Новый закон защитит покупателей недвижимости только с 2017 года

Sobesednik.ru узнал, кому новый закон о защите покупателей приватизированной недвижимости поможет, а кому – нет. В начале августа Правительство внесло в Госдуму законопроект о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений. Законопроектом предлагается установить, что государственные органы или органы местного самоуправления не вправе истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина, в том числе в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно или выбыло из владения этих органов помимо их воли. В сообщении Правительства уточняется, что «это позволит избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается приватизированного ранее жилого помещения». Законопроект, подготовленный Минэкономразвития по поручению президента, вносит изменения в статью 302 Гражданского кодекса РФ. Sobesednik.ru узнал у экспертов, чем обернутся для покупателей недвижимости эти нововведения. Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград», поясняет, что поступление в Госдуму законопроекта о защите прав добросовестных приобретателей не стало неожиданностью. Причиной этому послужила жалоба россиянина, поступившая в Конституционный суд РФ по вопросу ущемления его прав как добросовестного приобретателя жилья, и признания п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ не соответствующим Конституции РФ: – Заявитель ссылался на то, что он нанял агентство недвижимости, которое занималось проверкой приобретаемого имущества и проверило все документы, а также все этапы перехода права собственности недвижимого имущества от одного собственника к другому. Там подтвердили, что сделка «чистая». Получается, он проявил должную осмотрительность при проверке приобретаемого имущества. В данной ситуации добросовестный покупатель приложил все необходимые усилия для выяснения истории имущества, но он не знал (не мог знать) о незаконности предыдущих сделок. История вопроса на сайте Конституционного суда РФ: В мае 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении А. [Александра] Дубовца из приобретенной им в 2008 году квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан, и следовательно добросовестность приобретателя не имеет значения. А. Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – города Москвы в результате противоправных действий третьих лиц. В июне 2016 года против решений судов по делу А. Дубовца безуспешно выступила Генеральная прокуратура РФ, которая направляла в Верховный Суд РФ кассационное представление с требованием пересмотреть дело. – Благодаря внесённому законопроекту добросовестный покупатель будет защищён от рисков утраты своего законно приобретённого имущества, – добавляет Азизбаев. По мнению Ольги Балбек, заместителя директора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», появление такого законопроекта является сигналом для всех покупателей жилья в нашей стране: – Для большинства наших сограждан недвижимость – самый ценный и иногда единственный актив, поэтому потеря жилья – самое страшное, что может случиться, – объясняет свою позицию эксперт. – На данный момент в Гражданском кодексе прописано, что если сделка по купле-продаже жилья оспаривается в суде, но покупатель признается добросовестным приобретателем, он имеет право на компенсацию в размере одного миллиона рублей. Но тут есть два серьезных камня преткновения. Во-первых (и в главных), несмотря на наличие положения о компенсации, в законе не прописано, как эта компенсация будет выплачиваться, инструментарий для этого полностью отсутствует. И во-вторых, цены на недвижимость везде разные. Если это какой-нибудь крошечный городок, условно, в Забайкалье, то миллион рублей может помочь тому, кто потерял квартиру. А вот если оспаривается сделка с квартирой в Москве, то миллион никак не поможет тому, кто потерял жилье. Кроме того, проблемы бо́льшей части населения, пострадавшей от афер с недвижимостью, нововведение не решает, подчеркивает эксперт: – Закон не имеет обратной силы. Поэтому неясно, как же быть с теми, кто уже потерял добросовестно приобретенное жилье до момента вступления в силу этого закона. А ведь основной объем оспоренных сделок приходился на 2000-е годы, и получается, что права тех добросовестных приобретателей никак не защищены и этот законопроект не решает их проблем.