Юрий Неманежин: «Отношения с ресурсными монополиями — это наша боль»
В мире бизнеса вроде бы каждый сам за себя. Но так бывает только поначалу, в период становления рынка. Со временем ко всем его игрокам приходит понимание, что в объединении – сила. Так случилось и на рынке недвижимости: например, застройщики Подмосковья создали свое объединение. Для чего оно нужно, какие задачи удалось решить, а какие только предстоит – обо всем этом говорим с Юрием Неманежиным, вице-президентом Ассоциации застройщиков Московской области, управляющим партнером Gravion Group. Как вы оцениваете состояние подмосковного рынка недвижимости? Повысился ли общий уровень компаний-застройщиков? Сегодня состояние подмосковного рынка недвижимости можно охарактеризовать как стабильное — крупные проверенные девелоперы продолжают свою работу, новые игроки заняли выжидательную позицию, а слабые компании уходят с рынка. Правда, последние все чаще уходят через банкротство, что, безусловно, является отдельным вызовом для властей. Но несмотря на все сложности, кризис последних лет пошел рынку на пользу. Благодаря ему строительная отрасль вынуждена перейти на новый уровень своего развития — технологический. И многие крупные компании активно принимают новые правила игры и подстраиваются под них. Мы много говорим о том, что для сохранения конкурентоспособности рынка недвижимости Московской области необходимо более качественно работать с проектами, оптимизировать издержки, работать с себестоимостью. Это возможно только с применением новейших технологий, на которые все активнее переходят девелоперы. Как изменился процесс работы с долгостроями за последние годы? Разработана ли какая-то единая процедура работы с такими объектами или по-прежнему все решается индивидуально? В целом, было создано множество инструментов, регулирующих работу с долгостроем. Например, не так давно приняты изменения к № 214-ФЗ, которые закрепили инструменты по поддержке дольщиков и санации застройщиков, которые не выполняют обязательств перед дольщиками. Этого раньше не было. Но как тогда, так и теперь каждый долгострой рассматривается индивидуально и решения по нему принимаются точечно в зависимости от множества факторов. Основным инструментом работы с проблемными объектами или компаниями является санация обанкротившегося застройщика. Санатора, который проводит все дальнейшие процедуры по объекту, назначает Минстрой из числа крупных стабильных компаний. Здесь важно подобрать компанию с устойчивой и сбалансированной экономикой, чтобы возложенные на нее обязательства по закрытию проблем обманутых дольщиков не повредили ей самой. Многие компании из числа членов Ассоциации застройщиков Московской области берут на себя такие обязательства. В частности, с 2012 года в общей сложности в проблемы обманутых дольщиков было привлечено 52,4 млрд рублей, 90% из которых инвестировали компании, входящие в Ассоциацию застройщиков. Речь идет о ГК ПИК, ГК «Гранель», Urban Group, ФСК «Лидер», ГК «СУ−22», ГК «Гефест», ГК «Инград», ГВСУ «Центр» и других. При этом силами наших компаний было возведено не только жилье для 10 тыс. обманутых дольщиков Подмосковья, но и социальная инфраструктура — построено 19 детских садов, 4 поликлиники, 7 школ и т. п. Для нас, членов Ассоциации, важно не просто «отстреляться» с проблемными объектами, а создать комфортную среду, чтобы теперь уже в наших проектах жителям было удобно жить, отдыхать и работать, чтобы домой хотелось возвращаться, вокруг было место для прогулок с детьми, занятий спортом или отдыха. Сокращается ли сейчас число долгостроев или они снова стали появляться в связи с затовариванием квартирного рынка области? Есть конкретные данные? Несмотря на то, что в целом ситуация на рынке недвижимости остается относительно стабильной, новые проблемные объекты все равно появляются. По данным исследований Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), только в первом полугодии текущего года в Подмосковье признали себя банкротами 9 застройщиков. Конечно, это ситуация не настолько критична, как с дольщиками СУ−155, но, тем не менее, достаточно неприятная и болезненная для дольщиков. Сейчас к покупке недвижимости необходимо подходить с максимальной осторожностью и вниманием к деталям, а вестись на низкие цены в рекламных буклетах и красивые картинки на сайте. Собирается ли АЗМО решать проблему отношений девелоперов и монополий (газовой в особенности)? Часто из-за последних срываются сроки подключения домов к сетям. Скажу честно — это наша боль. Мы постоянно об этом думаем и ищем способы решения. Увы, у нас никак не получается регламентировать взаимоотношения с монополиями — они срывают нам сроки и игнорируют все регламентные процедуры. Возможно, если бы была введена какая-то оценка их деятельности и компетенциям, то дело сдвинулось бы с мертвой точки, но сегодня застройщик просто бессилен. При этом новыми поправками в 214-ФЗ закреплено определение некомпетентности застройщика, и именно застройщик принимает на себя основной удар, а обязательные подрядчики, которым нет альтернативы, ни за что не отвечают и никакой ответственности не несут. Необходимо на законодательном уровне закрепить определение «некомпетентный руководитель Мособлгаза, Мосэнерго, МОЭСК» или другой организации-монополиста, разработать систему оценок их деятельности и наказывать за сорванные сроки по своим обязательствам. Потому что в этой ситуации страдают все: застройщик выбивается из графика, покупатель позже получает квартиру и винит во всем застройщика, а не Мособлгаз, из-за которого и произошел сбой. Это очень важная тема, которой необходимо заниматься. Сейчас отношение к застройщику максимально жесткое и прагматичное, при этом он отвечает за все, а компании-монополисты живут где-то в своей реальности и ни за что не отвечают. А между тем, если бы ответственность была четко разграничена и были введены штрафные санкции к монополистам, срывающим сроки, если бы от рейтинга руководителя зависела его дальнейшая карьера, то эту проблему можно было бы решить максимально эффективно. В последнее время застройщики заговорили об объединении усилий по строительству инфраструктурных объектов, к которым их обязывает государство. Как вы думаете, это реально сделать и когда появятся первые примеры такого сотрудничества? Да, члены Ассоциации иногда объединяются, чтобы построить тот или иной инфраструктурный объект на смежных участках. В качестве самого яркого примера можно привести сотрудничество компаний RDI и «Сити-XXI век» в Видном, которые к 2019 году построят целый образовательный кластер почти на 2000 мест, состоящий из двух корпусов на 1100 и 825 мест. Однако тут есть свои нюансы, которые я бы хотел отметить. Безусловно, совместное создание инфраструктурных объектов позволяет оптимизировать затраты застройщика, но начинать надо не отсюда, а с изменения норм регионального градостроительного проектирования и определения реальных возможностей создания таких образовательных кластеров, которые будут обеспечивать не одну застройку, а, например, целый комплекс застроек. Необходимо изучить существующую загруженность уже имеющихся инфраструктурных объектов и подходить к созданию новых с точки зрения актуальности, а не норм. Например, за три года в Подмосковье построено 350 детских сада на 5 тыс. мест, что позволило полностью ликвидировать очередь. Однако планируемый в ближайший год ввод жилья с учетом существующих норм даст нам профицит в 2000 мест. Кажется логичным, если вместо условно трех детских садиков на три жилых комплекса будет построен один большой, а оставшиеся деньги будут перераспределены на другие объекты. То же самое касается платных паркингов. Необходимо пересмотреть норматив обеспеченности машино-местами жителей многоквартирных домов, так как зачастую от 30 до 50% машино-мест остаются невостребованными. А сэкономленные ресурсы направить, например, на развитие системы общественного транспорта, чтобы жителям было комфортно перемещаться своим ходом. В чем еще девелоперы могут объединяться в рамках АЗМО? Мы совместными усилиями принимаем участие в работе над законодательными инициативами, готовим рекомендации и поправки, делаем оценку тем или иным предложениям. Кроме законотворчества, девелоперы принимают активное участие в различных благотворительных акциях. Мы сотрудничаем с детскими домами, проводим просветительскую работу в школах, сажаем лес. Среди самых ярких акций — это конкурс детского рисунка, который мы провели в прошлом году. Представители компаний — членов Ассоциации застройщиков общались со школьниками, рассказывали о строительных специальностях. Раньше работа строителя считалась одной из самых престижных. Сейчас мы хотим рассказать детям, что создавать и строить дома — это очень здорово. Программа реновации – это только московская история или она рано или поздно придет в область? В Госдуме уже обсуждали ее распространение на регионы… Безусловно, проекты реновации носят значимый характер не только для Москвы, но и для всей России. На Москве сейчас идет обкатка этого сложнейшего проекта, и, если результат будет положительным, то тренд подхватят и регионы. Наш мэр и его команда являются первопроходцами в этом очень непростом проекте, им приходится решать множество вопросов и преодолевать ряд трудностей, в том числе юридического характера. Но любые трудности решаемы, и я уверен, проект будет успешен. Готовы ли вообще застройщики Подмосковья включаться в расселение ветхого жилья по госпрограммам и на каких условиях? Да, конечно, застройщики готовы включаться в эту историю с расселением, главное качественно проработать вопросы законодательного и государственного регулирования самого процесса, чтобы они были прозрачными и четкими для каждого участника, и застройщик мог работать по понятной и законодательной базе. Среди целей и задач АЗМО значится внесение изменений в законодательство. Над чем сейчас ведется работа, кто ею занимается? Как вы оцениваете последние предлагаемые законопроекты в своей сфере? Мы принимаем и консультируем представителей власти по вопросам внесения изменений в законодательство, даем правовую оценку, участвуем в рабочих группах в различных ведомствах. Например, я, как вице-президент Ассоциации застройщиков и управляющий партнер Gravion Group, вхожу в экспертный совет по внедрению технологии информационного моделирования и рабочую группу по BIM при Минстрое РФ, активно участвую в разработке нормативов по BIM и дорожной карты по внедрению BIM-технологий. Также принимаю активное участие в Общественном совете при Главгосстройнадзоре Московской области. Конечно, мы не в состоянии отследить все законы, которые выходят из-под пера нашей власти, но в создании многих мы принимали непосредственное участие. Что касается оценки последних инициатив, то отношение сложное. К сожалению, подобное ужесточение правил работы в современных реалиях в целом может плохо отразиться на рынке и привести к негативным последствиям. Хотелось бы думать, что власть это понимает.
