Марина Великорецкая: «Я рекомендую ставить побольше камер видеонаблюдения»
Мы много пишем о строительстве жилых комплексов разных категорий, о том, как купить, как сделать ремонт. Но что происходит потом? Как живет дом, кто и как им должен управлять? Как это происходит в реальности, а не в красивой презентации, предлагаемой застройщиком? Особенно интересно нам было узнать об управлении элитным домом от Марины Великорецкой, генерального директора УК SVN. В чем отличия управления элитным домом от управления обычным домом эконом-класса? В первую очередь, управление элитным домом включает в себя расширенный пакет услуг. Например, в элитном доме могут быть теннисный корт, фитнес-клуб, бассейн. В обычных домах нет такой инфраструктуры. Но, несмотря на это, элитным домом управлять легче: такие объекты, как правило, включают в себя до 150 квартир. Сравните с эконом-классом, где в одном объекте имеется более 200 квартир. Но это не единственное отличие в обслуживании таких домов. Особое внимание управляющие компании уделяют подбору персонала для элитного жилья. Для описания таких объектов больше всего подходит английское слово community — сообщество. Элитные квартиры продают людям из определенной сферы деятельности, зачастую они друг с другом знакомы. Это жители с особым менталитетом и образом жизни. Еще одно отличие — техническая «начинка» дома. В элитном жилье она более высокого класса: там может быть диспетчеризация, централизованная система кондиционирования, высокотехнологичные инженерные системы. Управлять элитным домом, конечно, интереснее и легче, чем жильем эконом-класса. В чем главные сложности управления таким домом? Затратное ли это дело? Элитные дома дороже в обслуживании, чем эконом-класс. Опять же, большую роль здесь играет стоимость «начинки». Инженерные системы стоят дороже, отсюда выше и эксплуатационные затраты. Для управления таким жильем мы нанимаем инженеров-техников высокого класса, соответственно, платим им высокую зарплату. Но прежде всего, те девелоперы, которые не создают собственные управляющие компании, допускают к эксплуатации элитных домов только престижные и опытные компании. А за это тоже нужно платить. На проживание в таком здании собственники выделяют солидные суммы, поэтому они вправе рассчитывать на комфорт и безопасность, требовать высокий уровень обслуживания. Сколько составляет ежемесячная плата в ваших домах и что в нее входит? Ежемесячная плата за проживание в элитных домах составляет от 140 рублей за квадратный метр в месяц. Эта цифра не включает коммунальные платежи. Плата может быть и дороже, если есть «умная» инженерия и дополнительные услуги — фитнес, рестораны, гостевые помещения. Иногда в таких домах встречаются помещения, где можно справлять свадьбы, дни рождения, прочие праздники. Их сдают в аренду, тем самым снижая стоимость обслуживания для жильцов. Если собственники не живут в своих квартирах, должны ли они оплачивать эксплуатационные расходы? Все собственники обязаны оплачивать расходы на эксплуатацию здания независимо от того, живут они в своих квартирах или нет. Ежемесячная плата за квадратный метр рассчитывается исходя из числа квартир. Возьмем для примера многоквартирный дом эконом-класса. Если вы не живете в квартире, вы все равно каждый месяц платите за нее. Ваши доводы, что вы уехали по срочному делу и т. п. никто не станет брать в расчет. Что делает УК, если жильцы не платят за эксплуатацию? Могут применяться к ним такие санкции, как отключение коммуникаций? А что делать, если они, например, вообще отсутствуют в стране? Коммуникации кому-то из жильцов обычно не отключают, и в договорах на недвижимость это прописывается. Хотя в судебном порядке отключить коммуникации вполне могут: управляющие компании часто выигрывают подобные дела. Жильцы элитного дома до въезда в свои квартиры подписывают договор на оплату, по которому они обязаны вносить определенную сумму каждый месяц. В случае систематической неуплаты суд обяжет их оплатить все затраты на содержание здания. Но суд — это последняя инстанция, крайняя мера. Сначала управляющая компания ведет беседу с жильцами, старается объяснить, что на ее услуги тоже придется потратиться. В договоре часто указываются и пени, которые начисляются за просрочки по платежам. В итоге сумма разрастается, как снежный ком, и потом ее оплатить будет психологически сложно. Обычно мы идем на уступки и объясняем: «Если вы заплатите на этой неделе, мы закроем глаза на пени». Часто это эффективное средство. Если должник находится за границей, то ему сообщают о необходимости уплаты долга. Управляющие компании перестраховываются и заранее собирают с жильцов их контактные данные. В случае необходимости собственнику звонят и напоминают о долге. Если он ничего не предпринимает, мы обращаемся в суд. Если все же накапливаются большие долги, перекладываются ли они на остальных жильцов? Долги не делятся между всеми жильцами. Но если есть непроданные квартиры, они тоже включаются в стоимость эксплуатации. Долги перекладывались на остальных жильцов в девяностых годах, но постепенно от этой практики ушли, потому что это неправомерно. На первый взгляд, вопрос о долгах за услуги в элитном жилье кажется странным. Ведь квартира такого уровня — дорогое удовольствие, предполагающее определенный достаток. Почему же у состоятельных людей возникают долги? По моему мнению, дело в менталитете. Наши люди впервые увидели коммерческое жилье только в девяностых годах. Оплачивать содержание общих площадей или мест общего пользования у нас как-то не принято. Частый аргумент, который приходится слышать управляющим — «Вы с нас дорого берете, через дорогу те же самые услуги дешевле». Но это все мифы. Есть рыночная стоимость квадратного метра. Если где-то и можно найти обслуживание дешевле рынка, то это самый настоящий демпинг. Нужно помнить, что такие компании будут плохо ухаживать за их недвижимостью. В итоге собственники заплатят больше, чем могли бы — за капитальный ремонт, кондиционирование, канализацию, которые будут часто выходить из строя. Иногда жильцы экономят на хорошей управляющей компании и нанимают одного человека, но потом жалеют о таком решении. Единичные управляющие не могут себе позволить устранить какие-то неполадки, возникшие по их вине, за свой счет. И эти платы перекладываются на плечи жильцов. К примеру, вы покупаете дорогой автомобиль. Вы же не отдаете его на ТО в гараж какого-то дяди Васи, вы выбираете хороший сервис. А жилье ведь намного дороже автомобиля, и здесь халатность тем более недопустима. Какие конфликты чаще всего возникают между жильцами и как они решаются? Чтобы без проблем решать конфликты между жильцами, я рекомендую ставить побольше камер видеонаблюдения. На видео можно определить, кто на самом деле виноват в той или иной ситуации: кто где припарковался, кто у кого что-то украл, кто приходил и т. д. Приведу пример из нашей практики. Кто-то облил краской дорогую машину жильца, он пришел к нам с претензиями. Мы посмотрели запись с камер и увидели, что шикарный автомобиль испортила любовница жильца. Конечно, он постарался замять этот случай и не стал раздувать скандал. Была и ситуация с мелкой кражей. Возле входной двери оставили туфли, а через некоторое время они исчезли. Посмотрели видеозапись: открывается дверь напротив, выходит бабушка и забирает обувь себе. Поэтому мы ратуем за установку видеокамер, это снимает многие проблемы. Также необходимо заранее составить правила поведения на территории жилого комплекса, под которыми подписываются все собственники. В какое время можно производить строительные работы, шуметь, что можно вносить/выносить — все это необходимо сразу зафиксировать. Иначе будет хаос. Возникают ли проблемы с содержанием инфраструктурных объектов? Какие? Проблем с содержанием таких объектов не должно возникать. Правда, и не всякую коммерческую площадь разрешат построить на территории элитного ЖК. Скажем, ночной клуб — табу. На территории таких жилых комплексов селятся небедные люди, которым важен соответствующий уровень комфорта и тишины. Какова сейчас тенденция — делать объекты инфраструктуры закрытыми и чтобы их оплачивали сами жильцы или открывать для сторонних людей, дабы поднять самоокупаемость? Это зависит от концепции, которая была принята до начала строительства. Если из инфраструктурных объектов там предусмотрены торговые площади, они обычно открыты для всех желающих. Если же это рестораны, фитнес, химчистка — чаще всего это услуги, доступные только жильцам. Но все-таки преобладает тенденция делать инфраструктуру закрытой: не все жильцы захотят делить фитнес-клуб с людьми «с улицы». Обычно даже если собственник квартиры не пользуется услугами таких объектов, он платит за их обслуживание. Какие сейчас есть ноу-хау в управлении элитным домом? Применяете ли вы их? Есть ли такие, которые не прижились или по каким-то причинам трудно использовать? Все ноу-хау в недвижимости к нам пришли из Запада. Например, там с 70-х годов применяется энергоэффективное строительство: использование возобновляемых источников энергии, тепла от земли, светодиодных ламп и т. д. В России тоже есть здания, спроектированные с заботой об экологии. Их дешевле строить и эксплуатировать. Экономия достигается за счет сокращения расходов на газовое отопление, электричество. Управляющие компании в таких зданиях наблюдают за функционированием всех систем, оперативно во что-то вмешиваться нет необходимости. Но элитных домов, спроектированных подобным образом, в России очень мало. Надо сказать, в управлении SVN нет таких объектов.
