Как новый закон о долевом строительстве скажется на стоимости квартир?
В России с 1 июля вступают в силу новые правила долевого строительства. Теперь дольщики должны быть защищены от потери жилья в случае, например, банкротства застройщика. Это немедленно породило слухи о том, что нововведение увеличит цены на жилье, и эти слухи активно эксплуатировали продавцы недвижимости. На самом же деле ничего подобного не произойдет по целому ряду причин. Как было и как будет Ранее дольщик перечислял деньги за квартиру непосредственно строительной компании, и та уже распоряжалась ими по своему усмотрению. Сейчас же средства покупателя жилья пойдут на специальный счет в банке - так называемый эскроу-счет - где они будут заморожены до сдачи дома в эксплуатацию и до передачи ключей. Схема следующая - в договоре долевого участия теперь будет прописано, что оплата должна быть произведена с помощью эскроу-счета. После оформления договор регистрируется в Росреестре, а затем покупатель, застройщик и банк подписывают его. Вся процедура - оформления, регистрации и перевода денег - может занять до двух недель. На этом роль дольщика заканчивается - ему остается ждать передачи ключей. На том же, последнем, этапе получит деньги и застройщик - банк перечислит ему их с эскроу-счета. Этот механизм, по задумке законодателей, должен предовратить мошенничества и оставить в прошлом появление обманутых дольщиков. Что будет с ценами? Новый закон Госдума приняла в декабре 2018 года, но обсуждался он с 2017 года. И на его фоне за последний год стоимость квадратного метра в российских новостройках выросла на 11%, говорится в исследовании портала Domofond.ru. Причем в каких-то городах показатели ощутимо выше - в Сочи, например, метр подорожал с 99 тысяч рублей до 122, то есть на 23%. Аналитики сходятся во мнении, что рост цен никак не связан с принятым законом, поскольку большинство домов как строились по старым схемам, так и будут строиться по ним еще пару лет - пока не будут реализованы уже запущенные проекты. «Причем еще никто не сказал, что эта схема будет дороже для застройщиков, чем та, что была. А есть примеры, которые показывают, что она может быть даже дешевле прежней», - говорит Константин Барсуков, эксперт рынка недвижимости, член Гильдии риелторов. Многие застройщики использовали вступающий в силу закон как повод, чтобы убедить покупателей купить квартиры до 1 июля - «пока не поздно». Но это был лишь маркетинговый ход для повышения спроса, считает Барсуков. А рост цен продолжится - вне зависимости от нового закона. При этом никакого скачка в стоимости квадратного метра ждать тоже пока не стоит - цены сдерживают исключительно экономические факторы. Так, на фоне роста цен доходы населения как минимум остаются на прежнем уровне. «Платежеспособный спрос есть, но он не на том уровне, чтобы разогнать цены», - говорит Барсуков. Вероятнее всего, ощутимого роста стоимости жилья ждать не стоит - как минимум, закон на ней не скажется, но точно об этом говорить можно будет лишь осенью. «Не могу точно сказать, продолжится ли средний рост на том же уровне (что и сейчас), тут стоит дождаться осени, - говорит Юлия Солодовникова, руководитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA. - К этому времени новая модель немного устаканится, поскольку сейчас все застройщики в режиме недопонимания». К осени станет понятно, сколько из строящихся объектов получили разрешения работать по старой схеме, и тогда уже наступит ясность в том числе с ценами, говорит Солодовникова. В конце июня некоторые СМИ сообщали о возможном снижении цен застройщиками, искусственно «подогревшими» стоимость квартир с приближением 1 июля. После вступления закона в силу им придется продавать квартиры дешевле, писал «Коммерсант» со ссылкой на аналитиков ЦИАН. Вряд ли это случится, считает Солодовникова. В этом контексте можно говорить разве что о различных акциях и скидках. Что же касается планового и массового снижения цен, его точно не будет, уверен Барсуков. Напротив, застройщикам необходимо поднимать цены даже больше, чем сейчас, считает эксперт: «Они давно находятся в «голоде». Тот же самый НДС вырос на 2%, а цены на недвижимость - нет. Так не бывает». Банкротства и как вернуть деньги Естественно, риски банкротства застройщиков никуда не пропадут, тем более что теперь им придется использовать собственные средства на возведение домов. Еще после того, как закон приняли, девелоперы говорили о том, что с рынка придется уйти едва ли не большинству застройщиков - в первую очередь мелким компаниям с небольшим оборотным капиталом. Солодовникова не видит в этом ничего плохого - в идеале рынок должен стать более «здоровым», считает она: «Здесь опасаться не нужно. Обвала рынка, недостроев быть не должно». Но покупателей это волновать должно в меньшей степени - они либо получат либо жилье, либо свои деньги обратно. Всего оснований для возврата средств несколько - это или банкротство девелопера, или его ликвидация по решению суда, или нарушение сроков сдачи дома и передачи ключей.
