Ольги Тумайкиной. — В массовом сегменте таких сделок всегда меньше, причем доля сделок со 100% оплатой заметно сократилась с 24% до 19%".
Ипотека наступает
По мнению экспертов, 2017 год стал рекордным для российского рынка ипотечного кредитования. Уже за первые девять месяцев объем выданных кредитов превысил 1,5 триллиона рублей.
По данным АИЖК, за год банки выдали около 1 миллиона займов на покупку недвижимости. Годовой объем кредитов, выданных на покупку жилья, составил 1,9−2 триллиона рублей, а общий портфель ипотечных займов в России достиг 5,2−5,4 триллиона.
Резкий рост числа ипотечных сделок стал возможен благодаря снижению стоимости кредитных ресурсов. Так, если в начале 2017 года средневзвешенная ставка, по оценкам Банка России, составляла 11,56%, то уже в октябре этот показатель снизился до 9,94%. Примечательно, что кредиты на покупку жилья в новостройках обходились покупателями дешевле, чем займы, взятые на приобретение квартир на вторичном рынке — 9,81% против 10,02% соответственно.
Судя по политике, проводимой Центробанком, снижение ставок продолжится и в наступившем году. «Наиболее вероятный сценарий следующего года — это снижение ставки до 7%", — приводят «Вести недвижимость» слова директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова.
Все это дает основания ожидать дальнейшего снижения ипотечных ставок, что будет способствовать формированию и расширению условно платежеспособного спроса в этой области жилищного рынка.
Принцип велосипеда
Казалось бы, ипотечный бум наступил как нельзя вовремя, ибо позволил тысячам и тысячам россиян обзавестись жильем в условиях сокращения доходов, а девелоперам, и далее продавать свежеиспеченные квадратные метры жилья эконом-класса, невзирая на очевидные сложности в экономике.
Сейчас довольно сложно сказать, кто в наибольшей степени выигрывает от разгорающегося ипотечного бума. По причине известных экономических проблем в непростой ситуации оказались и потенциальные покупатели жилья и сами застройщики.
Первые столкнулись с последствиями фактического замедления экономики, обернувшегося снижением реальных доходов, что сделало для многих покупку жилья затруднительной. Вторые — с перепроизводством собственной продукции и падением спроса, обусловленным озвученными выше причинами.
Учитывая, что строительный бизнес подобен велосипеду, едущему, только тогда, когда кто-то крутит педали, девелоперы очувствовали, что «педали» продаж крутятся все медленнее и медленнее. Бесчисленные квадратные метры, построенные в не самых лучших районах «зависли» одними из первых, так как платить свои кровные наличные за бетонные стены в «чистом поле» желающих оказалось немного.
Тут-то на помощь приунывшим застройщикам и пришел Центробанк со своим снижением ставок, сделавшим проценты по ипотеке чуть менее зверскими, чем год назад.
С не меньшей радостью восприняли это и потенциальные покупатели жилья, чьи накопления и сбережения оказались проеденными из-за роста цен и снижения доходов последних лет.
Впрочем, последние, похоже, не до конца поняли, в сколь сложную и опасную игру ввергает их обрушившаяся на головы «ипотечная манна».
Все пути ведут в мышеловку?
Итак, кто более других выиграет, а кто проиграет от прихода «доступной ипотеки»?
Исключительными бенефициарами всей этой истории являются конечно же девелоперы. Появившиеся у покупателей деньги (уже не свои, а банков) снова закрутили те самые пресловутые «педали». А это значит, что со временем застройщики смогут распродать скопившийся у них неликвид и даже потихоньку нарастить производство. Для большинства из них кризис будет преодолен, а наименее удачливые компании будут поглощены более удачливыми, либо выбитыми из рынка.
Несколько хуже обстоят дела у счастливых обладателей ипотеки. Большинство из них все еще продолжает жить категориями недавних тучных лет, когда особых сомнений в собственной будущей платежеспособности ни у кого не возникало. Эти люди упускают из внимания такой тонкий момент, что сама суть экономических отношений в стране несколько изменилась. И если еще вчера кто-то мог уверенно планировать свои доходы на 10−20 лет вперед, то сегодня такой уверенности остается все меньше. По крайней мере, все те, кто в своих расчетах исходил из реалий «тучных», или просто стабильных времен, уже в ближайшие годы могут столкнуться с самыми неприятными сюрпризами. Реальных доходов на тот момент может просто не хватить для обслуживания длинных ипотечных кредитов, взятых при более благоприятных условиях.
Приведет ли это к какому-то ипотечному кризису? Вполне возможно, потому что, стремление людей любым путем получить желанную ипотеку часто напрочь затмевает здравый смысл.
Что касается девелоперов, то судьбы «ипотечников», после того, как банки внесет за них полную стоимость покупаемых квартир, их не волнует по определению. Для них куда важнее, чтобы жилье продавалось, и педали крутились. И похоже, добиться этого им удалось.
По сути, происходящее сегодня можно назвать попыткой решения проблем девелоперов за счет денег тех, кто еще верит в магическую привлекательность бетонных стен.
Возможно, кто-то скажет: а чего в этом оригинального, ведь так было всегда. Возможно и так, но лишь с той разницей, что тогда «девелоперский пылесос» прошелся по сбережениям многих людей.
Сейчас же, бетонные квадраты будут меняться не просто на деньги обывателей, а на те деньги, которые тем самым обывателям еще только предстоит заработать в ближайшие лет 10−20. Все более тяжелым трудом, потом и кровью. Или уже даже и не предстоит…