Минное поле рынка недвижимости: что ждет покупателей квартир в этом году

По данным Банка России, за период 2014–2018 гг. задолженность по ипотечным кредитам в стране увеличилась более чем вдвое – с 2,6 трлн до 6,4 трлн рублей. За эти же пять лет сумма просроченной задолженности выросла в 1,8 раза – с 39,6 млрд до 72,9 млрд рублей. В 2018 году ЦБ получил 10 238 обращений ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации и лишившихся возможности исполнять свои кредитные обязательства – это примерно на треть больше, чем в 2017 году. В связи с этим вопрос реструктуризации ипотечных кредитов становится более актуальным, чем когда-либо. А реструктуризация – прекрасный повод, чтобы поговорить о правах ипотечных заемщиков вообще. Как известно, потребитель у нас не всегда защищен законом. И к ипотечным заемщикам это относится далеко не в последнюю очередь. Закон об ипотечных каникулах Весной этого года, а точнее, 1 мая вышел федеральный закон об «ипотечных каникулах» для заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, – к примеру, потерявших работу. Уже с 31 июля ипотечный заемщик, попавший в трудное положение, может взять полугодовую паузу в обслуживании кредита, не опасаясь заоблачных штрафов и не рискуя потерей квартиры. Действие закона распространяется не только на новые кредитные договоры, но и на действующие. Но воспользоваться этим правом можно лишь один раз, точнее по одному на каждый кредитный договор, если их два, три или больше. Есть несколько обязательных условий предоставления льготы. Размер кредита – не более 15 млн рублей (до тех пор, пока правительство не пересмотрит высоту этой планки), предмет ипотеки – единственное жилье заемщика, условия договора по требованию заемщика ранее не менялись, - поясняет ведущий экономист ГУ Банка России по ЦФО Александра Львова. То, что клиент оказался в затруднительных обстоятельствах, он должен документально подтвердить своему кредитору, то есть банку. Наиболее распространенные ситуации – потеря работы, признание заемщика инвалидом (I или II группы), его временная нетрудоспособность от 2 месяцев и более подряд и т. д. (полный перечень указан в Федеральном законе от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ). Если по прошествии 10 дней банк не запросил дополнительные документы, значит, ипотечные каникулы одобрены. В течение шести каникулярных месяцев заемщик имеет право приостановить выплаты по ипотеке или уменьшить их размер. На эти полгода вводится запрет на изъятие единственного жилья заемщика, переданного в залог. Информация об отсутствии (уменьшении размера) платежей в период каникул не включается в кредитную историю заемщика. Каникулы закончились. Что дальше? Заемщик должен погасить оставшийся долг в соответствии с первоначальными условиями и графиком платежей, а после этого внести суммы, не уплаченные во время ипотечных каникул. Срок возврата кредита будет продлен. Кстати, почему именно полгода, а не девять месяцев или, наоборот, три? Дело в том, что – по статистике – в поисках новой работы человек проводит в среднем именно полгода. Правда, статистика и сегодняшняя ситуация на рынке труда могут расходиться, и весьма существенно. Решая дилемму: уходить на каникулы или нет, рекомендуем учесть все возможные риски. У инструмента есть и минусы. Например, на эти полгода начисляются проценты. А вам ли не знать, что процентная составляющая кредита достаточно велика! Получается, взяв тайм-аут, вы выиграете время, но проиграете в денежном выражении. В любом случае решать вам. Банки тоже не в обиде Благодаря ипотечным каникулам заемщик получает необходимую передышку, а банк не теряет клиента. Именно стремлением кредитных организаций сохранить заемщика, а, стало быть, и выплаты по кредиту, объясняется то, что с некоторых пор многие банки – Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и другие – предлагают своим клиентам, оказавшимся в сложной ситуации, помощь в виде отсрочки выплат. Так, в Сбербанке при рождении ребенка могут предоставить отсрочку до трех лет, впрочем, обычно это один год. В это время заемщик не выплачивает сумму долга, но гасит проценты. При появлении второго ребенка каникулы могут быть увеличены аж до пяти лет – и все на тех же условиях. Однако сейчас кредитные организации идут навстречу клиентам по своему усмотрению: захотят – помогут, не захотят – не взыщите. Новый закон дает заемщику право самому объявлять такие каникулы. Он просто уведомляет банк, что берет тайм-аут. Разумеется, при наступлении «форс-мажорных» обстоятельств, подтвержденных документально. Кстати, это станет дополнительным стимулом оформить ипотеку для осторожных заемщиков, что на руку кредитным организациям, кровно заинтересованным в росте рынка и, разумеется, своей доли на нем. Однако важнейшим фактором повышения спроса на жилье на первичном рынке является защищенность средств граждан. О проектном финансировании и эскроу-счетах До сих пор львиную долю финансирования долевого строительства составляли привлеченные застройщиками средства граждан – участников этого самого строительства. По данным АО «ДОМ.РФ», будущие жильцы оплачивали около 78 % строительства, порядка 13 % составляли банковские кредиты и менее 9 % – собственные средства застройщиков. Такая структура финансирования – и тому немало примеров – достаточно рискованна и для граждан, и для фирм-застройщиков в силу отсутствия стабильного фондирования. Деньги дольщиков часто перебрасывались на возведение другого объекта застройщика. Если продажи по тем или иным причинам замедлялись, снижался и темп строительства, что практически полностью останавливало продажи. Долгостроев становилось все больше, а новые и новые дольщики продолжали терять деньги. Доля просроченной задолженности по долевому жилищному строительству составляет: в 42 из 72 регионов менее 5 %, в 16 регионах – менее 20 %. Однако в 8 регионах она значительно выше: от 20 до 50 %. Более половины задолженности просрочено в 6 регионах (в двух из них она составляет 100 %). Данные по обманутым дольщикам, приводимые различными источниками, весьма разноречивы. Слишком многие ведомства заинтересованы в занижении негативного показателя. По данным Минстроя, на начало 2019 года в стране насчитывалось около 200 тыс. граждан, потративших огромные деньги на жилье и оставшихся «у разбитого корыта». С целью полного исключения риска обмана дольщиков с 1 июля приводится в действие новый механизм ведения жилищного строительства – проектное финансирование. А покупать жилье гражданам теперь придется через эскроу-счета. Отныне застройщики не смогут получать деньги дольщиков авансом напрямую: средства граждан депонируются на банковских счетах эскроу и могут быть получены застройщиком только по факту, то есть после завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. А строить застройщику придется на банковские кредиты. Эскроу-счета будут открываться только в уполномоченном банке, кредитующем строительство, а вот взять квартиру в ипотеку можно и в другой кредитной организации. В этом случае кредитором и эскроу-агентом будут выступать разные банки. Что дает этот механизм участникам рынка? Во-первых, обеспечивает защиту прав граждан – участников строительства. Если человек, внесший необходимую сумму на счет, не получает ключи от квартиры в течение двух месяцев после планового срока, он на законных основаниях сможет забрать свои деньги из банка. Внесены изменения в законодательство – система страхования вкладов распространена на эскроу-счета граждан, используемые в жилищном строительстве, в размере до 10 млн рублей, - рассуждает Александра Львова. Во-вторых, обеспечивается стабильное финансирование строительства: теперь оно не зависит от поступления средств участников. В-третьих, в связи с использованием банковских кредитов практически исключено необоснованное снижение цен на первых этапах строительства специально для «сравнительно честного отъема» средств у дольщиков. Наконец, в случае банкротства компании-застройщика все оказывается в руках уполномоченного банка, который может выбрать один из двух вариантов: или расплатиться с дольщиками, или привлечь нового застройщика. «Недострой» и долгострой банку так же невыгодны, как и дольщику. Эскроу-счета – отнюдь не новое изобретение, они прекрасно зарекомендовали себя за рубежом. В США и Германии они давно используются как в жилищном строительстве, так и в других сделках с недвижимостью. Аналогичный механизм действует и в Китае, однако там средства на счетах эскроу разблокируются не в финале, а поэтапно – по мере выполнения строительных работ. Законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ предусмотрен переход на финансирование с использованием счетов эскроу всех проектов – кроме тех, что соответствуют критериям, предложенным Минфином и обнародованным правительством, а именно: степень готовности дома должна составлять не менее 30 % (15 % – при реновации), а уже состоявшаяся продажа – не менее 10 % от площади по договорам долевого участия (ДДУ). По оценке ДОМ.РФ, переход на проектное финансирование позволит за два года увеличить кредитный портфель банков в строительстве жилья в 6–7 раз, а к 2024 году – более чем в 8 раз, до 6,4 трлн рублей, и тем самым полностью удовлетворить спрос застройщиков на финансирование. Финансовые ресурсы уполномоченных банков (и отечественной банковской системы в целом) позволяют обеспечить такую динамику, даже с солидным запасом. На 1 марта 2019 года в число банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, входили 63 кредитные организации с кредитным рейтингом не ниже А-, из них 15 региональных. Впоследствии для стимулирования конкурентной среды требования к кредитному рейтингу уполномоченных банков были снижены до ВВВ-. В результате на 1 июня 2019 года число банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, составило 95, из них 27 региональных. Впрочем, к работе с застройщиками приступили не все… Трудности перевода Скоро только сказка сказывается. В реальности, по информации Минстроя, на проектное финансирование по стране в целом переводится только 30 % строящегося в настоящее время жилья, а полномасштабный переход на новые рельсы будет осуществлен минимум через два года. Основными препятствиями на пути продвижения нового механизма являются существенная доля застройщиков с неустойчивым финансовым положением и большое количество низкодоходных строительных проектов (там, где стоимость строительства высока, а спрос низкий). Застройщикам в новых условиях придется в обязательном порядке соответствовать нескольким жестким критериям. Для них значительно увеличен размер уставного капитала и минимального страхового покрытия, жестче стали требования к выдаче разрешений на строительство. Более чем вероятно, какая-то часть игроков вынуждена будет уйти с рынка. Тем не менее, в общем и целом интерес застройщиков к новому механизму растет. Еще одна проблема, связанная с появлением новой системы финансирования, – возможное повышение стоимости жилья. Казалось бы, встраивание в цепочку крупных банков неизбежно повлечет за собой рост цен. Однако при этом необходимо учитывать одно немаловажное обстоятельство. Стоимость кредита будет меняться в зависимости от объема средств, привлеченных на счета эскроу. По мере увеличения последнего эффективная процентная ставка для застройщика будет снижаться, и значительно.