Татьяна Подкидышева: «Реновация пятиэтажных кварталов увеличит объем предложения на рынке»

Мнение какого-то одного застройщика – это хорошо, но когда предоставляется возможность услышать голос специалиста, работающего с рынком всего региона (в данном случае – Московского), — это еще лучше. Сегодня мы смотрим на рынок Москвы и Подмосковья глазами руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой. Как вы оцениваете обстановку на рынке Москвы и области в связи с падающим спросом на жилье? Что происходит, что меняется? На рынке царит высокая конкуренция, что способствует росту качества проектов при сохранении привлекательных цен на жилье. Также предположим, что ситуация кардинальным образом меняться не будет, более того, предстоящая реновация пятиэтажных кварталов может увеличить объем предложения на рынке недвижимости. Вряд ли на месте хрущевок сохранится застройка той же этажности, ведь «укрупнение» территории позволит «отбить» деньги, потраченные на снос и расселение кварталов. И что произойдет с увеличением этого предложения? Возрастет ли переток покупателей в Москву, упадут ли цены в области еще ниже? Предположительное увеличение объемов предложения усилит конкуренцию на рынке: отдельные проекты будут испытывать трудности с реализацией квартир, учитывая прирост новостроек в пределах Москвы. Разумеется, подобная ситуация будет способствовать перетоку покупателей в сегмент столичных проектов, что еще больше усложнит ситуацию в области. Здесь, скорее всего, внимание будет сконцентрировано на территориях с наилучшей транспортной доступностью (например, с учетом наличия станции метро за МКАД), и спрос будет характеризоваться еще большей неоднородностью и зависимостью от объекта. Как вы считаете, рынок вообще что-то выиграет от московской программы реновации? Такие подвижки вполне возможны, хотя очевидные прогнозы можно строить уже после конкретизации условий участия в программе и определения формата ее реализации. Согласно данным из открытых источников, «девелопером» первой волны сноса, скорее всего, будет сам город, а компании будут участвовать в качестве генподрядчиков, получая прогнозируемый доход. В этом процессе пока еще неясен возможный объем квартир на продажу – от этих данных зависят общие прогнозы по рынку. Как вы считаете, будет ли новое жилье специально строиться под расселение или город будет покупать у застройщиков квартиры в уже построенных/строящихся проектах? Несмотря на то, что обсуждается участие сторонних компаний в качестве генподрядчиков, вариант с выкупом части квартир у девелоперов также не исключен. Причем этот формат сотрудничества можно рассматривать в положительном ключе, учитывая ситуацию со спросом и предложением. Вы имеете в виду, что это поглотило бы часть предложения, которого сейчас на рынке переизбыток. Ну, это логично, по крайней мере. Есть ли сведения, кто будет участвовать в программе? Судя по текущей информации, рассматривается вариант с привлечением сторонних компаний в качестве генподрядчиков. Плохо или хорошо это для рынка, зависит от общей ситуации со спросом и предложением и того объема квартир, который может добавить программа реновации. Окончательные прогнозы возможны после завершения формирования программы. Выход нового коммерческого предложения будет давить на рынок новостроек, усиливая и так немалую конкуренцию. Однако смягчить последствия позволит поэтапная реновация (уже сейчас обсуждается, что ее сроки вырастут до 10−15 лет) вместе с выкупом части квартир у девелоперов, а также вводом оптимальных значений по этажности (недавно появилась информация, что высота новых строений составит 6−14 этажей). При каких условиях коммерческим застройщикам интересен такой проект? Инвесторам необходимо «отбить» средства, вложенные в расселение и стройку жилья, поэтому увеличение этажности является необходимым шагом, способствующим выходу на нужные показатели рентабельности. На рынке есть примеры реализации подобных проектов и создания высотных кварталов на месте старых домов. Этажность может увеличиваться в 3−4 раза и больше в зависимости от ситуации и особенностей объекта. И что это будет за жилье, какого качества? На сегодняшний день вектор складывается в пользу создания проектов с комфортной городской средой. Этому способствует сложившаяся рыночная конъюнктура, к тому же власти не раз отмечали, что городу нужны проекты с продуманным и качественным наполнением. Скорее всего, существенную часть застройки займет сегмент комфорт: монолитные или улучшенные панельные дома в зависимости от ситуации в каждом конкретном случае. Сценарий с квартирами бизнес-класса представляется маловероятным, однако это вполне может быть тот же комфорт с опциональным улучшением в виде интересной инфраструктуры, поэтому важно понимать, какой позиции придерживается город. Что касается отделки, то здесь мы не ждем каких-либо сверхрешений относительно дизайна. Скорее всего, это будут нейтральные и достаточно недорогие варианты. Как, на ваш взгляд, меняется поведение покупателей в связи с ростом и падением курса валют? Вот в последний год курс доллара все время падал… Мы видим, что настроения покупателей стабилизировались, и текущие колебания доллара не настолько значительны, чтобы отразиться на рынке недвижимости. Конечно, курс доллара далек от докризисных значений, когда он был порядка 30 рублей, однако некоторый «откат» назад все же есть, и его можно рассматривать с положительной стороны. Более крепкий рубль позволяет оптимизировать затраты тем застройщикам, которые используют в своем производстве импортную продукцию. Как обстоят дела с продажей маленьких студий? Растет на них спрос или падает? И где больше – в Москве или области? Маленькие студии – самый доступный вариант в новостройках. До их появления сложно было представить цены в 1,5−2 млн рублей за квартиру, однако ввод данного формата сделал эти предложения реальностью. Благодаря появлению компактных квартир удалось снизить стоимость покупки и расширить круг потенциальных покупателей. Студии покупают молодые люди, в том числе семьи, которые желают начать самостоятельную жизнь отдельно от родителей. Впрочем, перенасыщать новостройки данным предложением тоже не следует. Мы видим, что зачастую новые проекты не нуждаются в большом количестве студий: отчасти это связано с тем, что доля инвесторов значительно снизилась, а люди, выбирающие жилья «для себя», по возможности рассматривают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На наш взгляд, сейчас оптимально присутствие до 15−20% студий в проекте. Также важно подчеркнуть, что их доля будет варьироваться в зависимости от характеристик новостройки и ее возможного инвестиционного потенциала. Предложение квартир-студий в проекте, расположенном в хорошем районе рядом с метро, будет очень интересно покупателям. Есть опасения, что дома, состоящие сплошь из крошечных студий, превращаются со временем в маргинальные гетто – туда заселяются мигранты и сомнительная публика. И примеры таких гетто уже есть в регионах. Разделяете ли вы такие опасения? Не совсем так: эти студии нельзя сравнить, например, с крошечными «гостинками». Здесь можно более функционально использовать пространство, а дизайнеры предлагают интересные решения для подобных квартир. Также отметим, что «новостроечное гетто» не становится таковым просто в силу создания студий. Этому процессу способствует целый комплекс отрицательных факторов, включая неудачную транспортную доступность, перенасыщение квартирами, скопление парковок перед окнами, минимальное количество «зеленых оазисов» на придомовой территории. Как вы считаете, если цены продолжат снижаться, будут ли застройщики еще как-то выкручиваться или просто приостановят свою деятельность? Многие застройщики довольно активно используют скидки, и в целом снижаться по стоимости уже особенно некуда. Подобная ситуация способствует улучшению качества новых проектов и новых очередей и вводу различных опций из других сегментов, так как удержаться только за счет стоимости квадратного метра уже невозможно. В качестве опций, например, можно отметить яркую архитектуру, продуманный дизайн входных групп, улучшенное благоустройство территорий, а также возможности для активного отдыха, как, например, в квартале «Новые Котельники». Здесь будут спортивные площадки, включая вейк-парк, скейт-парк, а также велосипедные дорожки и лыжные трассы, площадки для подвижных игр (классики, городки, твистер). Наблюдаете ли вы уже остановку строек и где – в Москве или в области? Какие застройщики страдают больше других? Рынок достаточно сложен для девелоперского бизнеса – особенно для непрофильных игроков и компаний, допустивших просчеты или имеющих значительную кредитную нагрузку. Не всегда подобные ситуации заканчиваются остановкой строек: результатом неэффективного менеджмента могут быть сделки по продаже активов и слиянию компаний, которые мы наблюдали в последнее время.