Геннадий Устинов: «Спрос на апартаменты с гостиничным сервисом растет, а предложение ограничено»

Уж казалось бы, на московском рынке предложения по элитной аренде более чем достаточно: просторных квартир с дорогой отделкой, в элитных домах со своей территорией и инфраструктурой хоть отбавляй. А иностранцам, проводящим время в столице, все равно нужно другое: именно тот стандарт, к которому они привыкли, путешествуя по миру. Официальный договор не с частным лицом, а с солидной компанией, и при этом чтобы были все услуги пятизвездочной гостиницы. Есть такое в Москве? Геннадий Устинов, коммерческий директор комплекса «Звезды Арбата», утверждает: теперь есть! Почему вы решили продавать не все апартаменты, а сдавать часть в аренду? Это решение было принято не случайно, а на основании анализа множества факторов. Несомненно, мы смотрели на международный опыт. За рубежом ситуация с апартаментами с гостиничным сервисом отличается от российской практики: престижные отели предлагают в аренду элитные апартаменты на своей территории, обеспечивая жильцов собственным высококлассным гостиничным сервисом. Такие объекты проживания очень востребованы на Западе и в Азии, и позитивный зарубежный опыт сыграл роль в принятии решения о запуске такого формата в России. Помимо этого, мы наблюдали за статистикой проживания гостей в нашем отеле, расположенном на территории комплекса «Звезды Арбата», — Marriott Novy Arbat. Анализ показал, что есть определенный пласт людей (и значительный), снимающих гостиничные номера на длительный срок. Это состоятельные представители крупного регионального и иностранного бизнеса, которые приезжают в Москву по рабочим делам часто или надолго. Ценя комфорт и высококлассный сервис, они постоянно и подолгу снимают гостиничные номера в пятизвездочном отеле. Собственно, так и родилась идея. Почему бы не предлагать апартаменты не только для продажи, но на условиях длительной аренды? Для арендаторов такой вариант значительно более выгоден по сравнению с гостиничными номерами и за счет стоимости, и за счет большей приватности и безопасности. При этом локация и сервис остаются на самом высоком пятизвездочном уровне. Учитывая все вышесказанное, мы решили сделать ремонт премиум-класса в нескольких апартаментах и сдавать их в долгосрочную аренду. Мы видим, что рынок аренды элитной недвижимости существует в Москве, живет активной жизнью, и мы со своим ценовым предложением выглядим на нем очень привлекательно. А кто арендаторы, какие именно иностранцы? Кто кроме экспатов арендует или может арендовать такое жилье? Комплекс «Звезды Арбата» обладает очень удобным географическим расположением, которое привлекает не только экспатов. Их, кстати, не становится меньше. Все больше становится бизнесменов и предпринимателей из Азии – Китая, Японии, ОАЭ. Для иностранцев в силу менталитета достаточно непривычно останавливаться в арендованных квартирах и отелях. Для этих целей они предпочитают сервисные апартаменты, более распространенные в западных странах. При этом домашняя обстановка важна не только для человека, который часто и много путешествует, но и для тех, кто надолго остается в городе (две недели и более). Располагаясь в самом центре Москвы, на Новом Арбате, комплекс находится в пешеходной доступности от практически всех правительственных учреждений, включая Белый дом и Кремль. Это делает наши апартаменты очень привлекательными для крупного регионального бизнеса, а также для тех московских бизнесменов, которые постоянно живут за городом, но хотят иметь резиденцию, место дневного пребывания в Москве. При этом логично, что им требуется прекрасный сервис и безопасность, и они совершенно не хотят думать об оплате коммунальных платежей, уборке и прочих бытовых трудностях. Здесь хочется отдельно отметить, что в «Звездах Арбата» полностью решена проблема с парковочными местами – этот извечный бич Москвы последних лет. Каждому покупателю или арендатору апартаментов предоставляется необходимое количество парковочных мест на четырехуровневом подземном паркинге. Для элитной недвижимости в самом центре Москвы, на наш взгляд, наличие парковочных мест — это совершенно необходимое условие и показатель высокого класса объекта. Поскольку в нашем многофункциональном комплексе есть и блок коммерческих площадей, то мы планируем активно предлагать покупателям и арендаторам апартаментов также и офисные помещения. Концепция проста: жить, работать и отдыхать в одном комплексе, получая весь необходимый спектр услуг высокого уровня и при этом не покидая здание. С учетом того, что в гостиничном блоке также есть несколько ресторанов и конференц-центр, мы имеем все возможности удовлетворить самые разные запросы даже очень взыскательных клиентов. Сколько на сегодня уже продано и сдано? Доходность такого бизнеса (доходного дома) в эконом-классе составляет 4−5%. А в элитном? Мы не так давно запустили проект сдачи в аренду элитных апартаментов с отделкой. Могу только сказать, что все апартаменты, в которых уже сделан ремонт, сданы. Сейчас выставляем на рынок новые привлекательные лоты. Нормальная доходность такого бизнеса в элитном сегменте составляет 7−8%. Ставка ежемесячной аренды зависит от площади лота, количества спален, видовых характеристик и срока, на который заключается договор. В среднем она составляет от 300 до 600 тысяч рублей в месяц, что очень привлекательно с точки зрения рынка аренды элитных квартир и апартаментов в Москве. В стоимость аренды включены все коммунальные платежи, включая клининговые услуги, а также безлимитный интернет и цифровое телевидение. Особенностью является то, что каждый жилец может заключить отдельный дополнительный договор с отелем Marriott и получить любые услуги, доступные в этом пятизвездочном отеле, с хорошей скидкой. Это могут быть завтраки, обеды и ужины с доставкой прямо в апартаменты, услуги фитнес-центра, конференц-центра, прачечной, заказ трансфера или такси, бронирование билетов и пр. Отдельно заключается договор на аренду парковочных мест в четырехуровневом подземном паркинге комплекса, при этом количество мест, выделяемых на одни апартаменты, не ограничено. Наш комплекс – единственный в Москве, который может действительно предложить реальный пятизвездочный гостиничный сервис. Только у нас жильцы на самом деле, не выходя из здания, могут попасть на территорию отеля и воспользоваться всеми его услугами. Этот рынок в Москве свободен, и мы планируем и далее активно развиваться в этом направлении. Как ставка аренды у вас соотносится со ставками частного элитного арендного жилья в районе Арбата? Она выше или ниже? Если сравнивать с частным элитным жильем в районе Арбата, то арендные ставки сопоставимы и начинаются от 300 000 рублей в месяц. Естественно, мы говорим о квартирах или апартаментах в домах, построенных в последние годы и обладающих всеми обязательными признаками элитного жилья – подземной парковкой, большой площадью и продуманной планировкой, видовыми характеристиками, качественной отделкой, современными системами безопасности и пр. Есть квартиры и в более низком ценовом сегменте, но это в основном небольшие квартиры с обычным ремонтом в так называемых «сталинках» или даже панельных домах. Такие здания также есть в районе Арбата. Называть это элитным жильем и сравнивать его с нашими апартаментами нам кажется нелогичным. Мы не требуем, в отличие от частных арендодателей, огромных залогов за апартаменты, и нашим жителям не надо подавать показания счетчиков в местные коммунальные службы. Какова емкость рынка аренды апартаментов с гостиничным сервисом в Москве? Каково соотношение спроса и предложения в этом сегменте? На данный момент имеет место парадоксальная ситуация – спрос на элитные апартаменты с гостиничным сервисом сформирован и стабильно растет, при этом предложение в этом сегменте очень ограничено. Большинство апартаментов, которые присутствуют на рынке, относятся к комфорт- и бизнес-классам. Уникальные и единичные предложения элитных апартаментов занимают не более 10% всего рынка элитной недвижимости. Исходя из конъюнктуры рынка, мы видим будущее элитных апартаментов именно в развитии дополнительных сопутствующих сервисов, таких как гостиничные услуги. Как вы думаете, рентабельно ли развивать подобный бизнес в Питере, Сочи, Ялте? Поскольку, как я уже упоминал выше, иностранцы привыкли получать у себя на родине и по всему миру подобный сервис самого высокого уровня, а также и россияне уже начали понимать и ценить все преимущества такого жилья, то в Санкт-Петербурге и Сочи развивать подобный бизнес будет рентабельно и эффективно. Это города с высокой деловой активностью, где можно прогнозировать востребованность апартаментов с гостиничным сервисом.